OIZ: Steckt Wien derzeit in einer Wohnungskrise?

ELKE HANEL-TORSCH: Von einer Krise würde ich nicht sprechen, schon gar nicht beim sozialen beziehungsweise geförderten Wohnbau. Jedoch stehen wir vor gravierenden Herausforderungen, nämlich den gestiegenen Baukosten, dem aktuellen Zinsniveau, der Dekarbonisierung etc. Gleichwohl wohnen die Menschen in der österreichischen Bundeshauptstadt 2026 auf einem sehr hohen Standard. Wien ist international ein Vorbild. Wir schaffen es, leistbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen.

MICHAEL PISECKY: Auch ich würde das Wort „Krise“ nicht bemühen. Wir nähern uns aber einer Verknappung von Wohnraum. Das spüren wir bei der Nachfrage nach Mietwohnungen massiv. Wenn ich heute eine Wohnung um rund tausend Euro Miete pro Monat freischalte, habe ich innerhalb von Minuten oder gar Sekunden hunderte Anfragen. Dessen ungeachtet weist Wien ein sehr gutes Wohnniveau auf. Diesbezüglich stimme ich Ihnen zu, Frau Hanel-Torsch.

Wie ist es um leistbaren Wohnraum in Wien ak­tuell bestellt?

HANEL-TORSCH: Wien betreibt seit über hundert Jahren eine kontinuierliche Wohnbaupolitik. Wir fördern den gemeinnützigen Wohnbau und errichten Gemeindewohnungen.

PISECKY: Das duale System – geförderter und gewerblich-privater Wohnbau – zeichnet die Bundeshauptstadt aus. Beide Bereiche haben ihre Funktionen. Der soziale Wohnbau alleine kann die Wohnversorgung aber nicht stemmen. Es wollen nicht alle im sozialen Wohnbau leben, und es können nicht alle im privaten Bereich wohnen. Zweifelsohne dämpft der hohe Anteil des sozialen Wohnbaus das Preisniveau in Wien. Entscheidend ist dafür ist jedoch ein ausreichendes Angebot.

Wien ist die Stadt der Mieterinnen und Mieter, und darauf sind wir stolz. Für Menschen, die nicht das Glück haben, zu erben, oder über viel Eigenkapital verfügen, ist es schwer, Wohnungseigentum zu bilden.

Elke Hanel-Torsch, Wiener Wohnbaustadträtin

Michael Pisecky, Fach­gruppenobmann der Immobilien- und Vermögens­treuhänder in Wien

Der Großteil der Investitionen muss privat erfolgen. Zu diesem Zweck brauchen wir verlässliche, planbare Rahmenbedingungen.

Wie sollte das Verhältnis zwischen gefördertem und privatem Wohnbau aussehen?

HANEL-TORSCH: Beides ist unabdinglich. Der geförderte Sektor hat, wie Herr Pisecky eben sagte, einen preisdämpfenden Effekt. Darüber hinaus braucht es ein entsprechendes Mietrechtsgesetz des Bundes beziehungsweise eine Änderung des Mietrechtsgesetzes, damit auch im privaten Sektor dafür gesorgt werden kann, dass Wohnungen leistbar sind. Dass beide Sektoren in Wien gemeinsam genügend Wohnraum zur Verfügung stellen, ist ein Erfolgsmodell.

PISECKY: Ich orte hier einen Widerspruch. Im gewerblich-privaten Bereich sind in Wien bereits mehr als zwei Drittel der Mietwohnungen gesetzlich preisgeregelt. Eine weitere Regulierung halte ich nicht für zielführend. Wenn wir einerseits ein duales System wollen, andererseits aber den privaten Bereich immer stärker eingreifen, wird es irgendwann zu viel. Es müsste möglich sein, für alle, die in Wien einen dringenden Bedarf haben, leistbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Wenn wir im freien Bereich regulieren, verhindern wir Investitionen. Der Neubau ist rückläufig, speziell im nichtgeförderten Mietwohnungsbereich. Das hat mit Finanzierungen zu tun, aber auch mit der Unsicherheit darüber, was künftig möglich ist. Es fehlt schlicht die Planbarkeit.

HANEL-TORSCH: Wann immer von einem freien Markt, der angeblich alles regelt, die Rede ist, muss wiederum ich widersprechen. Das funktioniert nicht, wie uns der Blick in andere Länder lehrt. Sie sprachen die Planbarkeit an. Die kann man schaffen. Es liegen Vorschläge auf dem Tisch, wonach beispielsweise für 20 oder 30 Jahre bei einem freifinanziert errichteten Gebäude ein freier Mietzins verlangt werden darf. Wenn das Gebäude refinanziert ist, könnten anschließend mietrechtliche Beschränkungen greifen. Das wäre planbar und sicher.

PISECKY: Von einem freien Mietwohnungsmarkt in Österreich beziehungsweise Wien zu sprechen, ist gewagt. Den gibt es nicht. Die Vorstellung, dass ein Gebäude nach 20 oder 30 Jahren refinanziert ist und danach in ein System regulierter Mieten greift, wird keine Anleger anlocken. Außerdem braucht ein Objekt, das nach 25 Jahren möglicherweise abbezahlt ist, meist gerade dann wesentliche Investitionen. Neben Ausstattung und Lage sollte deshalb der ökologische Zustand eines Gebäudes mietpreisrelevant sein. Wenn ich ein Haus gut erhalte, zeitgemäß beheizbar und kühlbar mache, muss es einen entsprechenden Ertrag erwirtschaften dürfen. Als Immobilieninvestor brauche ich eine Ertragskomponente.

HANEL-TORSCH: Dann müssten sich alle Gebäude aus den 1960er- und 1970er-Jahren heute in einem Topzustand befinden. Dort können die Vermieter nach Gutdünken Miete verlangen und mit den Einnahmen alles perfekt sanieren. Weil das nicht passiert, bedarf es gewisser Regelungen. Und, ja, natürlich brauchen wir private Investoren. Aber irgendwann stellt sich die Frage: Wie viel Miete ist genug?

PISECKY: Von einem freien, unregulierten Mietwohnungsmarkt sind wir, wie schon gesagt, weit entfernt. Ich bin dafür, über Anreizsysteme eine höhere Sanierungsrate zu erreichen. Wenn eine Wohnung ökologisch nicht zeitgemäß ist, sollte das Konsequenzen haben. Umgekehrt muss eine Wohnung mit gutem ökologischem Zustand einen angemessenen Mietzins haben können.

Kommen wir zum Neubau in Wien. Wo tut sich hier derzeit die größte Hürde auf?

PISECKY: Der gewerblich-private Wohnbau unterliegt Basel IV, der soziale Wohnbau nicht. Dazu gesellen sich Kapital- und Risikopuffer als Vorgaben an die Banken und die Vorgabe, ihr Gesamtvolumen zu senken. Das führt dazu, dass gewerbliche Bauträger aktuell für sehr wenige Projekte Finanzierungen erhalten. Wenn ein gewerblicher Bauträger heute beispielsweise zehn Millionen Euro Eigenmittel einsetzen kann, konnte er damit früher acht bis zehn Projekte im Jahr bauen. Heute sind es vielleicht noch drei. Das liegt auch an den hohen Vorverwertungsquoten. So müssen vor Baubeginn teilweise schon 40 Prozent der Wohnungen verkauft sein. Beim Mietwohnungsbau kommt hinzu, dass Kredite innerhalb von 25 Jahren zurückgeführt werden müssen. Bei den heutigen Bau- und Grundstückskosten geht sich das mit den erzielbaren Mieten nicht aus, außer man verlangt Mieten jenseits von 30 Euro pro Quadratmeter.

HANEL-TORSCH: Das sind vor allem bundespolitische Themen. Was tut Wien? Die Stadt unterstützt unter anderem mit der Hauskunft, bei der sich Eigentümer beraten lassen können und auf Förderangebote hingewiesen werden. Die Stadt versucht, eine starke Partnerin für alle Akteure am Wohnungssektor zu sein.

Welchen Stellenwert nimmt die Stadterweiterung ein?

PISECKY: Die Widmungskategorie „ein Drittel freier, zwei Drittel förderbarer Wohnbau“, die seit 2018 greift, sehe ich problematisch. Sie sollte dazu dienen, die Preise zu senken, führt aber auch dazu, dass Projekte verhindert werden, weil eine Querfinanzierung nicht mehr funktioniert. Wenn ich mehr freifinanziert bauen könnte, könnte ich mehr quersubventionieren und damit auch mehr geförderten Wohnbau ermöglichen. Es ist aber ohnehin so, dass wir die Wohnraumschaffung in der gebauten Stadt Wien ankurbeln müssen. Nachverdichtung ist auch für die Sanierung wichtig. Ein Wohngebäude kann selbst mit Förderungen nicht immer aus eigener Kraft saniert werden. Zusätzlicher Wohnraum kann über Verkauf oder Vermietung Erträge bringen. Der Ausbau ist gewissermaßen der Turbo für die Generalsanierung. Wir müssten uns von ein bis 1,5 Prozent Sanierungsquote im privaten Bereich in Richtung vier Prozent bewegen.

HANEL-TORSCH: Wir sind punkto Stadterweiterung sehr aktiv. In Donaufeld wird ein großes Gebiet entwickelt, weitere Baufelder folgen. Es gibt etliche andere Stadterweiterungsgebiete. Wir haben zahlreiche kleinere Projekte, die trotzdem oft das Ausmaß einer kleinen Stadt oder Gemeinde erreichen. Die Nachverdichtung bleibt dessen ungeachtet essenziell, ja.

Wie groß ist hier der Handlungsdruck bei Sanierungen in Wien?

PISECKY: Die rechtliche Unsicherheit verhindert beziehungsweise erschwert Investitionen in Sanierungen. Wenn ich als Anleger höre, dass künftig möglicherweise sämtliche Mieten reguliert werden sollen, ist das ein Bremsklotz für Investitionen. Hinzu kommt die Unsicherheit darüber, ob und in welchem Ausmaß man Mieter an den Kosten beteiligen kann. Wir brauchen Anreizsysteme für Wohnraumschaffung im Bestand, um Sanierungen voranzubringen.

HANEL-TORSCH: Bei Wiener Wohnen wird derzeit so viel saniert wie schon lange nicht mehr. Aber auch hier braucht es eine Änderung des Mietrechtsgesetzes. Es muss geregelt werden, was unter eine Erhaltungspflicht fällt und was Mieter dulden müssen, etwa bei einer Heizungsumstellung. Wenn wir die Dekarbonisierung schaffen wollen, brauchen wir eine gemeinsame Kraftanstrengung.

Wie bereits ausgeführt, handelt es sich bei Wien um eine dezidierte Mieterstadt. Wie wichtig ist Eigentumsbildung?

PISECKY: Wohneigentum erhöht die Unabhängigkeit, ist für Vorsorge wichtig und sie entspricht dem Wunsch vieler Menschen. Ein Verhältnis von etwa 80 Prozent Miete zu 20 Prozent Eigentum, wie es aktuell in Wien besteht, halten wir für suboptimal. Die Eigentumsquote sollte sich zumindest verdoppeln.

HANEL-TORSCH: Da teile ich Ihre Meinung nicht. Wien ist die Stadt der Mieterinnen und Mieter, und darauf sind wir stolz. Für Menschen, die nicht das Glück haben, zu erben, oder über viel Eigenkapital verfügen, ist es schwer, Eigentum zu bilden. Deshalb stellen wir leistbaren Wohnraum zur Verfügung. Es ist eine gesellschaftliche Aufgabe, dass Menschen gut, sicher und leistbar wohnen können.

Seit kurzem gelten in Wien neue Zugangsregeln für Gemeindewohnungen und den geförderten Wohnbau. Was bringen sie?

HANEL-TORSCH: Das neue System ermöglicht es uns, mit einem Bonuspunktesystem individueller auf die Lebenssituationen der Menschen einzugehen. Wenn sich die persönliche Situation ändert, können Bonuspunkte beantragt werden, beispielsweise bei einer Trennung. Der Wien-Bonus bleibt erhalten. Also, je länger jemand in der Bundeshauptstadt hauptwohnsitzgemeldet ist, desto mehr Bonuspunkte gibt es. Im Übrigen kann man mit dem Wohnticket nun auch nach Genossenschaftswohnungen suchen. Früher war das getrennt.

PISECKY: Das neue System punktet aus unserer Sicht mit mehr Transparenz. Die weiterreichende Frage lautet aber: Wenn etwa die Hälfte der Wiener Haushalte im sozialen Wohnbau lebt, warum können dann nicht alle Menschen mit besonderem Wohnbedarf entsprechend versorgt werden? Denn fast 50 Prozent der Menschen mit sehr niedrigen oder mittleren Einkommen leben im privaten Wohnbau. Deshalb sind wir für eine stärkere Subjektförderung statt Objektförderung. Gemeindewohnungen und geförderte Wohnungen sollten stärker jene unterstützen, die sie tatsächlich brauchen. Es geht nicht darum, die soziale Durchmischung abzuschaffen – die ist sinnvoll –, sondern darum, die vorhandenen Mittel treffsicherer einzusetzen.

HANEL-TORSCH: Die soziale Durchmischung ist ein Teil des Erfolgsmodells des Wiener Wohnbaus. Sie verhindert die Ghettobildung, mit der zahlreiche andere europäische Großstädte zu kämpfen haben. Mich freut es, wenn die Menschen nicht aus dem Gemeindebau ausziehen wollen. Das spricht für seine Qualität.

Wo sehen Sie den Wiener Wohnungsmarkt in fünf Jahren?

PISECKY: Ich würde mich freuen, wenn wir die Wohnraumschaffung in der gebauten Stadt bis dahin so weit aktiviert haben, dass die Sanierungsrate steigt. Denn dass wir uns den Umweltzielen nähern, ist alternativlos. Öffentliche Mittel und Förderungen können dabei lediglich stimulierend wirken. Der Großteil der Investitionen muss privat erfolgen. Zu diesem Zweck brauchen wir verlässliche, planbare Rahmenbedingungen. Und man muss mit Investitionen Geld verdienen dürfen. Wenn wir uns in diese Richtung bewegen, bleibt Wien lebenswert.

HANEL-TORSCH: Ich bin überzeugt, dass Wien lebenswert bleibt und noch lebenswerter wird. Ich wünsche mir, dass die Projekte, die wir fertigstellen, von Menschen bezogen werden, die sagen: „Jetzt haben wir unser Zuhause gefunden.“ Natürlich möchte ich weiterhin leistbare Wohnungen auf den Weg bringen. Das machen wir seit mehr als 100 Jahren, und das werden wir auch die nächsten 100 Jahre machen. Dafür steht Wien. ■