Mietverträge gehören zum täglichen Handwerkszeug von Immobilienverwaltern. Gleichwohl vereinfachte sich deren rechtssichere Gestaltung in den vergangenen Jahren nicht. Im Gegenteil. Gesetzesänderungen, neue Judikatur sowie die Rechtsprechung zu Vertragsformblättern und allgemeinen Geschäftsbedingungen machen die Formulierung einzelner Klauseln hierzulande zu einem Drahtseilakt.
Exakt hier setzt die Fachgruppe Wien der Immobilien- und Vermögenstreuhänder an. Denn sie stellt ihren Mitgliedsunternehmen seit geraumer Zeit Mustermietvertragsformulare zur Verfügung, und zwar für sechs unterschiedliche mietrechtliche Konstellationen. Konkret der Mietvertrag für Geschäftsräume (MRG-Vollanwendungsbereich, angemessener Hauptmietzins); der Mietvertrag für Wohnungen (MRG-Teilanwendungsbereich, freier Hauptmietzins inklusive Pauschalmiete); der Mietvertrag für Wohnungen (MRG-Vollanwendungsbereich, angemessener Hauptmietzins); der Mietvertrag für Wohnungen (MRG-Vollanwendungsbereich, Ausstattungskategorie D); der Mietvertrag für Wohnungen (MRG-Vollanwendungsbereich, Richtwertmietzins) sowie der Mietvertrag für Wohnungen (MRG-Vollausnahmebereich, freier Hauptmietzins).
Nicole Fürntrath, stellvertretende Obfrau der Fachgruppe Wien und Geschäftsführerin der Homebase Immobilienverwaltungs GmbH, betont: „Die Formulare, an denen wir laufend arbeiten, haben für die Immobilienbranche eine immense Bedeutung. Wir sind überzeugt, unseren Mitgliedern damit einen unverzichtbaren Service zu bieten.“ Es können im Übrigen nicht nur Mitglieder aus Wien, sondern auch jene aus den Bundesländern auf die Mustermietverträge zugreifen.
Kleine Immobilienverwaltungen profitieren besonders
Jedenfalls stehen seit 1. Jänner 2026 adaptierte, die wohnrechtliche Gesetzesnovelle berücksichtigende Fassungen – Stichwort Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) – bereit. Darüber hinaus kam die aktuelle Judikatur zum Tragen, allen voran das OGH-Urteil 6 Ob 162/24b vom 13. August 2025. Gegenstand des Verbandsverfahrens bildeten ursprünglich 17 Klauseln des Mietvertragsmusters für Wohnungen im Teilanwendungsbereich des MRG. Im Revisionsverfahren verblieben 15 Klauseln als relevant. Sieben beurteilte der Oberste Gerichtshof als zulässig, acht als unzulässig. Die Entscheidung betraf unter anderem Betriebskosten, Erhaltungspflichten und das Transparenzgebot (siehe: Die feinen Linien des Erlaubten in der Vertragsgestaltung). Die Fachgruppe setzte bei der entsprechenden Adaptierung der Mustermietverträge auf die Expertise von Reinhard Pesek, geschäftsführender Gesellschafter der Pesek Rechtsanwalt GmbH.
Aufgrund der Komplexität, die besagtes Verbandsverfahren gut widerspiegelt, ortet Fürntrath primär für kleinere Immobilienverwaltungen einen zentralen Vorteil darin, dass die Fachgruppe Wien die rechtliche Entwicklung laufend beobachtet und in die Formulare einarbeitet: „Ich glaube wirklich, dass einzelne Verwalter ansonsten nicht nachkommen und Gefahr laufen würden, sich in ein Haftungsthema zu verstricken.“
Die sechs Vertragsmuster sind so angelegt, dass nach Auswahl des passenden Formulars im Grunde genommen lediglich die konkreten Eckdaten des jeweiligen Mietverhältnisses einzutragen sind. „Das heißt, es ist ein größtmöglicher Standard an Rechtssicherheit gegeben“, unterstreicht die stellvertretende Fachgruppenobfrau. Absolute Sicherheit könne es allerdings nicht geben. Schließlich könne niemand vorhersehen, welche Klauseln künftig Gegenstand weiterer Verbandsklagen würden oder welche Rechtsfragen der OGH in Bälde anders beurteilen könnte.
Prüf- und Kontrollpflichten bleiben aufrecht
Die Verwendung der Mustermietverträge entlassen die Immobilienverwalter nicht aus ihrer Verantwortung. Die Fachgruppe Wien hält vielmehr ausdrücklich fest, dass die Prüf- und Kontrollpflichten nicht eliminiert werden. Wer das falsche Muster auswählt, Streichungen oder Ergänzungen unsachgemäß vornimmt oder eigene Formulierungen hinzufügt, kann sich neue Haftungsrisiken schaffen. Bei unklarer Sach- oder Rechtslage wird die Konsultation eines Rechtsbeistands empfohlen. Auch Fürntrath betont diese Grenze. Bei Individualvereinbarungen müsse das Muster entsprechend ergänzt werden; solche Ergänzungen können in den dafür vorgesehenen Anmerkungsfeldern vermerkt werden.
Dass die Muster trotz des Restrisikos in der Berufspraxis eine tragende Rolle spielen, zeigt die Nachfrage. Als die Formulare aufgrund der jüngsten Änderungen und der erforderlichen Überarbeitung zeitweise nicht verfügbar waren, gab es zahlreiche Anfragen, wann sie wieder verwendet werden könnten. Fürntrath bringt den praktischen Stellenwert auf den Punkt: „Meiner Meinung nach sind die Mustermietverträge für die Immobilienverwaltungen die günstigste und beste Haftungsvorsorge. In dieser Form geben wir unseren Mitgliedern kostenlos ein Instrument in die Hand, das auf der aktuellen Rechtslage und Judikatur aufbaut.“
Zur-Verfügung-Stellung alternativlos
Das, obwohl die Bereitstellung der Formulare angesichts etwaiger Verbandsklagen nicht ohne Risiko ist. Für Fürntrath überwiegt klar der Nutzen: „Die Qualität steigert sich nicht, wenn wir sie nicht mehr anbieten. Wie erwähnt, werden sie von zahlreichen Mitgliedern verwendet. Es ist für alle Beteiligten so besser, als wenn selbstgeschnitzte Mietverträge abgeschlossen würden und in der Branche kursierten. Die Formulare sind und bleiben eines der wichtigsten Instrumente, mit denen Immobilienverwaltungen in Österreich täglich zu tun haben.“
Mit Blick nach vorn verweist Fürntrath auf die anstehenden Verhandlungen zur nächsten MRG-Novelle, die aus ihrer Sicht ebenfalls Anpassungsbedarf bei den Mustermietverträgen nach sich ziehen dürfte. ■
