Anfang dieses Jahres betätigte der OGH weitgehend die Schuldsprüche wegen schweren Betrugs und Untreue eines aufsehenerregenden Verfahrens, in dem es um die Veräußerung einer Pension am Seeufer des Traunsees im Salzkammergut ging. Die Causa rund um diese delikate Immobilientransaktion, mittlerweile im Übrigen zivilrechtlich rückabgewickelt, liest sich zunächst wie ein Einzelfall, bei näherer Betrachtung ruft sie jene Sorgfaltsanforderungen in Erinnerung, die das Maklerrecht von jeher prägen.
Eine betagte Eigentümerin, deren Geschäftsfähigkeit wohl nicht mehr gegeben war, veräußerte ihre Liegenschaft deutlich unter dem Verkehrswert („auffallendes Missverhältnis“). Der Wert der Liegenschaft betrug zur Tatzeit 2,6 Millionen Euro, veräußert wurde sie um 750.000 Euro. Was nach einem missglückten Geschäft klingt, entpuppte sich als Geflecht aus Einflussnahme, unzureichender Aufklärung und Täuschung. Der Fall ist nun strafrechtlich abgeschlossen und zivilrechtlich bereinigt. Zurück bleibt jedoch eine Frage, die weit über den Fall hinausweist: Welche Rolle spielt der Immobilienmakler in solchen Konstellationen, und wie weit reicht seine Verantwortung?
Aufklärungspflichten des Immobilienmaklers
Gemäß § 3 Abs. 1 MaklerG hat der Makler die Interessen des Auftraggebers redlich und sorgfältig zu wahren. Makler und Auftraggeber sind verpflichtet, einander die erforderlichen Informationen („Nachrichten“) zu geben. Im Anwendungsbereich des Konsumentenschutzgesetzes zählen dazu sämtliche Umstände, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind (§ 30b Abs. 2 KschG). Marktkenntnisse und Hintergrundwissen des Immobilienmaklers sind beratend einzubringen. Im Fall der zulässigen Doppelbeauftragung ist eine redliche und sorgfältige Interessenwahrung gegenüber beiden Auftraggebern gefordert, dies jedoch lediglich im Rahmen des zu erwirkenden Interessenausgleichs. In diesem Zusammenhang ist auch von Pflichtenreduktion bei zulässiger Doppeltätigkeit die Rede.
Die Sachverständigeneigenschaft
Der Immobilienmakler ist kein bloßer Vermittler. Nach ständiger Rechtsprechung des OGH und herrschender Lehre ist dieser Sachverständiger i. S. d. § 1299 ABGB, einhergehend mit umfassenden Sorgfalts- und Aufklärungspflichten. Dieser anzuwendende Sorgfaltsmaßstab ist der Leistungsstandard der betreffenden Berufsgruppe. Während die Haftung nach § 1297 ABGB auf die gewöhnlichen Fähigkeiten eines Durchschnittsmenschen abstellt, haftet der Immobilienmakler gem. § 1299 ABGB für den notwendigen Fleiß und fachliche Kenntnisse des betroffenen Verkehrskreises.
Aufklärungspflichten, die einer anwaltlichen Beratungstätigkeit gleichkommen, bestehen allerdings nicht. Auch treffen ihn keine besonderen Nachforschungspflichten. Wenn keine Veranlassung besteht, an der Richtigkeit einer Information zu zweifeln, darf er diese weitergeben. Bestehen keine Gründe, die Informationen, die der Makler vom Verkäufer erhalten hat, zu hinterfragen, ist dieser grundsätzlich nicht zu weiteren Nachforschungen verpflichtet. Der Immobilienmakler darf jedoch nicht den Eindruck erwecken, den Wahrheitsgehalt überprüft zu haben.
Haftungsrisiko Verkehrswertermittlung
Wie verhält es sich nun, wenn es im Zuge der Einschätzung des Verkehrswerts des vermittelten Objekts zu einer unrichtigen Liegenschaftsbewertung des Immobilienmaklers kommt? Ein Doppelmakler kann, unabhängig von einem expliziten Auftrag zur Verkehrswertprüfung, im Rahmen des zwischen den beiden Auftraggebern zu erwirkenden Interessenausgleichs zur Aufklärung darüber verpflichtet sein, dass der begehrte Kaufpreis den Verkehrswert übersteigt. Nach der jüngeren Rechtsprechung reicht der bloße Umstand, dass der Wert der Liegenschaft von der Einschätzung des Maklers abweicht, als solcher aber noch nicht aus, um daraus zwingend auf einen Sorgfaltsverstoß schließen zu können. Umgekehrt kann eine Wertermittlung innerhalb der abstrakt möglichen Schwankungsbreite nicht schlichtweg als sorgfaltsgemäß eingestuft werden. Weicht der Wert der Liegenschaft von der Einschätzung des Immobilienmaklers ab und liegt diese Abweichung außerhalb eine gewissen Bewertungsspanne (laut OGH können Preisspannen von 15 bis 30 Prozent nicht stets, aber im Einzelfall vertretbar sein), ist dies ein Indiz für ein sorgfaltswidriges Handeln des Maklers. Ermittelt der Immobilienmakler den Verkehrswert methodisch richtig sowie unter Berücksichtigung des Immobilienmarkts, haftet er auch dann nicht, wenn seine Prognose nicht standhält.
Schadenersatz und Provisionsminderung
Die Verletzung von Aufklärungspflichten gegenüber dem Auftraggeber macht den Immobilienmakler gem. § 3 Abs. 4 MaklerG nach den allgemeinen Grundsätzen des ABGB ex contractu schadenersatzpflichtig. Gewährt wird der Ersatz jenes Schadens, den der Geschädigte im Vertrauen auf die korrekte Erfüllung des Maklervertrags erlitten hat. Das zu leistende Interesse liegt in der Differenz zwischen der Vermögenslage des Geschädigten, wie sie im Beurteilungszeitpunkt ohne schädigendes Ereignis wäre, und dem nach dem schädigenden Ereignis tatsächlich vorhandenen Vermögen. Darüber hinaus schwebt, § 3 Abs. 4 MaklerG, der Schatten einer Provisionsminderung nach Maßgabe der geringeren Verdienstlichkeit im Raum.
Die nachvollziehbare Darstellung
Wer als Makler Vertrauen in Anspruch nimmt, muss diesem auch gerecht werden – durch Sorgfalt, Aufklärung und klare Kommunikation. Schwankungsbreiten des wahren Verkehrswerts haben Indizwirkung, ein Sorgfaltsverstoß lässt sich daraus nicht zwingend ableiten. Um Haftungsrisiken zu vermeiden, ist die Nachvollziehbarkeit und eine schlüssige Methodik zur Wertermittlung unerlässlich. Bestehen Anhaltspunkte für eine eingeschränkte Entscheidungsfähigkeit oder ein eklatantes Ungleichgewicht, verdichtet sich eine Pflicht zur aktiven Aufklärung. Unterbleibt diese, droht nicht nur zivilrechtliche Haftung. Wie der Traunsee-Fall zeigt, kann auch die Schwelle zur strafrechtlichen Relevanz überschritten werden. Immobilien sind keine Alltagsgüter. Wer sie vermittelt, trägt Verantwortung. ■
Zur Autorin
Die Juristin Marie-Sophie Lamezan-Salins ist Geschäftsführerin der Fachgruppe Wien der Immobilien- und Vermögenstreuhänder.