Wo der Mietzins steigt, tritt die Tradition zurück

Wer durch die Wiener Innenstadt flaniert, spürt noch immer den Glanz und die Nostalgie längst vergangener k. u. k. Zeiten. Stuckverzierte Fassaden und traditionsreiche Portale von Architekten wie Adolf Loos oder Josef Hoffmann reihen sich wie Perlen aneinander. Doch die vertrauten Namen in den Auslagen prestigeträchtiger Adressen schwinden, während internationale Luxusketten zunehmend das Bild prägen. Alteingesessene Geschäfte wie zuletzt Die Schwäbische Jungfrau stehen vor dem Aus, Traditionsgeschäfte wie der Herrenausstatter Knize oder die Confiserie Altmann & Kühne mit ihrem weltberühmten, miniaturartigen Liliputkonfekt sind mittlerweile die Ausnahme. Verändertes Konsumverhalten, Onlinehandel und ungelöste Nachfolgefragen hinterlassen ihre Spuren. Doch gibt es im Hintergrund juristische Mechanismen, die diesen Wandel mitgestalten. Einer davon ist § 12a MRG.

Veräußerung und Unternehmensfortführung

Der Grundgedanke des § 12a MRG ist bestechend vernünftig. Wird ein Unternehmen, das in einer Geschäftsräumlichkeit betrieben wird, vom Hauptmieter zur Fortführung in diesen Räumen veräußert („Fortführungsabsicht“), tritt der Erwerber ex lege in das Hauptmietverhältnis ein. Die gesetzliche Eintrittsmöglichkeit besteht nur im Vollanwendungsbereich des MRG i. S. d. § 1 Abs. 1 MRG, also in älteren Bestandsobjekten, wie sie in der Wiener Innenstadt mit ihrem wunderbaren baukulturellen Erbe reichlich vorhanden sind. Im Teilanwendungs- oder Vollausnahmebereich des MRG bedarf es für einen Mieterwechsel hingegen der Zustimmung des Vermieters oder einer vertraglichen Vorsorge, etwa durch Weitergabe- oder Präsentationsrechte.

Dem Vermieter wird durch die Veräußerung des im Mietgegenstand betriebenen Unternehmens ein Vertragspartner aufgezwungen, den er sich nicht selbst aussuchen kann. Diese Einschränkung wird dadurch kompensiert, dass der Vermieter gemäß § 12a Abs. 2 MRG binnen sechs Monaten nach Anzeige der Unternehmensveräußerung eine Anhebung bis auf den angemessenen Hauptmietzins nach § 16 Abs. 1 MRG verlangen darf. Der Lage als Bewertungskriterium für die Angemessenheit wird hierbei der größte Einfluss zugemessen. Zunächst ist auch die im Mietgegenstand ausgeübte Geschäftstätigkeit zu berücksichtigen. Ändert sich diese später, fällt selbst dieses Korrektiv weg.

Wenn die Gesellschaftsanteile wandern, darf der Mietzins folgen

Besonders heikel wird die Materie dort, wo gar kein neuer Mieter in das Mietverhältnis eintritt, sich die Machtverhältnisse dennoch wirtschaftlich verschieben. Sofern eine juristische Person oder eine unternehmerisch tätige eingetragene Personengesellschaft Hauptmieterin einer Geschäftsräumlichkeit ist und sich in ihr die rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten entscheidend ändern („Machtwechsel“), darf der Vermieter den Mietzins ebenfalls auf den angemessenen Hauptmietzins anheben. Der klassische Fall ist die Veräußerung der Mehrheit der Anteile an eine GmbH. Kippt die gesellschaftsrechtliche Machtlage, so ändert sich zwar nicht formal die Person des Mieters, wohl aber die wirtschaftliche Herrschaft über das Unternehmen. Das Gesetz soll verhindern, dass durch Änderungen in den Gesellschafterstrukturen andere Personen in den Genuss eines günstigen Mietzinses kommen, ohne dass der Vermieter darauf reagieren kann.

Die Anzeigepflicht

Sowohl bei der Unternehmensveräußerung als auch beim Machtwechsel sind die maßgeblichen Vorgänge vom Mieter (Veräußerer) und vom Erwerber unverzüglich anzuzeigen. Dies dient dazu, dem Vermieter die rechtzeitige Ausübung seines Anhebungsrechts zu ermöglichen. Die Anzeige wirkt bloß deklarativ. Unterbleibt diese, treten die Rechtswirkungen des § 12a MRG trotzdem ein.

Die Rechtsprechung ließ keinen Zweifel daran, dass diese Anzeigepflicht ein Schutzgesetz zugunsten des Vermieters ist. Besonders deutlich tritt dies bei juristischen Personen hervor: Die vertretungsbefugten Organe der Mietergesellschaft, etwa der Geschäftsführer einer GmbH, sind ad personam verpflichtet, dem Vermieter Transaktionen, die den Tatbestand des § 12a Abs. 3 MRG erfüllen, unverzüglich anzuzeigen. Sollte dem Vermieter durch die unterlassene Anzeige ein Schaden entstehen, haften ihm hierfür der Veräußerer gemeinsam mit dem Erwerber des Unternehmens.

Besondere Beachtung verdient in diesem Zusammenhang die Entscheidung 4 Ob 128/20g. Der OGH stellte klar, dass sich der Schutzzweck der Anzeigepflicht nicht in der Sicherung laufender Mietzinsansprüche erschöpft. Unterbleibt die Anzeige eines Machtwechsels und verkauft der Vermieter später die Liegenschaft in Unkenntnis seines Mietzinsanhebungsrechts, kann sich der Schaden sogar in einem verminderten Kaufpreis niederschlagen. Die unterlassene Anzeige kann nicht nur Mietzinsdifferenzen kosten, sondern auch den Verkehrswert der Liegenschaft berühren. Das ist haftungsrechtlich von beträchtlicher Relevanz.

Fair Balance

§ 12a MRG greift in jenem Moment ein, in dem sich herauskristallisiert, ob ein Geschäft fortgeführt werden kann: bei Veräußerung, gesellschaftsrechtlicher Neuordnung und Generationenwechsel. Wäre oder ist der neue Hauptmieter im Zeitpunkt seines Eintritts gesetzlicher Erbe des bisherigen Hauptmieters, gewährt das Gesetz im Übrigen ein Privileg in Form einer schrittweisen Mietzinsanhebung innerhalb von 15 Jahren (§ 12a Abs. 4 MRG). Der Fortbestand eines Betriebs entscheidet sich nicht an der bloßen rechtlichen Möglichkeit, sondern auch an seiner wirtschaftlichen Tragfähigkeit. So sehr gewachsene Strukturen zu bewahren sind, nach Jahrzehnten erscheint es legitim, im Sinne der gebotenen Fair Balance historische Mietzinse an die aktuellen Marktverhältnisse anzupassen.