Energieausweis, Nullemissionsgebäude & Co

Seit dem 1. Juli 2026 markiert die Novelle des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes 2012 (EAVG) einen Meilenstein für die österreichische Immobilienlandschaft. Mit der Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD 2024/1275) und der neuen OIB-Richtlinie 6 (2025) wird der Gebäudesektor gezielt in Richtung Dekarbonisierung gelenkt. Die Reform bringt nicht nur eine vereinfachte Energieeffizienzskala von A bis G – die den bisher geltenden Bewertungsrahmen von A++ bis G ablöst –, sondern führt auch verbindliche Pflichten ein. So ist der Energieausweis nun ebenfalls bei der Verlängerung von Mietverträgen zwingend erforderlich. Zudem entfällt der bisherige Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE), was die Bewertung transparenter und vergleichbarer macht.

Doch was bedeuten diese Änderungen konkret für Immobilienbesitzer, Vermieter, Mieter und Käufer? Und wie wirken sie sich auf Investitionen, Mietverträge und den Immobilienmarkt aus?

Die neuen Regelungen sind ein zentraler Bestandteil der EU-Klimastrategie, die bis 2050 Klimaneutralität anstrebt. Die EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden sieht vor, den Gebäudesektor innerhalb der nächsten 25 Jahre vollständig zu dekarbonisieren. Österreich verfolgt eigene ehrgeizigere Dekarbonisierungsziele: Bis 2040 soll der Gebäudebestand klimaneutral sein, wobei die umfassende thermische Sanierung des Bestands, der Ausstieg aus fossilen Heizsystemen und der Ausbau erneuerbarer Energien im Wärmebereich und bei der Erreichung der Energieeffizienzziele zentral sind.

Die neue Energieeffizienzskala: EU-weit einheitlich

Bisher orientierte sich der österreichische Energieausweis an den Klassen A++ bis G, basierend auf dem Heizwärmebedarf (HWB) und dem Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE). Seit Mai 2026 gilt EU-weit eine harmonisierte Skala von A bis G – ähnlich der bekannten Kennzeichnung bei Haushaltsgeräten wie Waschmaschinen oder Kühlschränken. Diese Vereinheitlichung erleichtert die Einordnung. Klasse A ist künftig Nullemissionsgebäuden vorbehalten, die vor Ort keine CO₂-Emissionen durch fossile Brennstoffe verursachen. Klasse G kennzeichnet die energetisch schlechtesten 15 Prozent des Gebäudebestands. Neu ist auch, dass für Effizienzklassen unterhalb von Stufe C (also D, E, F oder G) eine Aufforderung an den Eigentümer, eine Sanierungsberatung in Anspruch zu nehmen, im Energieausweis enthalten ist. Das neue System ermöglicht eine einfachere Vergleichbarkeit sowohl für Bestandsgebäude als auch für Mieter, Käufer und Investoren.

Neue Berechnungsmethodik für den Energieausweis

Die OIB-Richtlinie 6 (2025) „Energieeinsparung und Wärmeschutz“ bringt grundlegende Änderungen in der Berechnungsmethodik mit sich, die sowohl die Energieeffizienzbewertung als auch die CO₂-Bilanzierung von Gebäuden neu definieren. Zentral ist hier die Einführung des Primärenergiebedarfs (PEB) und der CO₂-Emissionsbewertung als neue Bemessungsgrundlagen – eine direkte Umsetzung der Vorgaben der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD 2024). Die Bemessungs-Innentemperatur wird von bisher 22 auf 20 Grad Celsius gesenkt, um eine bessere Vergleichbarkeit innerhalb Europas zu gewährleisten.

Ein weiterer Meilenstein ist der Wegfall des Gesamtenergieeffizienzfaktors (fGEE) als Nachweisweg, da dieser nicht mehr mit den EU-Vorgaben konform geht. Dennoch bleibt die Flexibilität erhalten. Denn künftig stehen zwei Nachweiswege zur Auswahl, um die Anforderungen zu erfüllen. Hervorzuheben ist die stärkere Gewichtung erneuerbarer Energien: Die Anpassung der nutz- beziehungsweise deckbaren Strombedarfsanteile führt dazu, dass Erträge aus Solarenergie – ob Photovoltaik oder Solarthermie – deutlich mehr Gewicht in der Bilanz erhalten. Zudem wird die Ermittlung des erneuerbaren Anteils von am Standort erzeugter Energie neu aufgenommen, was die Attraktivität dezentraler Energieerzeugung weiter steigert.

Ein Paradigmenwechsel betrifft die Konversionsfaktoren. Diese werden von der bisherigen Ex-post-Ermittlung auf eine Ex-ante-Basis umgestellt, mit spürbaren Auswirkungen auf die CO₂-Bilanz. Allein der Stromkonversionsfaktor verbessert sich um fast den Faktor 2, was die Klimabilanz von elektrischer Energie deutlich aufwertet. Ergänzt wird dies durch die Einführung eines technologieneutralen Solargebots, das Mindestanforderungen zur Nutzung des solaren Potenzials vorschreibt, ohne bestehende landesgesetzliche Regelungen zu berühren. Zudem wurden die Schwellenwerte für Nichtwohngebäude an die EU-Vorgaben angepasst und das Layout der Energieausweismuster überarbeitet, um mehr Transparenz und Nutzerfreundlichkeit zu schaffen.

Was ist sonst neu?

Neu ist weiters der Renovierungspass, ein freiwilliges, aber strategisch wertvolles Instrument. Er bietet Gebäudebesitzern einen individuellen Fahrplan, um Bestandsgebäude schrittweise in Nullemissionsgebäude zu transformieren – sofern dies technisch, funktionell sowie wirtschaftlich umsetzbar ist. Der Renovierungspass enthält zusätzlich Informationen zu Energieeinsparungen, CO₂-Minderungen, geschätzten Kosten und möglichen Förderungen. Er dient als Planungs- und Orientierungshilfe, um „Lock-in-Effekte“ zu vermeiden, also teure Fehlinvestitionen, die spätere Sanierungen blockieren. Er umfasst den energetischen Ist-Zustand, einen grafischen Stufenplan, die optimale Reihenfolge der Schritte sowie die geschätzten Energieeinsparungen und Effizienzklassen nach jeder Etappe. Der Pass darf nur von befugten Fachleuten wie Ziviltechnikern oder Baumeistern nach einer verpflichtenden Vor-Ort-Begehung erstellt werden. Während der Energieausweis den Ist-Zustand bewertet und bei Verkauf oder Vermietung Pflicht ist, plant der Renovierungspass den Weg in die Zukunft. Er kann parallel zum Energieausweis erstellt werden und dient als wertvolle Ergänzung für Bestandsgebäude.

Ab 2028 sind bei Neubauten verpflichtende Lebenszyklus-CO2-Analysen vorgeschrieben. Diese berücksichtigen nicht nur den Energieverbrauch im Betrieb, sondern auch die Emissionen bei Herstellung, Transport und Rückbau der Baumaterialien. In Österreich erfolgt die Umsetzung in der zukünftigen OIB-Richtlinie 7 „Nachhaltige Nutzung der natürlichen Ressourcen“. Sie erweitert das Baurecht um ökologische Aspekte wie Kreislaufwirtschaft, CO2-Bilanz und Recyclingfähigkeit. Verbindliche Grenzwerte für das Treibhausgaspotenzial von Gebäuden über den gesamten Lebenszyklus sind ab 2030 geplant.

Neue Kennzahlen in Immobilieninseraten gem. § 3 EAVG

Die EAVG-Novelle 2026 führt zu grundlegenden Änderungen bei den in Immobilieninseraten anzugebenden Kennzahlen. Der bisher in Österreich zentrale Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE) entfällt und wird durch den Heizwärmebedarf (HWB) sowie den Endenergiebedarf (EEB) ersetzt. Beide Werte müssen gemäß der Novelle verpflichtend in jedem Immobilieninserat ausgewiesen werden. Zudem ist die neue Gesamtenergieeffizienzklasse (A bis G) in jedem Inserat anzuführen, um potenziellen Mietern und Käufern eine transparente und vergleichbare Bewertungsgrundlage zu bieten.

Erweiterte Vorlagepflicht gem. § 4 EAVG

Bisher waren die Vorlage und Aushändigung eines gültigen Energieausweises bei Verkauf, neuen Miet- und Pachtverträgen sowie für Neubauten vorgeschrieben. Seit Juli 2026 wurden diese Pflichten deutlich ausgeweitet. Nun muss ein gültiger Energieausweis auch bei der Verlängerung bestehender Bestandsverträge vorgelegt werden. Zudem ist nach umfassenden Sanierungen ein neuer Energieausweis erforderlich; als solche gilt eine Renovierung, wenn mehr als 25 Prozent der Gebäudehülle betroffen sind oder die Kosten 25 Prozent des Gebäudewerts übersteigen. Auch der öffentliche Sektor ist von der Neuregelung betroffen. Für alle Gebäude im öffentlichen Eigentum oder in öffentlicher Nutzung ist ebenfalls ein Energieausweis verpflichtend.

In der Regel wird die Vorlagepflicht durch die Übermittlung eines digitalen Energieausweises (etwa als PDF-Datei) erfüllt. Auf Verlangen der Käufer oder Mieter ist der Energieausweis jedoch auch in ausgedruckter Form auszuhändigen. Die neue Skala von A bis G ersetzt seit 1. Juli 2026 die bisherige Einstufung (A++ bis G). Bereits bestehende Energieausweise bleiben bis zum Ablauf ihrer zehnjährigen Gültigkeitsdauer anerkannt – allerdings greift die erweiterte Vorlagepflicht unabhängig davon. Wer einen Mietvertrag verlängert oder größer renoviert, braucht einen Energieausweis. In der Praxis wird das im Normalfall ein nach neuem Recht ausgestellter Energieausweis sein, da die Strafbestimmungen nach § 9 EAVG ebenfalls an die neuen Vorgaben zu den Kennzahlen in Inseraten und erweiterte Vorlageverpflichtungen angepasst wurden.

Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Die EAVG-Novelle 2026 und die OIB-Richtlinie 6 (2025) bewirken eine klare Segmentierung des österreichischen Immobilienmarktes in Green Assets und Brown Assets. Während nachhaltige, Taxonomie-konforme Immobilien (Green Assets) durch die Erfüllung strenger Nullemissionsstandards und ESG-Kriterien an Wert gewinnen und von günstigeren Finanzierungskonditionen profitieren, verlieren nichtsanierte Bestandsgebäude, vor allem jene ohne klarem Sanierungspfad, (Brown Assets oder Stranded Assets) aufgrund höherer Leerstandsrisiken und Finanzierungskosten an Attraktivität. Die verpflichtende Vorlage des Energieausweises – nun auch bei Vertragsverlängerungen und umfassenden Sanierungen – sowie die neue Energieeffizienzskala von A bis G verstärken diese Entwicklung, indem sie Transparenz und Vergleichbarkeit schaffen. Der Energieausweis entwickelt sich damit zum zentralen ESG-Dokument für Investoren, die ihn für CSRD- und Taxonomie-Berichtspflichten nutzen.

Gleichzeitig führen die verschärften ökologischen Vorgaben der OIB-Richtlinie 6 und zukünftig auch der OIB RL 7 – wie Nullemissionsschwellen ab 2030, das Solarmindestgebot, die Verschärfung der Mindeststandards und Nachhaltigkeitskriterien – zu steigenden Bau- und Sanierungskosten, insbesondere bei der Entwicklung von Nullemissionsgebäuden. Dies stellt Projektentwickler vor Herausforderungen, erzwingt aber auch eine Neuausrichtung der Investitionsstrategien hin zu nachhaltigen, langfristig werthaltigen Immobilien. Ergänzend dazu integrieren Banken zunehmend ESG-Risiken in ihre Kreditvergabepraxis (etwa durch die ab 2026 geltenden EBA-Leitlinien), was die Finanzierungskosten für nichtkonforme Objekte weiter erhöht. Die Verfügbarkeit grüner Anleihen und Kredite sowie nachhaltiger Finanzierungsoptionen begünstigt hingegen Immobilien, die den neuen Standards entsprechen.

Fazit

Die EAVG-Novelle 2026 und die OIB-Richtlinie 6 (2025) bewirken eine fundamentale Transformation des österreichischen Immobilienmarkts. Die verstärkte Zweiteilung in Green Assets und Brown Assets oder Stranded Assets führt zu divergierenden Wertentwicklungen, wobei Green Assets von einer positiven Wertentwicklung profitieren und Brown Assets mit Wertverlusten und höheren Leerstandsrisiken konfrontiert sind. Die verschärften Kreditvergabekriterien der Banken, die steigenden Bau-/Sanierungskosten sowie die wachsende Bedeutung des Energieausweises und des Renovierungspass für den Bestand als zentrale ESG-Dokumente beeinflussen die Investitionsstrategien und die Immobilienentwicklung maßgeblich. Wer jetzt in Energieeffizienz und Nachhaltigkeit investiert, sichert sich eine stabile Wertentwicklung seiner Immobilie. Der beste Zeitpunkt, den Bestand zu sanieren, ist jetzt. ■

Über den Autor

Jens Leibold ist bei Renowave in den Bereichen Forschung, Demoprojekte, Quartierslösungen sowie Einsatz erneuerbarer Energien tätig.

Über die Autorin

Christina Böckl zeichnet bei Renowave für Projektkoordination, EU & Internationales, Bau-/Umweltrecht, Ökobilanzierung und Förderwesen verantwortlich.