Honorareingriffe bei Immobilienmaklern auf dem Prüfstand

Die seit Jahren brodelnde Debatte um Eingriffe in die Honorargestaltung der Immobilientreuhänder verebbt nicht. Im Gegenteil. Die Wogen gehen hoch. Mehr als Grund genug, das Thema in der aktuellen „Im Brennpunkt“-Umfrage der OIZ aufzugreifen. Die zahlreichen Antworten sprechen Bände.

Im Zentrum stehen zwei Entwicklungen, die auf den ersten Blick voneinander getrennt erscheinen, in Wahrheit aber eng zusammenhängen. Einerseits die stagnierenden, real sogar fallenden Honorare der Verwalter, andererseits das seit 1. Juli 2023 geltende Bestellerprinzip bei Mietwohnungen, das die Provisionsgestaltung der Makler umkrempelte. Beide verweisen auf die Grundfrage, was passiert, wenn der Gesetzgeber in Preisvergütungsmechanismen eines Marktes eingreift, ohne die tatsächlichen Leistungsstrukturen und ökonomischen Folgen ausreichend mitzudenken.

Höhere Mieten

Mit Blick auf das Makler-Business liefert eine aktuelle Untersuchung zusätzlichen Zündstoff. Die Studie der University of Cambridge und der Wirtschaftsuniversität Wien über die kurzfristigen Effekte des Bestellerprinzips auf dem Wiener Mietmarkt (siehe QR-Code) kommt zu dem Befund, dass die Reform den Mietern keinesfalls nur Entlastungen brachte. Philipp Sulek, Berufsgruppensprecherstellvertreter der österreichischen Immobilienmakler und Geschäftsführer von Sulek Immobilien, meint: „Die ausgewerteten Daten ergaben, dass der Eingriff mit spürbaren Nebenwirkungen einhergeht. Er stellt damit die Zielsetzungen infrage, mit denen das Bestellerprinzip politisch begründet wurde.“

Besonders relevant fällt der Befund punkto Mietzinsen aus. Nach Darstellung der Studie trieb sie das Bestellerprinzip um 5,2 Prozent nach oben. An dieser Stelle gilt es zu erwähnen, dass diese Erhöhung einmal mehr nicht den sogenannten „Mietadel“ belastet, sondern junge Menschen, Studierende sowie Familien, die dringend leistbaren Wohnraum benötigen. Der Markteingriff kann ergo als sozial unausgewogen eingestuft werden.

Weniger Inserate

Der zweite zentrale Punkt betrifft das Angebot. Gemäß der Analyse kam es nach Einführung des Bestellerprinzips in Wien zu einem deutlichen Rückgang der inserierten Mietobjekte. Vor allem solcher, die über Makler laufen; nämlich um rund 40 Prozent. Die Zahl privat inserierter Wohnungen stieg nicht ausreichend, um dieses Minus auszugleichen.

Ein Rückgang der Mietinserate bedeutet für Interessenten nicht bloß eine geringere Auswahl auf Onlineplattformen. Er kann dazu führen, dass Wohnungen stärker informell vergeben werden, dass Suchprozesse länger dauern und dass jene Marktteilnehmer im Nachteil sind, die nicht über bestehende Netzwerke verfügen. Ein vermeintlicher Konsumentenschutz kann so in der Praxis zu einer Verengung des offenen Marktzugangs führen.

Break-Even-Point bei 66 Monaten

Ausgesprochen aussagekräftig ist auch die Frage nach dem Break-even-Point. Also nach wie vielen Monaten haben Mieter die zunächst eingesparte Maklerprovision durch höhere laufende Mieten wieder berappt? Laut der Studie lautet die Antwort 66 Monate beziehungsweise fünfeinhalb Jahre. „Damit verschiebt sich die Belastung für Wohnungssuchende von einem einmaligen Posten hin zu einem dauerhaften monatlichen Aufwand. Politisch mag das zunächst weniger sichtbar als eine offen ausgewiesene Provision sein. Für Mieter ist es auf längere Sicht aber die teurere Variante; besonders wenn sich die monatlichen Mehrkosten über Jahre kumulieren“, führt Sulek ins Feld.

Evaluierung 2027

Derweil plant das Justizministerium 2027 die interne Evaluierung des Bestellerprinzips. „Dieser Zeitpunkt wurde bereits im Gesetzgebungsprozess so vorgesehen, weil sich erst nach einigen Jahren die tatsächlichen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt beurteilen lassen“, heißt es dazu aus der Pressestelle.

Die Hoffnung, dass die Ergebnisse der Studie der University of Cambridge und der Wirtschaftsuniversität Wien bei der Evaluierung auf fruchtbaren Boden fallen, ist bei Branchenvertretern enden wollend. „Die Ausnahme für Dienstwohnungen in § 17a Abs. 6 MaklerG geht in der Praxis ins Leere. Der Gesetzgeber setzt voraus, dass der Dienstgeber selbst als Mieter auftritt. Tatsächlich schließen Expats den Mietvertrag aber fast immer unter eigenem Namen ab und erhalten vom Unternehmen lediglich einen Mietzuschuss. Damit ist der Tatbestand nicht erfüllt, und die Ausnahme findet praktisch keine Anwendung. Das und die hohen No-Show-Raten bei Besichtigungs- und sogar bei Mietvertragsunterzeichnungsterminen sind etwa Stellschrauben, die im Zuge der Evaluierung nachgearbeitet werden müssen“, sagt Sulek abschließend. ■