Das österreichische Mietrecht versteht sich von jeher als Schutzrecht. Es soll den vermeintlich Schwächeren schützen, soziale Härten vermeiden und leistbaren Wohnraum sichern: eine legitime Zielsetzung und Ausdruck eines sozialen Rechtsstaates. Doch die Leistbarkeit, Erhaltung und Schaffung von Wohnraum gerät durch staatliche Regulatorik sowie idealistisch geprägte politische Maßnahmen zunehmend außer Reichweite. Auch bestehende Schutzbestimmungen geben Anlass zu der Frage, ob sie noch ihrem ursprünglichen Zweck dienen oder es sich vielmehr um Privilegien handelt, die vor allem von der Historie des Mietvertrags und vom Errichtungsjahr des Gebäudes herrühren.
Vom Bestandsrecht zur Familienchronik
Kaum zwei Bestimmungen verdeutlichen die Diskussion um nicht mehr zeitgemäße Bestimmungen und weitreichenden Bestands- und Preisschutz so anschaulich wie §§ 12 MRG und 14 MRG. Während die erstere Bestimmung die Abtretung von Mietrechten an bestimmte nahe Angehörige unter Lebenden ermöglicht, regelt letztere Bestimmung den Eintritt naher Angehöriger nach dem Tod des Hauptmieters. Mietrechte können innerhalb des Familienkreises weitergegeben werden. Der Mietvertrag entwickelt sich zu einem Vermögenswert eigener Art, familiäres Tafelsilber, das es aus Sicht des privilegierten Mieterkreises generationenübergreifend zu bewahren gilt.
Das Mietrecht im Todesfall
§ 14 MRG, anwendbar im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG, regelt, wer nach dem Tod des Hauptmieters einer Wohnung unter welchen Voraussetzungen in den Mietvertrag eintreten und das Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen fortsetzen kann. Die eintrittsberechtigten Personen sind in § 14 Abs 3 MRG taxativ aufgezählt. Sie setzen sich aus dem Ehegatten oder Lebensgefährten, Verwandten in gerade Linie einschließlich der Wahlkinder und Geschwister des bisherigen Mieters zusammen, sofern diese Personen ein dringendes Wohnbedürfnis an dieser Wohnung haben (unabweisliche Notwendigkeit und alternativ nicht in rechtlich gleichwertiger Weise gedeckter Wohnbedarf) und sie schon bisher im gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter in der Wohnung gewohnt haben.
Die Rechtsfolgen des Eintritts in den Mietvertrag vollziehen sich bei Vorliegen ihrer Voraussetzungen ex lege, sofern die eintrittsberechtigte Person nicht binnen 14 Tagen nach dem Todesfall erklärt, darauf zu verzichten. Wer sich auf das Eintrittsrecht beruft, muss alle dafür nötigen Voraussetzungen beweisen. Es ist erforderlich, dass diese im Zeitpunkt des Todes vorliegen. Mit dem Tod des Mieters kommt es ex lege zu einer Sonderrechtsnachfolge. Ist kein Eintrittsberechtiger vorhanden, geht das Mietrecht auf die Verlassenschaft bzw. nach rechtskräftiger Einantwortung auf alle Erben über. In Ermangelung Eintrittsberechtigter kann aus dem Kündigungsgrund des § 30 Abs. 2 Z. 5 MRG („wenn […] die vermieteten Wohnräume nach dem Tod des bisherigen Mieters nicht mehr einem dringenden Wohnbedürfnis eintrittsberechtigter Personen dienen“) gekündigt werden.
Der gemeinsame Haushalt
Die Beurteilung, ob die Eintrittsvoraussetzung des gemeinsamen Haushalts nach § 14 Abs. 3 MRG vorliegt, hängt stark von den Umständen des Einzelfalls ab.
In seiner jüngeren Rechtsprechung sprach der OGH aus, dass ein gemeinsamer Haushalt ein auf Dauer angelegtes gemeinsames Wohnen und Wirtschaften des Mieters und seiner Angehörigen in der Wohnung erfordert. Dies liegt nicht vor, wenn der Mieter sich nur aus Bequemlichkeit fallweise in der aufgekündigten Wohnung aufhält. Im konkreten Fall hatte der Mieter in der Wohnung zwar ein eigenes Schlafzimmer und nutzte dieses bis zu seinem Tod zumindest einmal pro Woche, wenn er in Wien seinen familiären und sozialen Tätigkeiten nachging. Sonst wohnte er mit seiner Gattin in einem Haus. Der OGH bestätigte die Kündigung des Mietverhältnisses und folgte der Annahme des Berufungsgerichts, dass kein gemeinsamer Haushalt vorlag (9 Ob 91/24h) und damit der Kündigungsgrund des § 30 Abs. 2 Z. 5 MRG erfüllt ist.
Die Rückkehrabsicht
Auch Aufenthalte in einem Alters- oder Pflegeheim tun einer bestehenden Wohn- und Wirtschaftsgemeinschaft nach ständiger (sehr großzügiger) Rechtsprechung keinen Abbruch. Ausschlaggebend ist die Absicht des Hauptmieters, wieder in das Bestandsobjekt zurückzukehren, und die objektive Möglichkeit einer Rückkehr, etwa durch entsprechende Vorkehrungen im Hinblick auf Ausstattung und Pflege. Den zu erbringenden Nachweis des Gegenteils durch den Vermieter lässt einen steinigen Weg für diesen erahnen.
Das Anhebungsrecht, ein Tropfen auf den heißen Stein
§ 46 MRG gilt für jene Wohnungsmietverträge, die bereits am 1. März 1994 bestanden. Treten „privilegierte“ Personen in einen Altmietvertrag ein, sprich der Ehegatte, Lebensgefährte oder minderjährige Kinder des verstorbenen Hauptmieters, bleibt der bisherige Mietzins grundsätzlich unverändert. Bei allen übrigen Angehörigen wie etwa volljährigen Kindern oder Enkelkindern darf der Vermieter den Mietzins anheben. Dies allerdings streng gesetzlich begrenzt und im Rahmen der in § 46 Abs. 2 MRG vorgesehenen Obergrenzen, gedeckelt mit dem Kat.-A-Mietzins. Seit 1. April 2026 beträgt dieser 4,51 Euro pro Quadratmeter. Diese Valorisierung erfolgt im Übrigen auf Basis des 5. MILG und bleibt deutlich hinter der Inflationsentwicklung zurück.
Resümee
Wer das Glück hat, in ein jahrzehntealtes Mietverhältnis einzutreten, profitiert häufig von Konditionen, die mit dem heutigen Marktgeschehen nur wenig gemeinsam haben. Der Zugang zu günstigem Wohnraum hängt weniger von sozialer Bedürftigkeit als von familiären Verhältnissen und dem Errichtungsjahr der Immobilie ab. Gerade im Bereich des Altbaus entstehen dadurch erhebliche Spannungen. Während sich Betriebskosten, aufwendige Erhaltungspflichten (Stichwort baukulturelles Erbe) und gesetzliche Anforderungen (Stichwort energetische Sanierungen) laufend verändern, bleiben die Ertragsmöglichkeiten vielfach begrenzt. Dauerhaft einen Mietzins zu konservieren, der oftmals aus einer völlig anderen wirtschaftlichen Epoche beruht und darüber hinaus fast ausschließlich jenen zugutekommt, deren soziale Bedürftigkeit infrage zu stellen ist, steht im Spannungsverhältnis zur verfassungsrechtlich gesicherten Eigentums- und Vertragsfreiheit. Eine mietrechtliche Gesetzeslage, auf dem der Zugang zu besonders günstigen Mietverhältnissen maßgeblich von familiären Beziehungen abhängt, schafft keine Gleichheit, sondern Privilegien. Ein modernes Mietrecht hat die Aufgabe, ein ausgewogenes Verhältnis („fair balance“) aller Interessen herzustellen.
Über die Autorin
Marie-Sophie Lamezin-Salins ist Juristin und Geschäftsführerin der Fachgruppe Wien der Immobilien- und Vermögenstreuhänder.