Nicht neu ist, dass die Neubauleistung bei Wohnungen in einer Talsohle steckt und dass die Sanierungsrate mit knapp über ein Prozent bei Gemeinde- und gewerblich-privaten Mietwohnungen, aber auch im Wohnungseigentum mit weit weniger als die erforderlichen Werte von drei bis vier Prozent des Bestandes beträgt. Damit lassen wir gut zwei Prozent Wirtschaftsleistung liegen, die wir bestens gebrauchen könnten!
2027 wird in Wien praktisch kein Mietwohnungsneubau – freifinanziert – prognostiziert. Nächstes Jahr liegen wir 50 Prozent unter dem langjährigen Schnitt, selbst die GBV verzeichnen starke Rückgänge im Neubau. Gleichzeitig ist der Verkauf von neuen Wohnungen durchaus gedämpft, nur bei gebrauchten Wohnungen ist die Nachfrage gut, aber es sind immer weniger am Markt. Es bremst also der gesamte Markt an Eigentumswohnungen. Auch das Wifo wies darauf hin, dass die Finanzierungen sowohl für Bauträger als auch für Kaufinteressenten ein Engpass sind. Die ÖNB und die FMA stehen auf der Bremse. Mit Basel IV und weiter aufzubauenden Kapitalpuffern für Gewerbeobjekte treiben sie die Zinsen für Kredite nach oben und das Ausleihungsvolumen nach unten. Die Banken sind nämlich angehalten, ihr Kreditportfolio zu senken, auch im Lichte der hohen NPL-Quote. Zuerst mit praktisch keinen Zinsen und mit der Erhöhung des Geldvolumens trugen die EZB und die OeNB dazu bei, die Immobilienpreise in die Höhe zu treiben, und nun wird, weil die NPL gesenkt werden müssen, der Neubau abgewürgt. Hier wirkt auch die Gleichbehandlung aus Risikosicht eines Mietwohnprojekts mit etwa einer Fabrikhalle, obwohl der Wert der Wohnimmobilie nach 25 Jahren real dem heutigen entsprechen wird und daher längere Tilgungszeiträume möglich sind.
Es herrscht ein weitgehender Sanierungsstopp, weil der öffentlichen Hand die Mittel fehlen, was den Gemeindebau betrifft, und kaum noch gewerbliche und private Investitionen infolge von Rechtsunsicherheit, Eingriffen in bestehende Mietverträge und laufend weiteren Regulierungsmaßnahmen getätigt werden. Um den Bestand klimafit zu machen und dazu beizutragen, Strafzahlungen an die EU in Milliardenhöhe zu vermeiden, braucht es zwischen 250 Milliarden und 300 Milliarden Euro. Die im Doppelbudget vorgesehenen 360 Millionen Euro sind wichtig, aber es braucht vor allem große gewerbliche und private Investitionen. Die politische Diskussion läuft jedoch entlang weiterer Regulierungen bzw., wie ich lernte, neuer ordnungspolitscher Maßnahmen! Das heißt, bevor eine heute preisgeregelte Mietwohnung wegen Generalsanierung des Hauses zukünftig teurer vermietet werden darf, wird lieber weiter reguliert, um damit leistbares Wohnen zu erreichen. Ungeachtet, ob alle „leistbares, gesetzlich geregeltes, Wohnen“ bauchen. Denn hier wird pauschal agiert, ohne Ansehen der Mieter. Letztlich sollen alle Mietwohnungen, älter als 25 Jahre, preislich reguliert sein. Ungeachtet dessen, dass wir in der Immobilienwirtschaft in Dekaden denken und daher Investitionen langfristig planen müssen, wird anlassbezogen mehrmals pro Jahr weiterreguliert. Ungeachtet dessen, dass dies Situation zu einer Reduktion des Angebots an Mietwohnungen führt und weniger Wohnungen gekauft werden, was den Marktdruck ankurbelt. Wenn wir ständig betonen, dass alle Mietwohnungen noch günstiger werden müssen, dass alle unter den Wohnkosten leiden und diese nicht mehr leistbar sind, steuern wir in Richtung gesetzlich geregeltes Einheitswohnen. Und so wird es dann auch aussehen: grau, alte Heizungen, keine Kühlung.
Liebe Mietervertreter (!), so wollen wir in einem noch wohlhabenden Land nicht wohnen. Sicher sollen wir den Einkommensschwächeren helfen, was primär Aufgabe des sozialen Wohnbaus ist, den wir alle gemeinsam finanzieren. Wir wollen aber auch investieren, und dazu brauchen wir Zugang zu Krediten und eine Stimmung, dank der wir mit Zuversicht in die Zukunft blicken.
Lieber Gesetzgeber, sparen Sie und bringen Sie die öffentlichen Budgets ins Lot. Sorgen Sie sich nicht um alles und glauben Sie nicht, für alles zuständig zu sein. Geben Sie der Bevölkerung und den Unternehmen wieder die Luft, durch geringere Abgaben zu investieren. Wir wollen einen schlanken Staat, der schwerpunktmäßig die Einkommensschwachen unterstützt und für die anderen die Rahmenbedingungen schafft, sich zu entfalten.
An die Mietervertreter: Bitte beglücken Sie nicht alle mit Ihrer Regulierungswut. In einer sozialen Marktwirtschaft muss Markt möglich sein. Liebe Gesetzgeber, treiben Sie die Neubau- und laufenden Kosten nicht weiter in die Höhe und schaffen Sie Rahmenbedingungen für gewerbliche und private Investitionen.
Die derzeitigen MRG-Verhandlungen rund um die Gleichbehandlung von generalsanierten Mietwohnungshäusern und Neubau bieten die Chance für eine Wende!
Ohne Ideologie zu pragmatischen, guten Lösungen!
Ihr Michael Pisecky
Um den Bestand klimafit zu machen und dazu beizutragen, Strafzahlungen an die EU in Milliardenhöhe zu vermeiden, braucht es zwischen 250 Milliarden und 300 Milliarden Euro.