Am 27. Februar 2025 war es so weit. Nach zähen Koalitionsverhandlungen präsentierten ÖVP, SPÖ und Neos das Regierungsprogramm für die von 2025 bis voraussichtlich 2029 reichende Legislaturperiode. Das Elaborat trägt den Titel „Jetzt das Richtige tun. Für Österreich.“ Im Kapitel „Inflationsbekämpfung und Wohnen“ heißt es unter „Leistbares Wohnen“, dort wiederum unter „Sanierung und Dekarbonisierung“ auf der Seite 66 unter anderem, dass sich die Bundesregierung dazu bekennt, Sanierungs- und Dekarbonisierungsmaßnahmen im Wohnbau voranzutreiben. (Wohn-)Rechtliche Rahmenbedingungen müssten dafür mit fairen Lösungen für Mieter, Vermieter, Wohnungseigentümer und Eigentümergemeinschaften adaptiert werden. Die Bundesregierung werde die thermisch-energetische Sanierung sowie den Heizungstausch weiter durch treffsichere steuerliche Anreize sowie Förderprogramme unterstützen. Hierzu sollen die bestehenden Maßnahmen und Fördertöpfe evaluiert und weiterentwickelt werden. Und es gelte, sowohl steuerliche als auch rechtliche Maßnahmen, die eine Sanierung und Attraktivierung von Bestandsgebäuden beziehungsweise -wohnungen zum Ziel haben, zu prüfen.
Ein hehrer Plan. Doch wie diesen in die Tat umsetzen? Das wird auf der Seite 70 unter der Headline „Sanierung und Dekarbonisierung Mietzinsbildung“ erläutert. Nämlich dass die Bestimmungen über die Mietzinsbildung dahingehend reformiert würden, dass die energetische Qualität der Gebäude und Wohnungen sowie getätigte oder unterlassene Maßnahmen zu deren Verbesserung im Sinne eines Bonus-Malus-Systems ausdrücklich Berücksichtigung finden. Dabei könne etwa auf den Kennwert Endenergiebedarf respektive ein erhebliches Energieeinsparungsergebnis abgestellt werden.
Ökologisierung des Mietrechts
Besagtes Bonus-Malus-System liefe auf die schon lange geforderte Ökologisierung des verstaubten Mietrechts hinaus; wobei Branchenexpertinnen und -experten diesbezüglich die Formulierung „Gleichbehandlung von Neubau und Generalsanierung im Mietrecht“ bevorzugen. Deren Präsentation sollte spätestens diesen Juli erfolgen. Also bevor die Regierungsriege in die Sommerpause abtaucht. Daraus dürfte nichts werden. Das Zeitkorsett war wohl zu eng geschnürt.
Dabei tickt die Uhr. Die Sanierungsrate im österreichischen Gebäudebestand verharrt seit Jahren deutlich unter jenem Niveau, das für das Erreichen der nationalen wie europäischen Klima- und Energieziele erforderlich wäre. Laut der Initiative Pro Bauen & Sanieren liegt sie bei lediglich 1,6 Prozent. Umfassende Sanierungen machen davon nur 0,4 Prozent aus. Die Hitzewellen, die Europa und Österreich verstärkt in der Zange halten – zuletzt im Juni –, spiegeln die Dringlichkeit entsprechender Offensiven schweißtreibend wider.
Auch Ökonomie und Raumplanung
Schließlich stammt ein Großteil des rot-weiß-roten Gebäudebestands aus einer Zeit, in der weder sommerlicher Hitzeschutz noch Energieeffizienz eine wesentliche Rolle spielten. Die Konsequenzen sind heiße Wohnungen, steigende Kühlkosten und ein damit einhergehender hoher Energieverbrauch. Obendrein verpflichtete sich Österreich im Rahmen der europäischen Klimapolitik zu einer deutlichen Reduktion der Treibhausgasemissionen. Der Gebäudesektor zählt dabei zu den relevanten Hebeln der Dekarbonisierung. Werden die vorgegebenen Emissionspfade verfehlt, drohen dem Staat durch den Zukauf von Emissionszertifikaten beziehungsweise Strafzahlungen im Rahmen europäischer Ausgleichsmechanismen saftige finanzielle Belastungen. Die schleppende Sanierungsdynamik ist ergo längst nicht mehr nur eine Frage des Klimaschutzes, sondern auch eine der volkswirtschaftlichen Vernunft.
Was spricht darüber hinaus für Sanierungen? Jede Modernisierung eines Bestandsobjekts nutzt bereits vorhandene Infrastruktur, vermeidet zusätzlichen Bodenverbrauch und reduziert den Bedarf an energie- sowie ressourcenintensiven Neubauten auf der grünen Wiese. Hochwertige Sanierungen können die Lebensdauer der Immobilie verlängern und deren Marktwert nachhaltig steigern.
Stippvisite im 15. Wiener Gemeindebezirk
Um ein Beispiel, wie eine Sanierung samt Aufstockung funktioniert, handelt es sich bei dem in einer Schutzzone gelegenen Objekt in der Jurekgasse 9A im 15. Wiener Gemeindebezirk. Am 23. Juni 2026 feierte Cita Immobilien die Fertigstellung. In dem unter Denkmalschutz stehenden Gründerzeithaus, das einst einer Hofdame von Kaiser Franz Joseph gehörte, entstanden fünf Wohneinheiten. Silvia Wustinger-Renezeder, Geschäftsführerin von Cita Immobilien, berichtet von den Maßnahmen: „Technisch wurde das seinerzeit mit Gas, Holz und Öl beheizte Gebäude auf eine zentrale Luft-Wärmepumpe für Heizung und Kühlung umgestellt. Der Strom für die Deckenkühlung und Fußbodenheizung wird zum Teil aus der neuerrichteten Photovoltaikanlage gewonnen. Die seinerzeitigen Wohnungen waren überwiegend Kategorie D mit WC am Gang. Die neuen Einheiten haben je nach Größe ein bis zwei Sanitärgruppen. Das Gebäude hatte keinen Lift. Dieser wurde im Zuge der Bauarbeiten ergänzt.“
Wustinger-Renezeder wollte die generalsanierte Jurekgasse 9A ursprünglich als Mietwohnhaus entwickeln. Bei den beiden Einheiten in der Aufstockung und im Dachgeschoßausbau realisierte sie diese Absicht. Bei den drei Einheiten im Bestand entschloss sie sich hingegen, diese aufgrund der Bestimmungen des MRG im Eigentum zu verkaufen (siehe Interview).
Wann die angekündigte Gleichbehandlung von Neubau und Generalsanierung im Mietrecht kommt, bleibt abzuwarten. Dabei führen Beispiele wie die dargelegte Jurekgasse 9A oder aber das Projekt Luma der Ulreich Bauträger GmbH in der Eduard-Pötzl-Gasse im 19. Wiener Gemeindebezirk vor Augen, wie sich die derzeitigen Rahmenbedingungen auf Investitionsentscheidungen auswirken. Soll die Sanierungsrate spürbar steigen und der Gebäudebestand klimafit werden, gilt es, zügig in die Gänge zu kommen. ■
„Mit dem aktuellen Richtwertmietzins nicht refinanzierbar“
Von der Generalsanierung eines unter Denkmalschutz stehenden Gründerzeithauses berichtet Silvia Wustinger-Renezeder, Geschäftsführerin von Cita Immobilien.
OIZ: Welche Sanierungsmaßnahmen ergriffen Sie bei dem Objekt in der Jurekgasse 9A im 15. Bezirk?
SILVIA WUSTINGER-RENEZEDER: Das Haus war eine Generalsanierung mit einem Teilabbruch der Decken und einer Aufstockung im dritten Geschoß plus Dachgeschoßausbau. Im Zuge der Generalsanierung wurden sämtliche Grundrisse verändert beziehungsweise die Wohnungen in den Geschoßen zusammengelegt und jede mit einer Freifläche ergänzt. Die Wohnungen hatten davor keine Freiflächen und waren nach Norden auf die Straße orientiert. Im Zuge der Sanierung wurden die Wohnräume in den sonnigen Innenhof verlegt, die Schlafzimmer zur Nordseite. Im allgemeinen Bereich mussten ein Müll- sowie ein Fahrradabstellraum neu geschaffen werden. Das Gebäude liegt in einer Schutzzone. Die Straßenfassade ist reich gegliedert und musste dementsprechend schutzzonengerecht saniert werden. Dazu mussten die vorhandenen Kunststofffenster durch neue Wiener Holzkastenfenster im historischen Stil ersetzt werden.
Kam das Projekt in den Genuss einer Sanierungsförderung?
Das Bauvorhaben kam für eine Sanierungsförderung des Landes Wien nicht infrage. Auf der Bundesebene wurde eine Förderung für Raus aus Gas beantragt. Bedingung für diese ist der Nachweis der Klimaaktiv-Zertifizierung. Daher wurde das Projekt nach den entsprechenden Parametern errichtet. Dabei stellte sich heraus, dass Klimaaktiv für den Neubau konzipiert wurde und im Altbau eine Umsetzung zum Teil einen erheblichen Mehraufwand verlangt.
Sie realisierten drei Eigentums- und zwei Mietwohnungen. Inwiefern beeinflusst das aktuelle Mietrecht diese Verwertungsentscheidung?
Ursprünglich war der Gedanke, das gesamte Objekt als Mietwohnhaus zu entwickeln. Das realisierten wir bei der Aufstockung und dem Dachgeschoßausbau. Denn diese Objekte fallen nicht unter die Beschränkungen des Richtwerts. Die drei Einheiten im Bestand, die jeweils unter 130 Quadratmeter Wohnnutzfläche ausweisen, fallen hingegen unter die Bestimmungen des MRG, weswegen sie nur zum Richtwert vermietbar sind. Mit dem aktuellen Richtwertmietzins sind die Investitionen nicht refinanzierbar. Daraus ergab sich die Entscheidung, diese Wohnungen im Eigentum zu verkaufen.
Sollte generalsanierter Wohnraum im Mietrecht mit dem Neubau gleichgestellt werden?
Meiner Meinung nach sollten generalsanierte Wohnungen jedenfalls dem Neubau beziehungsweise der Aufstockung gleichgestellt werden. Wir stehen vor der Herausforderung, den Gebäudebestand in den nächsten Jahrzehnten nachhaltig zu erneuern und klimafit zu gestalten. Nachhaltigkeit ist besonders dann gegeben, wenn die bestehende Bausubstanz nicht wie in früheren Dekaden abgerissen, sondern erhalten und verbessert wird. Die Baukosten werden sich in diesem Fall für Neubau oder Sanierung die Waage halten beziehungsweise in der Sanierung eher etwas höher als im Neubau liegen. Der Unterschied ist, dass man im Neubau mit marktkonformen Mieten für die Refinanzierung rechnen kann, im Altbau dies aber aufgrund der Richtwertbeschränkung nicht möglich ist. Will man das Ziel einer guten nachhaltigen Bausubstanz im Altbau unterstützen, müssen die Baukosten im Altbau durch die Mieteinnahmen refinanzierbar werden. Damit sollte die durchgreifende Sanierung im Altbau dem Wohnungsneubau in der Mietzinsbildung gleichgestellt werden.