Gemäß Art. 70 EU-Beitrittsvertrag müssen seit dem 1. Jänner 2000 alle österreichischen Liegenschaftsgesetze den EU-Grundfreiheiten voll entsprechen. Die Steuerung des Zweitwohnungsmarktes in den Bundesländern ist gemäß der „Gemeinsamen Erklärung zu Zweitwohnungen“ in der Schlussakte zum Beitrittsvertrag nur mehr durch nicht-diskriminierende Widmungsmaßnahmen und Nutzungsbeschränkungen nach den Raumordnungsgesetzen zulässig, ergänzt durch EU-konforme Bestimmungen in den Grundverkehrsgesetzen. Für EWR- und EU-Bürger bzw. in der EU ansässige Personen dürfen beim Erwerb von Freizeitwohnsitzen keine anderen Beschränkungen errichtet werden, als sie für Österreicher in den Bundesländern bestehen (Diskriminierungsverbot). Bei widersprechenden österreichischen Regelungen sind die maßgeblichen europarechtlichen Bestimmungen, insbesondere die Grundfreiheiten und -rechte, von den österreichischen Gerichten und Behörden anzuwenden und gegenteilige inländische Vorschriften zu ignorieren (VwGH 30.9.1999, 99/02/0039).
Burgenland
Das Burgenländische Raumplanungsgesetz, LGBl 2019/49 idgF, bestimmt in den §§ 34 ff, dass Ferienwohnhäuser, -siedlungen und -zentren nur auf dafür vorgesehenen Flächen errichtet werden dürfen. Als Ferienhaus wird ein Gebäude angesehen, das mehr als drei geschlossene Wohneinheiten oder eine Wohnnutzfläche von mehr als 300 Quadratmeter umfasst, nicht der dauernden Wohnversorgung der ortsansässigen Bevölkerung dient, neben einem Hauptwohnsitz nur vorübergehend benützt wird und nicht unmittelbar zu einem Gastgewerbebetrieb gehört. Ergänzend dazu regelt das Burgenländische Grundverkehrsgesetz, LGBl 2007/25 idgF, die Gleichstellung von EWR-/EU-Bürgern mit Inländern beim Grunderwerb samt Erklärungspflicht, dass die Immobilie nicht als Freizeitwohnsitz genutzt wird. Darüber hinaus sieht das Gesetz eine derartige Erklärungspflicht durch alle Rechtserwerber – unabhängig von der Staatsangehörigkeit – beim Erwerb einer Immobilie in einer sogenannten Vorbehaltsgemeinde vor, wo der Gebäudeanteil an Freizeitwohnsitzen bereits 15 Prozent übersteigt, sofern die Immobilie nicht bereits in den letzten fünf Jahren als Zweitwohnsitz genutzt worden ist. Für den Immobilienerwerb durch nicht gleichgestellte Ausländer besteht eine generelle grundverkehrsbehördliche Genehmigungspflicht. Bei Verstößen gegen grundverkehrsbehördliche Auflagen drohen bis zu Euro 36.000 Geldstrafe sowie die Löschung des Eigentumsrechts im Grundbuch bei Schein- oder Umgehungsgeschäft.
Kärnten
Gemäß § 30 Kärntner Raumordnungsgesetz 2021, LGBl 2021/59 idgF, muss für Apartmenthäuser, sonstige Freizeitwohnsitze und Hoteldörfer im örtlichen Flächenwidmungsplan eine Sonderwidmung festgelegt werden. Weiters soll die durch teilweise in Umgehung raumordnungsrechtlicher Vorgaben widmungswidrige Verwendung „privater“ Apartmenthäuser in Tourismusregionen durch ein Verbot der Begründung von Wohnungseigentum im „reinen Kurgebiet“ hintangehalten werden. Mit der Novelle LGBl 2015/31 zur Kärntner Bauordnung 1996 hat der Landesgesetzgeber in § 14 Abs 6 die spätere Verwendung bestehender Wohnobjekte in einem Apartmenthaus als Zweitwohnsitz für unzulässig erklärt. Auch das Kärntner Grundverkehrsgesetz, LGBl 2004/9 idgF, definiert gleich wie das Raumordnungsgesetz den Freizeitwohnsitz als Wohnsitz zu Erholungszwecken. Die Inländergleichstellung von EWR-/EU-Staatsangehörigen ermöglicht diesen den genehmigungsfreien Erwerb auch von Zweitwohnungen und deren Nutzung. Für sonstige Ausländer besteht hingegen grundverkehrsbehördliche Genehmigungspflicht, ausgenommen bei Sonderbestimmungen in Staatsverträgen und bei Rechtsgeschäften zwischen Angehörigen. Verstöße gegen das Grundverkehrsgesetz führen zu Geldstrafen bis zu Euro 36.330 und bei Gesetzesumgehung zur Löschung des Eigentumsrechts im Grundbuch.
Niederösterreich
Das Niederösterreichische Raumordnungsgesetz, LGBl 2015/3 idgF, enthält keinerlei Bestimmungen zu Freizeit- oder Zweitwohnsitzen. Es kann jedoch bei der Neuwidmung von Bauland nach § 17 die Gemeinde den Grundeigentümer vertraglich verpflichten, bestimmte Nutzungen, wie etwa die Begründung eines Hauptwohnsitzes vorzunehmen oder die Begründung eines Zweitwohnsitzes zu unterlassen. § 1 Niederösterreichisches Grundverkehrsgesetz, LGBl 6800-0 idgF, bestimmt als Zielsetzung unter anderem die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch Ausländer. Davon ausgenommen sind Inländern völker- und gemeinschaftsrechtlich gleichgestellte natürliche und juristische Personen in Ausübung der EWR-/EU-Grundfreiheiten. Rechtserwerbe durch sonstige ausländische Personen sind – ausgenommen bei Sonderbestimmungen in Staatsverträgen und bei Rechtsgeschäften zwischen Angehörigen – grundverkehrsbehördlich genehmigungspflichtig. Bei illegaler Zweitwohnsitznutzung kann die Behörde eine Geldstrafe bis zu Euro 21.800 samt Nutzungsverbot verhängen.
Oberösterreich
§ 23 Abs 2 Oberösterreichisches Raumordnungsgesetz, LGBl 1993/114 idgF, sieht eine Sonderwidmung im Bauland für Zweitwohnungsgebiete auf Flächen vor, die für Bauwerke zum zeitweiligen Wohnbedarf bestimmt sind. Das Oberösterreichische Grundverkehrsgesetz, LGBl 1994/88 idgF, enthält in § 1 die Zielsetzung der Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch Ausländer, sofern diese nicht aufgrund gemeinschaftsrechtlicher Bestimmungen österreichischen Staatsbürgern gleichgestellt sind. Nach § 6 können durch Verordnung der Landesregierung für Gemeinden Vorbehaltsgebiete für Freizeitwohnsitze festgelegt werden, um deren Anzahl zu begrenzen und Bodenpreissteigerungen zu verhindern. Der Erwerb eines Freizeitwohnsitzes im Vorbehaltsgebiet ist jedoch immer dann zulässig, wenn das Grundstück als Zweitwohnungsgebiet gewidmet ist, weiters zwischen Angehörigen und wenn die Immobilie in den letzten fünf Jahren ausschließlich zu Freizeitzwecken genutzt wurde. EWR-/EU-Staatsangehörige sind beim Erwerb eines Freizeitwohnsitzes Inländern gleichgestellt. Geldstrafen bis zu Euro 36.000 bei illegaler Nutzung als Freizeitwohnung und Löschung des Eigentumsrechts im Grundbuch bei Schein- oder Umgehungsgeschäften sind gesetzlich vorgesehen.
Salzburg
§ 30 Abs 1 Z 9 Salzburger Raumordnungsgesetz, LGBl 2009/30 idgF, enthält in der Nutzungsart „Bauland“ auch die Kategorie „Zweitwohnungsgebiet“, in welchem die Errichtung von Wohnbauten mit Zweitwohnungen für zulässig erklärt wird. Gemäß § 31 Abs 1 der am 28. Juni 2017 vom Salzburger Landtag beschlossenen ROG-Novelle 2017 ist seit 1. Jänner 2018 eine Verwendung als Zweitwohnung raumordnungsrechtlich beschränkt und damit nur in ausgewiesenen Zweitwohnungsgebieten zulässig. Dieses Zweitwohnsitzverbot gilt nicht beim Rechtserwerb als gesetzlicher Erbe und bei Nutzung der Wohnung als Zweitwohnsitz bereits vor dem 1. März 1993. Weiters wurden 82 der 119 Salzburger Gemeinden zum Zweitwohnsitz-Beschränkungsgebiet, darunter die Landeshauptstadt. In diesen Gemeinden sind Zweitwohnsitze nur noch in ausgewiesenen Gebieten erlaubt. Ausgenommen sind Wohnungen, wenn sie für Ausbildung oder Beruf genutzt werden. Primäres Ziel des Gesetzes vom 9. November 2022, Sbg LGBl 2022/95, zur Regelung des Grundverkehrs im Land Salzburg (Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023 – SGVG 2023) ist beim Baugrundverkehr hinsichtlich Zweitwohnungen deren Eindämmung durch den Vorrang der Begründung von Hauptwohnsitzen gegenüber anderen Nutzungen, die Anzeigepflicht von Rechtsgeschäften unter Lebenden samt vertraglicher „Selbsterklärung“ bei der Grundverkehrsbehörde über die Objektnutzung als Hauptwohnsitz oder Ständiger Wohnsitz, die Bestellung eines weisungsfreien Grundverkehrsbeauftragten zur Überwachung der Einhaltung aller grundverkehrsgesetzlichen Bestimmungen sowie Verwaltungsstrafen bei Gesetzesverstößen von bis zu Euro 50.000 und gerichtliche Zwangsversteigerung.
Steiermark
§ 2 Abs 1 Z 2 Steiermärkisches Raumordnungsgesetz, LGBl 2010/49 idgF, definiert ein Apartmenthaus als bauliche Anlage mit mehr als drei Wohnungen, die entsprechend ihrer Lage, Ausgestaltung, Einrichtung und dergleichen für eine Nutzung als Zweitwohnsitz typisch ist. Die Errichtung von Apartmenthäusern ist gemäß § 30 Abs 1 Z 10 nur in im örtlichen Flächenwidmungsplan ausgewiesenen Ferienwohngebieten zulässig, und es darf das Verhältnis der Zweitwohnsitze zu den sonstigen Wohnsitzen im Gemeindegebiet nicht den Faktor 1 überschreiten. Weiters können in sogenannten Vorbehaltsgemeinden Beschränkungszonen für Zweitwohnsitze festgelegt werden. Ein Bauwerber muss bereits im Baubewilligungsverfahren nachweisen, keine Zweitwohnsitze zu errichten. Mit den §§ 12 und 14 Steiermärkisches Grundverkehrsgesetz, LGBl 1993/134 idgF, soll die widmungsgemäße Verwendung von Baugrundstücken in Vorbehaltsgemeinden durch die Festlegung von Beschränkungszonen für Zweitwohnsitze gewährleistet werden. In Beschränkungszonen dürfen keine Zweitwohnsitze begründet werden. Befindet sich ein Baugrundstück innerhalb einer solchen Zone, muss der Käufer in der Regel gegenüber der Grundverkehrsbehörde eine besondere Erklärung nach § 17 StGVG abgeben, das Grundstück nicht zur Begründung eines Zweitwohnsitzes zu nutzen. Ausländer sind gemäß § 15 Abs 2 in Ausübung der im EG-Vertrag oder im EWR-Abkommen vorgesehenen Rechte Inländern auch beim Erwerb eines Zweitwohnsitzes gleichgestellt. Für den Immobilienerwerb durch sonstige Ausländer besteht grundverkehrsbehördliche Genehmigungspflicht, ausgenommen zwischen bestimmten Angehörigen und bei entsprechender Festlegung in Staatsverträgen. Generell zulässig sind nach § 18 StGVG der Erwerb und die Nutzung einer Immobilie als Zweitwohnsitz, wenn diese mindestens ein Jahr vor der Festlegung der Beschränkungszone ausschließlich als Zweitwohnsitz genutzt worden und für eine dauernde Wohnsitznahme ungeeignet ist. Bei gesetzwidriger Nutzung einer Immobilie als Zweitwohnsitz kann eine Geldstrafe von bis zu Euro 35.000 verhängt und die behördliche Löschung der Grundbuchseintragung verfügt werden.
Tirol
Das am 1. Mai 2022 in Kraft getretene Tiroler Raumordnungsgesetz (TROG) 2022, LGBl 2022/43, sieht insbesondere eine Ergänzung im Bereich der Freizeitwohnsitzregelung vor. Demnach soll die Schaffung neuer Freizeitwohnsitze in einer Gemeinde auch dann nicht mehr in Betracht kommen, wenn die Voraussetzungen nach § 31a Abs 1 des zuvor geltenden Tiroler Raumordnungsgesetzes 2016, LGBl 2016/95, vorliegen. Das ist im Wesentlichen dann der Fall, wenn in der Gemeinde der Grundbedarf an Wohnraum zur Befriedigung des dauerhaften Wohnbedürfnisses der Bevölkerung zu leistbaren Bedingungen nicht gewährleistet ist, weil ausreichende Grundflächen hierfür entweder nicht vorhanden oder – selbst unter Einsatz des Instruments der Vertragsraumordnung – einer Verwendung für Zwecke des geförderten Wohnbaus nicht zugeführt werden können. In diesem Fall hat die Gemeinde im örtlichen Raumordnungskonzept das Mindestausmaß der im Flächenwidmungsplan als Vorbehaltsflächen für den geförderten Wohnbau auszuweisenden Grundflächen und auch die für eine solche Widmung in Betracht kommenden Grundflächen festzulegen.
Die §§ 13 bis 17 TROG enthalten unter Bedachtnahme auf unionsrechtliche Verpflichtungen bei der Erlassung von Raumordnungsprogrammen für eine geordnete und nachhaltige räumliche Entwicklung von Tirol und seinen Gemeinden Beschränkungen für Zweitwohnsitze. Davon sind Wohnräume im Rahmen der Privatzimmervermietung, weiters Beherbergungsbetriebe sowie Gebäude mit höchstens drei touristisch vermieteten Ferienwohnungen mit Baubewilligung vor dem 1. Februar 1996 ausgenommen, ebenso danach errichtete Neubauten, wenn der Vermieter im Gebäude seinen Hauptwohnsitz hat. Darüber hinaus dürfen neue Freizeitwohnsitze im Wohngebiet, in Mischgebieten, auf Sonderflächen für Gastgewerbebetriebe zur Beherbergung von Gästen sowie unter bestimmten Voraussetzungen auf Sonderflächen für Hofstellen geschaffen werden, wenn dies für einen bestimmten Bereich durch eine entsprechende Festlegung im Flächenwidmungsplan für zulässig erklärt worden ist. Die Schaffung neuer Freizeitwohnsitze darf nicht mehr für zulässig erklärt werden, wenn der Anteil der aus dem Verzeichnis der Freizeitwohnsitze nach § 14 Abs 1 sich ergebenden Freizeitwohnsitze an der Gesamtzahl der Wohnungen in der Gemeinde acht Prozent übersteigt. Weiters zulässig ist nach § 13 Abs 3 die Zweitwohnsitznutzung von Immobilien, die vom 1. Jänner 1994 bis einschließlich 31. Dezember 1998 nach den jeweils in Geltung gestandenen raumordnungsrechtlichen Vorschriften oder nachträglich nach § 17 als Freizeitwohnsitz angemeldet worden sind und für die eine bescheidmäßige Feststellung der Gemeinde über die Zulässigkeit der Verwendung des betreffenden Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz vorliegt. Der Bürgermeister hat gemäß § 14 ein Freizeitwohnsitzverzeichnis mit den genauen Daten des Eigentümers und seiner Immobilie zu führen. Wiederaufbau und Erweiterung bestehender Freizeitwohnsitze sind zulässig, wobei die alte Baumasse nicht um mehr als 25 Prozent überschritten werden darf. In- und ausländische Erwerber von Immobilien müssen keine Zweitwohnsitzerklärung mehr abgeben. Für die gesetzwidrige Zweitwohnsitznutzung sind in § 13a Geldstrafen bis zu Euro 40.000 festgelegt. Die Novelle zum Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996, LGBl 2021/204, trat mit 31. Dezember 2021 in Kraft. Dieses verweist zur Begriffsbestimmung für Freizeitwohnsitze auf § 13 ROG und die darin enthaltenen Beschränkungen. EWR-/EU-Staatsangehörige sind beim Immobilienerwerb in Tirol in Ausübung der Grundfreiheiten gemäß § 3 GVG Inländern gleichgestellt, und es genügt für die Eintragung im Grundbuch grundsätzlich eine Baulandbestätigung des Bürgermeisters. Hingegen bedarf der Rechtserwerb durch sonstige Ausländer, ausgenommen im Familienkreis, einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung. Nach § 14a Abs 1 TGVG hat der Rechtserwerber in Vorbehaltsgemeinden zu erklären, dass durch den beabsichtigten Rechtserwerb kein neuer Freizeitwohnsitz geschaffen wird. Durch Abgabe dieser Erklärung verpflichtet sich der Rechtserwerber dazu, das erworbene Grundstück weder selbst als Freizeitwohnsitz zu verwenden noch als solchen zu überlassen. Mit den Abs 3 und 4 sollen – ergänzend bzw. als spezielle Norm zusätzlich zur verwaltungsstrafrechtlichen Sanktionierung der Übertretung der Freizeitwohnsitzbestimmungen – grundverkehrsrechtliche Sanktionsmöglichkeiten bis hin zur Zwangsversteigerung des betreffenden Objektes geschaffen werden. Nach Abs 3 hat die Grundverkehrsbehörde dem Rechtserwerber, der ein Gebäude, eine Wohnung oder einen sonstigen Teil eines Gebäudes ungeachtet der Erklärungspflicht nach Abs 1 als Freizeitwohnsitz verwendet oder jemand anderem zur Verwendung als solchen überlässt, die sofortige Unterlassung der unzulässigen Verwendung oder Überlassung als Freizeitwohnsitz aufzutragen und für den Fall der Nichtbefolgung dieses Auftrages die Zwangsversteigerung anzudrohen. Den Nachweis, dass das betreffende Objekt nicht als Freizeitwohnsitz verwendet wird, hat der Rechtserwerber zu erbringen, sofern dort kein Hauptwohnsitz begründet ist. Andernfalls liegt eine Verwaltungsübertretung mit Geldstrafe bis zu Euro 40.000 vor.
Vorarlberg
Nach der Zielbestimmung von § 2 Abs 3 lit g Vorarlberger Raumplanungsgesetz, LGBl 1996/39 idgF, sollen die zur Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfes benötigten Flächen nicht für Ferienwohnungen verwendet werden. Im örtlichen Flächenwidmungsplan können gemäß § 16 Abs 1 besondere Flächen für die Errichtung von Ferienwohnungen festgelegt werden, und die Nutzung einer Ferienwohnung als Hauptwohnsitz ist unzulässig. § 16 Abs 4 räumt der Gemeindevertretung das Recht ein, über Antrag des Eigentümers bescheidmäßig die Errichtung und Nutzung einer Wohnung als Zweitwohnsitz zu bewilligen, wenn der Antragsteller gesetzlicher Erbe ist und die Wohnung nicht ganzjährig benutzt wird. Eine Nutzung als Ferienwohnung kann auch der Eigentümer eines gastgewerblichen Beherbergungsbetriebes aus wirtschaftlichen Gründen für höchstens zehn Prozent der betrieblichen Gesamtfläche beantragen. Der Bürgermeister muss ein Ferienwohnungsverzeichnis führen, und die Landesregierung hat durch Verordnung je Gemeinde eine Ferienwohnungsquote festzulegen. Weiters kann die Gemeindevertretung für das Gemeindegebiet im Bebauungsplan das Höchstausmaß der Geschoßfläche einer Ferienwohnung festlegen. Bei gesetzwidriger Nutzung als Ferienwohnung kann gegen den Eigentümer eine Geldstrafe bis zu Euro 35.000 ausgesprochen und von der Gemeinde die Zwangsversteigerung der Immobilie beantragt werden. Gemäß § 1 Abs 3 lit b Vorarlberger Grundverkehrsgesetz, LGBl 2004/42 idgF, soll der Grunderwerb durch Ausländer, die nicht durch das EU-Recht oder aufgrund anderer staatsrechtlicher Verpflichtungen Inländern gleichgestellt sind, beschränkt werden. Demnach gilt für EU-/EWR-Staatsangehörige der Grundsatz der Gleichbehandlung mit Inländern auch beim grundverkehrsbehördlich genehmigungsfreien Erwerb eines Zweitwohnsitzes. Allerdings ist dafür die raumordnungsrechtliche Zulässigkeit der Nutzung als Ferienwohnung erforderlich. Die gesetzwidrige Nutzung einer Immobilie als Ferienwohnung sowie Umgehungsgeschäfte sind als Verwaltungsübertretung mit bis zu Euro 35.000 zu bestrafen. Der Gemeindevorstand kann auch die gerichtliche Versteigerung beantragen.
Wien
Die Bundeshauptstadt Wien regelt den Immobilienerwerb durch Ausländer im Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz, LGBl 1998/11 idgF. Für den Rechtserwerb durch natürliche und juristische Personen sowie rechtsfähige Personengesellschaften im Rahmen der EWR-/EU-Grundfreiheiten oder aufgrund staatsvertraglicher Verpflichtungen gilt Inländergleichbehandlung, und zur Eintragung im Grundbuch genügt eine Negativbestätigung des Magistrats. Für den Immobilienerwerb von sonstigen Ausländern ist gemäß § 4 obigen Gesetzes eine bescheidmäßige Genehmigung des Magistrats erforderlich. Für Schein- oder Umgehungsgeschäfte sind Verwaltungsstrafen von bis zu Euro 21.000 vorgesehen. Die Begriffe Ferienwohnung oder Zweitwohnsitz finden sich weder im obigen Gesetz noch in der Bauordnung für Wien, welche auch die Ausweisung von Bauland in den Flächenwidmungs- und Bebauungsplänen regelt. ■
Über den Autor
Manfred König ist emeritierter Rechtsanwalt und Rechtsgutachter für Zweitwohnsitze. Credit: Klaus Bauer, Saalfelden