Der Wiener Landesgesetzgeber führte das Bauwerksbuch erstmals mit der Bauordnungsnovelle 2014 (LGBl Nr. 25/2014) ein. Seitdem regelt § 128a BO für Wien die Verpflichtung, Bauwerksbücher zu erstellen, sicherheitsrelevante Bauteile fristgerecht zu überprüfen und diese Überprüfungen entsprechend zu dokumentieren. Das Ziel ist es, Gebäudeeigentümer für ihre Instandhaltungsverpflichtung zu sensibilisieren und deren Einhaltung für die Behörde leichter überprüfbar zu machen. Ursprünglich galt die Verpflichtung nur für Neubauten. Mit der Bauordnungsnovelle 2023 wurde die Verpflichtung auf vor dem 1. Jänner 1919 beziehungsweise vor dem 1. Jänner 1945 errichtete Altbauten ausgedehnt. Ausnahmen bestehen unter anderem für Kleingartenhäuser. Sukzessive soll die Verpflichtung auf den gesamten Gebäudebestand in der Bundeshauptstadt erweitert werden. Während die Instandhaltungsverpflichtungen von Gebäudeeigentümern bereits zuvor gesetzlich geregelt waren, stellt die durch das Bauwerksbuch vorgegebene Dokumentationspflicht eine Neuheit in der Praxis dar.
Die Verpflichtung zur Erstellung des Bauwerksbuchs trifft den Gebäudeeigentümer beziehungsweise sämtliche Miteigentümer. Dafür wird der Gebäudeeigentümer geeignete Fachleute, etwa Ziviltechniker oder für das Fachgebiet des Bauwesens gerichtlich beeidete Sachverständige, beauftragen. Entscheidend ist, dass Ersteller und Prüfer einerseits sowie Bauwerber/Bauführer/Eigentümer andererseits voneinander verschieden und Ersteller und Prüfer unbefangen und weisungsfrei sind. Nach der Überprüfung des Gebäudes und der Erstellung des Bauwerksbuchs hat entweder der Gebäudeeigentümer oder die Hausverwaltung, sofern eine solche bestellt ist, dieses fortzuführen.
Laufende Aktualisierung und Weiterführung
Das Bauwerksbuch bildet vereinfacht ausgedrückt die Geschichte des Gebäudes ab. Es ist somit kein abgeschlossenes Dokument, sondern muss laufend aktualisiert und weitergeführt werden. Die wesentlichen Bestandteile sind der Bauakt, das Prüfheft und die Mängeldokumentation mit einem dazugehörigen Sanierungsplan. Das Bauwerksbuch hat sämtliche Bescheide und die ihm zugrunde liegenden Einreichpläne und Fertigstellungsanzeigen zu enthalten. Die vom Eigentümer beziehungsweise der Hausverwaltung parallel geführte Kopie der Hauseinlage wird zukünftige Arbeiten am Gebäude erleichtern.
Im Prüfheft sind alle Bauteile aufgelistet, die bei Verschlechterung ihres Zustandes eine Gefahr für Leib und Leben darstellen. Die darin enthaltenden Elemente sind je nach Gebäude unterschiedlich. Es gibt aber Elemente, die sich bei den meisten Gebäuden wiederfinden. Gerade Wohnbauten aus der Gründerzeit weisen große Ähnlichkeiten auf. Besonderes Augenmerk liegt auf der Gebäudehülle, den allgemein zugänglichen Flächen und der Konstruktion. Die Gebäudehülle umfasst die Fassade samt Zierelementen, die Gesimse, die Dacheindeckung samt Verblechungen, grob gesagt alle Teile, die einem Passanten aufgrund eines schlechten Zustands allenfalls „auf den Kopf fallen“ könnten. Im Inneren werden meist der Hauseingang, das Stiegenhaus, die Erschließungsgänge und der Keller geprüft. Die Konstruktion des Gebäudes umfasst Fundamente, Wände und Zwischendecken. Im Prüfheft sind diese Elemente aufgelistet und Prüfintervall, -tiefe, Hilfsmittel zur Prüfung und Eignung des Prüfers definiert. Die genaue Ausgestaltung des Prüfheftes, innerhalb des Standes der Technik, obliegt dem Ersteller des Bauwerksbuchs.
Anders als bei Neubauten mit entsprechenden Prüfbefunden ist bei Bauwerksbüchern von Altbauten gleichzeitig mit der Erstellung auch die Erstüberprüfung durchzuführen. Im Zuge der Erstüberprüfung erstellt der Prüfer eine Mängelliste samt einem Plan und einer Frist für die Instandsetzung. Die Behebung der Mängel ist vom Eigentümer beziehungsweise der Hausverwaltung durchzuführen. Die Mängel werden üblicherweise in vier Kategorien mit unterschiedlichen Mängelbehebungsfristen eingeteilt. Bei Gefahr in Verzug ist sofortiges Handeln notwendig, bei einem leichten Mangel kann eine vertiefende Beobachtung des Bauteils ausreichen.
Standard und Abläufe für Objektsicherheitsprüfungen
In der ÖNORM B1300/1301 werden Standards und Abläufe für Objektsicherheitsprüfungen bei Gebäuden definiert. Dabei wird das Gebäude gegen die aktuellen Normen und Gesetze geprüft. Ein Gebäude aus der Jahrhundertwende entspricht nicht den heutigen Anforderungen an Brandschutz, Nutzungssicherheit etc. Damals gab es ein anderes Verständnis in der Gesellschaft für Risiken, die toleriert werden. Für rechtskräftig bewilligte Bauten gilt jedoch der Bestandschutz. Nichtsdestoweniger könnte die Verletzung von Sorgfaltspflichten beispielsweise zivilrechtliche Haftungen auslösen (dazu gleich unten).
Ein weiterer Anhaltspunkt für den Prüfer ist die ÖNORM B 4001 aus der Tragwerksplanung und der darin formulierte Vertrauensgrundsatz. Tragwerke von 120 Jahre alten oder sogar älteren Altbauten haben sich im Laufe der Zeit bewährt. Wenn keine Anzeichen auf Schäden vorhanden sind, kann davon ausgegangen werden, dass das Tragwerk in Ordnung ist. Es ist vom Prüfer eine geeignete Stichprobe zu wählen, um auf das gesamte Gebäude schließen zu können. In Einzelfällen kann jedoch ein Abgehen vom Vertrauensgrundsatz geboten sein. Gerade bei Rissen in der Fassade ist es durch bloßen Augenschein aus der Ferne nicht beurteilbar, wie tief diese gehen und wie fest die umliegenden Putzstellen sind. Hier kann eine vertiefende Untersuchung notwendig sein. Heikel wird es auch, wenn Wasserschäden gemeldet oder entdeckt werden. Sofern Holz-Tram-Decken feucht sind, besteht die Gefahr, dass die Holz-Träme Schaden nehmen und ihre Tragfähigkeit gefährdet ist.
Hilfsmittel für vertiefende Untersuchungen
Für vertiefende Untersuchungen sind zusätzliche Hilfsmittel wie Steiger oder gar Fassadenkletterer notwendig, um den Schaden begutachten zu können. Diese vertiefenden Untersuchungen sind meist nicht im Auftragsvolumen des Bauwerksbuchs enthalten, sondern werden als erste Maßnahme zur Behebung vorgeschrieben. Der Prüfer hat somit eine Verantwortung und gleichzeitig einen gewissen Gestaltungsspielraum. Dieser Spielraum ist für den Eigentümer beziehungsweise die Hausverwaltung, die dann mit der Umsetzung der Instandsetzungsmaßnahmen betraut ist, von Bedeutung.
Die Stadt Wien richtete für die Registrierung der Bauwerksbücher eine Datenbank ein. Diese wird über meinWien.at aufgerufen. Für jedes Gebäude ist ein Datenpunkt vorhanden, auf dem die digital signierten Bestätigungen des Verfassers des Bauwerksbuchs und der durchgeführten Erstüberprüfung hochgeladen werden müssen. Nach der Registrierung wird eine Bestätigung samt Registrierungsnummer übermittelt. Weder das Bauwerksbuch noch Teile davon werden auf die Plattform der Stadt Wien hochgeladen. Die Behörde hat somit keine Informationen über den Inhalt des Bauwerksbuchs, Prüffristen oder Mängel. Lediglich auf Verlangen der Behörde muss das Bauwerksbuch an diese übermittelt werden.
Werden die Verpflichtungen des § 128a BO für Wien nicht eingehalten, drohen zunächst behördliche Aufträge und wegen der Verwaltungsübertretung Geldstrafen bis zu 50.000 Euro, unter Umständen bis zu 300.000 Euro. Abgesehen von diesen baurechtlichen Folgen zeigt die Rechtsprechungspraxis der Zivilgerichte, dass Gefährdungen durch Bauteile in schlechtem Zustand nicht selten sind. Die Rechtsprechung zur Gebäudehalterhaftung kennt Fälle herabstürzender Krönungsgesimse, herabfallender Fensterscheiben oder gar Balustradenabstürze etc. Die durch das Bauwerksbuch vorgegebenen Dokumentations- und Überprüfungspflichten sollen derartigen Gefährdungen und Schadensfällen vorbeugen. Das Bauwerksbuch bildet im Schadensfall ein erstes Indiz dafür, ob Überprüfungen in ausreichendem, erforderlichem Umfang vorgesehen und durchgeführt wurden. Im Streitfall wäre etwa festzustellen, ob die Schadensursache auf eine mangelhafte Überprüfung oder Überwachung des Gebäudezustands zurückzuführen ist. Ist das der Fall, stellen sich zahlreiche Folgefragen: Hätte der schlechte Zustand des Bauteils dem Ziviltechniker im Zeitpunkt der Überprüfung oder dem Hausverwalter im Rahmen seiner Fortführungs- und Überprüfungspflichten auffallen müssen? Unterließ der Gebäudeeigentümer eine angezeigte Instandsetzungsmaßnahme? War der Instandsetzungsplan unvollständig? Danach können sich verschiedene Regressansprüche zwischen Gebäudeeigentümern, Prüfern, Hausverwaltern und weiteren Beteiligten ergeben.
Für Liegenschaftstransaktionen bedeutend
Da über die Jahre viele Personen an der Überprüfung des Gebäudes und der Fortführung des Bauwerksbuchs mitwirken und sich etwa die Hausverwaltung bis zur nächsten indizierten Gebäudeüberprüfung ändern kann, sollten die Zuständigkeiten und Verantwortlichkeiten der jeweiligen Akteure vertraglich klar geregelt werden. Manche Verantwortlichkeiten ergeben sich zum Beispiel aus der Berufshaftpflicht der Prüfer, andere aus vertraglichen Schutz- und Sorgfaltspflichten zwischen dem Gebäudeeigentümer und von ihm beauftragten Fachleuten. Die Grenzen der Verantwortung werden zudem durch den vertraglich vereinbarten Leistungsgegenstand beschränkt; auch in dieser Hinsicht ist daher Sorgfalt geboten.
Bauwerksbücher sind auch für Liegenschaftstransaktionen bedeutend. Projektwerber und Käufer haben ein großes Interesse daran, die Liegenschaft und insbesondere das Bauwerk gründlich zu prüfen. Wertbildende Umstände können sich direkt aus den im Bauwerksbuch enthaltenen Informationen zu geplanten und erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen sowie Baugebrechen ergeben. Stellt sich im Nachhinein heraus, dass aufgrund eines mangelhaften Bauwerksbuchs kaufpreisbildende Annahmen nicht zutreffen, könnten Beteiligte auch in diesem Fall Regressansprüche in Erwägung ziehen.
Frühzeitiges Handeln empfohlen
Derzeit herrscht noch Ruhe vor dem Sturm: Die Umsetzungsfristen 31. Dezember 2027 und 31. Dezember 2030 wirken zwar noch nicht unmittelbar, der Aufwand für die Nacherfassung von Altbauten, die begrenzten Kapazitäten geeigneter Fachleute und die laufenden Fortführungspflichten sprechen jedoch für ein frühzeitiges Handeln. Das Bauwerksbuch wird bei behördlichen Überprüfungen, in Streitverfahren und bei Liegenschaftstransaktionen eine zentrale Rolle spielen. Aus haftungsrechtlicher Sicht stehen insbesondere die Abgrenzung von Zuständigkeiten, Prüf-, Warn-, Instandhaltungs- und Fortführungspflichten von Gebäudeeigentümern, Erstellern, Prüfern, Hausverwaltungen und weiteren Beteiligten sowie mögliche Regressansprüche im Vordergrund. Klare vertragliche Zuständigkeiten und eine sorgfältige Dokumentation sind wesentlich, um Haftungsrisiken rechtzeitig zu steuern. ■
Über die Autoren
Djordje Djukic ist Rechtsanwalt bei fwp in Wien mit Spezialisierung auf öffentliches Wirtschaftsrecht, Planungs-, Umwelt- und Vergaberecht sowie Immobilien- und Baurecht.
Über die Autoren
Wenzel Witt-Dörring ist selbstständiger Architekt in Wien mit Spezialisierung für nachhaltige Sanierungen, Bauwerksbücher und Bauen im Bestand.