Wer über steigende Wohnkosten klagt, spricht gern über sich verteuernde Mieten. Tatsächlich fehlt in der öffentlichen Diskussion häufig die Differenzierung zwischen Nettomiete, Betriebs- und Energiekosten. Nicole Fürntrath, Obfrau der Fachgruppe Wien der Immobilien- und Vermögenstreuhänder und Geschäftsführerin der Homebase Immobilienverwaltungs GmbH, betont: „Hier ist von unterschiedlichen Komponenten die Rede. Es gilt, die einzelnen Bestandteile der Wohnkosten klar zu benennen und aufzuschlüsseln, woher die Steigerungen tatsächlich rühren.“
Wie wichtig diese Unterscheidung ist, offenbaren aktuelle Zahlen der Statistik Austria. Ihre Auswertung für das zweite Quartal 2026 weist eine durchschnittliche Miete inklusive Betriebskosten von 10,50 Euro pro Quadratmeter aus. Gegenüber dem ersten Quartal entspricht das einem Plus um 0,4 Prozent. Ausschlaggebend ist der Blick auf die einzelnen Posten. Denn während die Nettomieten ohne Betriebskosten gegenüber dem Vorquartal konstant blieben, erhöhten sich die Betriebskosten pro Quadratmeter um 1,4 Prozent. Die Verteuerung basiert damit überwiegend auf der Entwicklung der Betriebskosten.
Kommunale Abgaben als Kostentreiber
Für die Mieter zählt die monatliche Gesamtbelastung. „Dem Endkunden ist es am Ende des Tages relativ egal, ob sein Geld an den Vermieter, an die Kommunen, an den Energielieferanten oder an wen auch immer fließt“, berichtet Fürntrath. Entscheidend sei, wie viele Prozent vom Haushaltseinkommen unterm Strich für das Wohnen aufgewendet werden müssen.
Jedenfalls sind es primär die kommunalen Abgaben, welche die Betriebskosten munter vor sich hertreiben. Von den Gemeinden vorgeschrieben, können die Immobilienverwaltungen sie nicht beeinflussen. Fürntrath ortet Diskussionsbedarf: „Man muss hinterfragen, ob es die Erhöhungen der kommunalen Abgaben in dem derzeitigen Ausmaß braucht.“
Zwei konkrete Beispiele: Die Stadt Wien kündigte im Sommer an, die Gebühren für Wasser, Müll und Kanal mit 1. Jänner 2027 um bis zu 4,6 Prozent anzuheben. Auch in Innsbruck steigen die kommunalen Abgaben. Laut Ellen Moll, Obfrau der Fachgruppe Tirol der Immobilien- und Vermögenstreuhänder und Geschäftsführerin der Dr. Moll & Punt OHG, erhöhte sich die Jahresabfallgebühr von 2024 auf 2025 um zehn Prozent und von 2025 auf heuer um weitere 8,5 Prozent. Hinzu kommt, dass bis zum Vorjahr zwei Sperrmülltermine pro Liegenschaft inkludiert waren; seit 2026 ist es nur noch einer.
Versicherungen und Energie
Neben den kommunalen Abgaben gelten Versicherungen als gravierender Betriebskostenfaktor. Für ihren Verwaltungsbestand berichtet Fürntrath von der mittlerweile dritten Prämienerhöhung innerhalb von zwei Jahren. Durch Verhandlungen mit einer Versicherung habe man sich zuletzt auf eine Erhöhung von 15 Prozent einigen können. Derartige Steigerungen seien nicht ohne weiteres mit den gesetzlichen Rahmenbedingungen vereinbar. Insbesondere im Vollanwendungsbereich des MRG seien die Möglichkeiten zur Weiterverrechnung begrenzt. „Zugleich dürfen Immobilienverwaltungen das Risiko nicht unterschätzen, dass ein Versicherer einen Vertrag nach einem Schaden kündigt. Ein dann zwingend notwendiger Neuabschluss geht meist mit ungünstigeren Konditionen und Preisen einher“, weiß die Wiener Fachgruppenobfrau.
Selbstredend verteuern auch die Energiekosten das Wohnen, beispielsweise die wenig thematisierten Gasnetzkosten. Weil weniger österreichische Haushalte mit Gas heizen – was positiv ist –, gehen aktuell die Netzkosten für die verbleibenden Abnehmer tiefer ins Börserl.
Mehraufwand für Immobilienverwaltungen
Wie gestalten sich vor diesem Hintergrund die Arbeitsabläufe in den Verwaltungen? Fürntrath berichtet, dass ihr Unternehmen die Betriebskosten traditionell zu Jahresbeginn kalkuliert und die Vorschreibungen entsprechend anpasst. Mit dem Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) veränderte sich dieser Ablauf. Betriebskostenanpassungen zu Jahresbeginn und Wertsicherungsanpassungen im Frühling führen dazu, dass Mieter innerhalb weniger Monate mit mehreren Änderungen konfrontiert werden; so auch mit der Betriebskostenabrechnung im Sommer. „Die Kunden kennen sich nicht mehr aus“, beschreibt sie die Rückmeldungen aus der Praxis. Für Verwaltungen bedeute das zusätzlichen Kommunikationsaufwand.
Ihr Unternehmen kalkuliere mittlerweile vorsichtiger. Wenn beispielsweise Erhöhungen der kommunalen Abgaben von 4,6 Prozent anstünden, werde bei der Vorschau eine Steigerung in Richtung fünf Prozent berücksichtigt. So wolle man verhindern, dass die angesetzten Akontobeträge nicht ausreichen und Nachforderungen notwendig würden.
Wo immer möglich, achten Immobilienverwaltungen bei Betriebskostenpositionen auf Effizienz. Durch Rahmenverträge für größere Bestände lassen sich häufig günstigere Konditionen als für einzelne Eigentümer erzielen. Auch die Intervalle bestimmter Leistungen, etwa der Hausreinigung, kommen unter die Lupe. Beim Winterdienst halten sich Einsparmöglichkeiten hingegen aufgrund der Haftungsrisiken in Grenzen. In der Bundeshauptstadt sind nicht unbedingt große Schneemengen das Problem, sondern vielmehr Eisbildung und andere Gefahrenstellen. Für die Einsatzbereitschaft muss man unabhängig davon, ob eine konkrete Aktion notwendig wird, zahlen.
So treffen Mehraufwand, steigende Anforderungen und zusätzliche gesetzliche Verpflichtungen auf eine stockende Vergütung. Das Verwalterkostenpauschale im Vollanwendungsbereich des MRG deckt die tatsächlichen Leistungen etlicher Immobilienverwaltungen nicht mehr ab. Fürntrath, die für Wien auch das Bauwerksbuch ins Feld führt, meint: „Die Branche ist gefordert, mit Eigentümern und Eigentümergemeinschaften über angemessene Vereinbarungen zu sprechen. Jedoch erschweren wiederholte Eingriffe in bestehende rechtliche Rahmenbedingungen die Planung.“
Kein Einzelmaßnahme als Lösung
Was ist nun notwendig, damit sich der heimische Wohnungsmarkt und damit die -kosten entspannen? Fürntrath weiß, dass es keine Einzelmaßnahme gibt, die das Problem lösen könnte. Vielmehr brauche es ein Bündel an Ansätzen. Dazu gehöre, die Baukosten zu senken, damit Neubaumietwohnungen günstiger angeboten werden könnten. Ebenso essenziell seien Anreize für leistbare Sanierungen sowie Investitionen in die Dekarbonisierung. Kommunaler und gewerblicher Wohnbau dürften dabei nicht gegeneinander ausgespielt werden. Unterschiedliche Angebote könnten einander ergänzen. „Wenn zum Beispiel auf einem Wiener Zinshaus eine luxuriöse Dachgeschoßwohnung errichtet und verkauft wird, können die daraus resultierenden Mittel Investitionen in das gesamte Gebäude ermöglichen. Davon profitieren auch die anderen Bewohner“, erklärt die Wiener Fachgruppenobfrau abschließend. ■