Man mag zur Höhe des Preisniveaus von Mieten für Wohnraum geteilter Meinung sein. Klar ist, das Thema hat enorme politische Wirkung. Es mag legitim erscheinen, dass der Gesetzgeber im Sinne eines Mieterschutzes eingreift. In Österreich tat er das umfassend zuletzt mit dem MRG aus dem Jahr 1981. Die Vielzahl an Novellierungen seither (wie etwa zuletzt das 5. MILG unter Schaffung des Mieten-Wertsicherungsgesetzes, kurz MieWeG) mögen zwar die jeweiligen politischen Machtverhältnisse gut ausgedrückt haben, sie führten aber zuletzt nur 1994 mit der Einführung des Richtwertmietzinses anstelle der Kategoriemietzinssätze zu einem grundlegenden Systemwechsel. Seither entwickelte sich nicht nur der Immobilienmarkt und die gebaute Realität klarerweise deutlich weiter, sondern auch die Informationsdichte aufgrund immer mehr verfügbarer Immobiliendaten. Die gesetzlichen Regelungen sind aber logisch oft nicht mehr erklärbar.
Daten zum Wohnungsbestand
Eine sachliche Auseinandersetzung mit der Thematik beginnt mit einer Bestandsaufnahme darüber, wie viele Wohnobjekte überhaupt in welchen Bereich fallen. Schon hier offenbart sich eine mangelhafte Datenbasis: Laut der Statistik Austria liegt die Mietquote in Österreich 2025 unverändert bei 43,8 Prozent. Von den 4,18 Millionen Hauptwohnsitzunterkünften lägen 23,6 Prozent (in Wien 42,4 %) im geregelten Bereich der Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen. Weitere 19,5 Prozent (in Wien 34,1 %) fallen unter die Kategorie „andere Hauptmiete“. Abgesehen davon, dass aufgrund der Erhebungsmethodik schon die Feststellung des Eigentumsbestands durch die Statistik Austria zu Recht kritisiert werden kann, stammen die amtlichen Zahlen zum Ausmaß des mietenregulierten Bereichs lediglich aus der Mikrozensus-Befragung. Eine regelmäßig durchgeführte Abschätzung des ÖVI auf Basis einer Spezialabfrage der Statistik Austria (Gebäude ab drei Wohnungen, Unterscheidung nach Baujahr, Mietvertragsdatum, Wohnungsgröße, Ausstattungskategorie etc.), kommt auf einen Anteil von 8,7 Prozent aller Wohnungen in der MRG-Preisregulierung (in Wien 24,1 %) und 6,8 Prozent mit Richtwertverträgen, die Statistik Austria jüngst auf gar nur 5,8 Prozent Richtwertverträge.
Im Einzelfall ist es freilich angesichts der gesetzlichen Regelungen im Detail oft alles andere als trivial festzustellen, ob ein konkretes Wohnobjekt unter das MRG oder womöglich unter eine andere Bestimmung zur Mietzinsregulierung (WGG, Förderungen, RBG etc.) fällt oder nicht.
Im Detailbereich Richtwertmietzins in Wien
Dass ausgerechnet der nunmehr oftmals bereits hochwertig sanierte Altbau unter das Richtwertregime fällt, ein qualitativ schlechter unsanierter „Neubau“ etwa aus den 1960er-Jahren aber nicht, ist mittlerweile einhellig als unsinnig anzusehen und für eine Reform überfällig.
Freilich stellt sich bei jeder der aktuell diskutierten Ansätze zur Neuregelung erneut die Abgrenzungsfrage (z. B. anhand von Qualitätsmerkmalen wie Baujahr, Sanierungszustand oder Energiekennzahlen), wozu wiederum belastbare Zahlen fehlen. Dass der Richtwert als Basis zur Ermittlung der Richtwertmiete ausgerechnet in Wien mit derzeit 6,74 Euro nach dem Burgenland am zweitniedrigsten liegt, wird ebenfalls einhellig als Kuriosum der seinerzeitigen Errechnung aus den Herstellungskosten, die 1992 den landesbehördlichen Förderungszusicherungen zugrunde lagen, erachtet. Eine Neuberechnung mit aktuellen Werten erfolgte seitdem nicht. Sie würde wohl ganz andere Ergebnisse bringen. Dabei würde ein umfassendes Zahlenwerk des Hauptverbands der Sachverständigen zu den Herstellungskosten längst vorliegen. Nicht einmal die allgemeine Preissteigerung wurde vollständig berücksichtigt.
Gerade in den vergangenen Jahren wurde die Aussetzung zum bevorzugten politischen Steuerungselement. Dies trägt freilich dazu bei, dass sich die Schere zwischen den geregelten und den freien Mieten immer mehr öffnet.
Für die laut Statistik Austria 157.000 Wohnungen im Richtwertbereich in Wien – aber auch österreichweit bei gesamt 241.000 Richtwertverträgen – setzen sich die Absurditäten bei der Feststellung des zulässigen Mietzinses fort. Dabei spielt insbesondere der Lagezuschlag eine gewichtige Rolle, zumal dieser in manchen Lagen mittlerweile betragsmäßig höher als der Richtwert selbst sein kann.
Daten zum Lagezuschlag
Zunächst ist zu prüfen, ob ein Lagezuschlag überhaupt zulässig ist. Sofern die Umstände beim Mietvertragsabschluss seitens des Vermieters bekanntgegeben wurden, stellt sich zunächst die Frage, ob die Wohnung in einem sogenannten Gründerzeitviertel liegt. Hier ist ein Lagezuschlag von vornherein unzulässig, aus Gründen, die aus heutiger Sicht ebenfalls nicht nachvollziehbar sind. Die Feststellung ist eine Wissenschaft für sich: Es ist die sogenannte Wohnumgebung zu ermitteln, üblicherweise durch Abgrenzung der Gebäude, die innerhalb von rund fünf Minuten (entspricht 300 Metern) fußläufig erreichbar sind. Für diese Gebäude ist das Baualter und die Ausstattung mit überwiegend Kategorie-D-Wohnungen zum Zeitpunkt der Errichtung zu erheben – mangels Daten ein mehrtägiges Unterfangen bei der Baubehörde. Fallen mehr als 50 Prozent unter die definierte Kategorie „Gründerzeithaus“, handelt es sich um ein Gründerzeitviertel. „Neubauten“ in der abgegrenzten Wohnumgebung, etwa Gemeindebauten aus den 1950er-Jahren, können aufgrund ihrer Vielzahl an Stiegen – die laut GWR-Gesetz einzelne Gebäude darstellen – kurioserweise wiederum dazu führen, dass die Wohnumgebung bessergestellt wird, da es sich dadurch nicht um ein Gründerzeitviertel handelt. In der Praxis wird aus verfahrensökonomischen Gründen in Wien meist weiterhin auf die seinerzeitige Zuordnung ganzer Zählsprengel als Gründerzeitviertel im Adressverzeichnis nach Dirnbacher zurückgegriffen. Egal wie: Die Rechtmäßigkeit des Lagezuschlags variiert von Haus zu Haus. So manche Straßenzüge gelten auf der einen Straßenseite als Gründerzeitviertel, auf der anderen Seite aber nicht.
Etliche OGH-Urteile führten bei der nächsten Prüfstufe letztlich dazu, dass im Einzelfall wohl nur noch der OGH selbst eine Entscheidung treffen kann: Die Überdurchschnittlichkeit der Lage. Nur wenn diese gegeben ist, ist die Verrechnung eines Lagezuschlags zulässig. Dabei ist nun klar, dass alle mathematisch-statistischen Versuche zur Qualifikation einer Lage mithilfe von Standortdaten (etwa nach Lagekriterien in einem Punktesystem wie von der Vereinigung von Sachverständigen 2023 vorgeschlagen) dafür nicht herangezogen werden dürfen. Nicht einmal der Bezugsmaßstab zur Beurteilung ist eindeutig. Klar ist, dass es nicht das gesamte Gemeindegebiet sein darf. In der Praxis scheint die Einteilung des Stadtgebiets durch die Stadt Wien in die drei Zonen mit dichter, mittlerer und lockerer Bebauung durchaus tragfähig. Die legendäre Lagezuschlagskarte der Stadt Wien aus dem Jahr 2018 zur Frage der Überdurchschnittlichkeit – mathematisch mit einem Punktesystem ermittelt – wirkt angesichts der Ergebnisse – wie einer Überdurchschnittlichkeit am Matzleinsdorfer Platz, aber Unterdurchschnittlichkeit in der Josefstadt – ebenfalls eher kurios. Auf dieser Basis von der Schlichtungsstelle getroffene Entscheidungen landen regelmäßig in der weiten Instanz vor dem Bezirksgericht. Spannenderweise soll diese Frage eigentlich gar nicht durch den Sachverständigen, sondern zur Rechtsfrage erhoben und vom Richter entschieden werden. In der Regel werden die Grundlagen dennoch in einem Gutachten zu erarbeiten sein. Geflissentlich übersehen wird – und vom OGH explizit ausgeschlossen –, dass es valide Daten zur Beurteilung der Lage mittlerweile ausreichend gäbe: Der Grundkostenanteil einer Lage im Verhältnis zum Grundkostenanteil des Bezugsgebiets spiegelt eindeutig und ausschließlich die Überdurchschnittlichkeit einer Lage am Markt wider.
Womit der Prüfer bei der vermeintlich letzten Stufe angelangt ist: der Feststellung der Höhe des Lagezuschlags. Dieser ermittelt sich rechnerisch – nun also doch – aus der Differenz des Grundkostenanteils der jeweiligen Lage zum durchschnittlichen Grundkostenanteil des Bundeslandes (0,33 % der Differenz). Wohlgemerkt nicht des aktuellen Werts, sondern jenes Wertes, der seinerzeit zur Ermittlung des Richtwerts herangezogen wurde. In Wien also aktuell 347,99 Euro. Wohlwissentlich, dass der aktuelle durchschnittliche Grundkostenanteil in Wien irgendwo beim Vier- bis Fünffachen liegt.
Die erforderliche Ermittlung des Grundkostenanteils der jeweiligen Lage ist durch Vergleichswertverfahren dank mittlerweile gut verfügbarer Daten eine relativ einfache Aufgabe beim Sachverständigengutachten. Freilich werden auch hier oftmals deutlich unterschiedliche (zumeist höhere) Ergebnisse als von der Schlichtungsstelle in ihrem Lagezuschlagsrechner ausgegeben.
Weitere Zu- und Abschläge im Richtwertsystem – die mittlerweile mithilfe hedonischer Bewertungsmodelle viel genauer quantifizierbar wären – werden üblicherweise in Anlehnung an die vom Sachverständigenverband sowie von der Stadt Wien publizierten Empfehlungen vergeben.
Freie Miete ohne Daten
Selbst im Richtwertsystem ist die Ermittlung der zulässigen Höhe noch nicht abgeschlossen. Denn es ist abschließend zu prüfen, ob dieser nicht womöglich über dem angemessenen (und somit der Höhe nach „freien“) Mietzins zu liegen kommt. Trotz aller Bemühungen gibt es hier in der Regel keine „echten“ Vergleichsmieten. Diese wären etwa durch Hausverwaltungen bereitzustellen, was in der Praxis schon an datenschutzrechtlichen Erwägungen scheitern mag. Behelfsmäßig können somit oftmals nur Angebotsdaten aus Inseraten zur Festlegung einer passenden Höhe der Miete im Vergleichswertverfahren herangezogen werden. Der Markt wird sich an Durchschnittsmieten aus Marktberichten orientieren. Mit den bekannten Problemen, etwa dass oftmals schon die Basis (Nettomiete, exklusive Betriebskosten) unklar oder uneinheitlich ist.
Fazit
Selbst für professionelle Marktteilnehmer ist die Feststellung der Mietzinshöhe (sowohl im regulierten als auch im freien Bereich) mangels belastbarer Daten eine echte Herausforderung. Für Laien sowie die Gesetze der Logik bleibt das Richtwertsystem gänzlich unverständlich.
Bemühungen zur Herstellung einer belastbaren, einheitlichen und gut zugänglichen Datenbasis wären überaus begrüßenswert; nicht nur als willkommene Hilfestellung für die Tätigkeit als Sachverständiger, sondern auch zur Herstellung einer gewissen Rechtssicherheit und als Diskussionsgrundlage darüber, inwieweit Mieten reguliert werden mögen.
Über den Autor
Matthias Grosse ist Gerichtssachverständiger in Wien im Fachgebiet Mietzins und Nutzungsentgelt. Er betreibt die Marktanalyse-Website immoanalysen.at.