Am 15. Juli 2026 trat das W-EGUG in Kraft. Damit setzt Wien die Richtlinie (EU) 2024/1275 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (Energy Performance of Buildings Directive, kurz: EPBD) in Landesrecht um. Die europäischen Vorgaben verfolgen ein ambitioniertes Ziel: einen vollständig dekarbonisierten Gebäudebestand bis 2050. Um dorthin zu gelangen, verlangt die EPBD-Richtlinie strengere Anforderungen an neue Gebäude, Mindestvorgaben für die energetisch schlechtesten Bestandsgebäude, den Ausbau von Solarenergie und Ladeinfrastruktur sowie neue Instrumente wie den freiwilligen Renovierungspass.
Da Baurecht in Österreich Landessache ist, musste jedes Bundesland die Richtlinie eigenständig umsetzen. In der Bundeshauptstadt geschah dies eben durch das W-EGUG 2026, mit dem nicht nur die Bauordnung für Wien (BO für Wien), sondern auch das Wiener Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagengesetz 2015 (WHLKG 2015) und das Wiener Garagengesetz 2008 (WGarG 2008) umfassend novelliert werden. Zeitgleich wurde die Wiener Bautechnikverordnung 2023 (WBTV 2023) geändert, die über die neu übernommene OIB-Richtlinie 6 (Ausgabe September 2025) die konkreten Schwellenwerte für die Gesamtenergieeffizienz liefert. Herzstück der Wiener Umsetzung ist eine – im Ländervergleich einzigartige – transaktionsbezogene Renovierungspflicht für bestehende Nichtwohngebäude (§ 118d BO für Wien).
Neue Gebäude: Nullemission wird Standard
Für Neubauten gilt künftig eine zeitliche Stufenfolge. Alle neuen Gebäude müssen bereits jetzt mindestens den Standard eines Niedrigstenergiegebäudes erfüllen. Ab 1. Jänner 2028 müssen neue Gebäude öffentlicher Einrichtungen, ab 1. Jänner 2030 sämtliche neuen Gebäude als Nullemissionsgebäude errichtet werden, also mit sehr hoher Gesamtenergieeffizienz, ohne Vor-Ort-Emissionen aus fossilen Brennstoffen und mit einer Energieversorgung, die überwiegend aus erneuerbaren oder kohlenstofffreien Quellen stammt. Ergänzend verlangt das Gesetz eine Solarpflicht für Neubauten sowie – ab 2028 beziehungsweise 2030 – die Offenlegung des Lebenszyklus-Treibhausgaspotenzials im Energieausweis.
Größere Renovierungen: Anforderungen ohne Vollsanierungszwang
Auch der Bestand wird erfasst. Bei einer „größeren Renovierung“ (definiert als Renovierung von mehr als 25 Prozent der Gebäudehüllfläche) sind die Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz einzuhalten, soweit dies technisch, funktionell und wirtschaftlich realisierbar ist. Wer im Zuge einer Fassadensanierung mehr als ein Viertel der Gebäudehülle erneuert, muss künftig auch die übrigen Bauteile des Gebäudes energetisch mitdenken. Ergänzend dazu gilt bei Zu- und Umbauten sowie größeren Renovierungen ein Verbot, neue Wärmebereitstellungsanlagen für feste oder flüssige fossile Brennstoffe zu errichten.
Der Paradigmenwechsel: Renovierungspflicht bei Transaktionen
Die praktisch bedeutsamste Neuerung der Novelle betrifft jedoch nicht Neubauten oder ohnehin geplante Sanierungen, sondern den unveränderten Bestand. Mit § 118d BO für Wien führt der Gesetzgeber erstmals eine Renovierungspflicht ein, die nicht an eine Bauführung, sondern an eine Transaktion anknüpft.
Betroffen sind Nichtwohngebäude – etwa Büro-, Geschäfts- und Verkaufsgebäude, Beherbergungsbetriebe oder Veranstaltungsstätten –, welche die für 2030 beziehungsweise 2033 festgelegten Schwellenwerte der Gesamtenergieeffizienz nicht erfüllen. Diese Schwellenwerte orientieren sich am unionsrechtlichen Vorgabenrahmen: Bis 2030 müssen die energetisch schlechtesten 16 Prozent, bis 2033 die schlechtesten 26 Prozent des Wiener Nichtwohngebäudebestands (gemessen am Stand vom 1. Jänner 2020) verbessert werden. Die konkreten, gebäudespezifischen Rechenformeln dazu liefert seit Juli 2026 die neugefasste OIB-Richtlinie 6 (Anlage 13 zur WBTV 2023).
Erfüllt ein Gebäude diese Schwellenwerte nicht, entsteht die Renovierungspflicht, sobald das gesamte Gebäude verkauft, vermietet, verschenkt oder einer Nutzungsänderung zugeführt wird. Werden hingegen nur einzelne Einheiten in einem größeren Gebäude neu vermietet, bleibt die Pflicht für das Gesamtgebäude nach dem Gesetzeswortlaut ausgeschlossen. Maßgeblich ist stets das gesamte Nichtwohngebäude. Die Frist zur Umsetzung der erforderlichen Renovierung beträgt fünf Jahre ab dem die Pflicht auslösenden Verkauf, der Vermietung, der Schenkung oder der Nutzungsänderung. Behördliche Bewilligungsverfahren hemmen den Fristenlauf nicht.
Besonders bemerkenswert ist die Reichweite des Verkaufsbegriffs: Als Verkauf gilt auch jeder Rechtsvorgang, der die Grunderwerbsteuerpflicht nach § 1 des Grunderwerbsteuergesetzes 1987 (GrEStG 1987) auslöst und auf die Übertragung von Gesellschaftsanteilen einer juristischen Person abzielt, in deren unmittelbarem oder mittelbarem Eigentum das Nichtwohngebäude steht. Ein Share-Deal bietet damit keinen Schutz vor der Renovierungspflicht. Im Gegenteil, da § 1 GrEStG 1987 mehrere Tatbestände erfasst (etwa auch die Anteilsvereinigung ab 75 Prozent), ist bei jeder gesellschaftsrechtlichen Transaktion mit Immobilienbezug künftig eine grunderwerbsteuerliche Prüfung angezeigt, um zu erkennen, ob damit auch eine Renovierungspflicht ausgelöst wird.
Zwei Beispiele zur Illustration: Ein Bürogebäude aus den 1970er-Jahren mit unsanierter Fassade und Gasheizung zählt laut dem Energieausweis zu den energetisch schlechtesten 16 Prozent des Wiener Nichtwohngebäudebestands. Ein Investor erwirbt 80 Prozent der Anteile an der gebäudebesitzenden GmbH. Am Grundbucheigentum ändert sich nichts. Dennoch löst bereits dieser Share Deal die Renovierungspflicht aus, weil er die Grunderwerbsteuerpflicht nach § 1 GrEStG 1987 begründet. Binnen fünf Jahren muss das Gebäude die maßgeblichen Schwellenwerte erreichen. Verfügt umgekehrt dasselbe Bürogebäude über zehn separat vermietbare Einheiten und wird nur eine einzelne davon neu vermietet, entsteht nach dem Gesetzeswortlaut keine Renovierungspflicht, weil § 118d Abs. 3 BO für Wien auf die Vermietung des „gesamten“ Nichtwohngebäudes abstellt. Wird hingegen das gesamte Gebäude an einen einzigen neuen Mieter vergeben, ist der Tatbestand erfüllt.
Ausnahmen und Kosten-Nutzen-Vorbehalt
Der Gesetzgeber schaltete die Renovierungspflicht nicht schrankenlos aus. Ergibt die für das Erreichen der Schwellenwerte erforderliche Gesamtrenovierung eine ungünstige Kosten-Nutzen-Analyse, sind nur jene Einzelmaßnahmen durchzuführen, die selbst eine günstige Kosten-Nutzen-Analyse aufweisen. Auch wenn dadurch der Schwellenwert am Ende nicht erreicht wird. Eine vollständige Ausnahme besteht, wenn die Renovierung zu einer unannehmbaren Veränderung der Gebäudeeigenart oder des äußeren Erscheinungsbilds führen würde oder technisch, funktionell und wirtschaftlich überhaupt nicht vertretbar wäre. Der Nachweis dafür ist durch eine berufsrechtlich befugte Person oder eine akkreditierte Prüfstelle zu erbringen. Zusätzlich profitieren offiziell geschützte Gebäude – etwa denkmalgeschützte Bauten oder solche in Schutzzonen – von eigenen, niederschwelligeren Ausnahmeregelungen.
Wer die Renovierungspflicht ignoriert, riskiert eine Geldstrafe von bis zu 100.000 Euro; jede behördliche Nachfristsetzung begründet dabei einen neuen Tatzeitraum, ohne dass die Renovierungspflicht selbst entfällt. Der Eintritt der Renovierungspflicht ist der Behörde zudem unverzüglich bekanntzugeben. Auch die Verletzung dieser Meldepflicht ist eigenständig sanktioniert.
Wien im Bundesländervergleich
Neben Wien verankerten unter anderen Niederösterreich, die Steiermark oder Tirol Mindestvorgaben für die Gesamtenergieeffizienz von Nichtwohngebäuden in den Bauordnungen. Eine dem § 118d BO für Wien vergleichbare, unmittelbar an Verkauf, Vermietung, Schenkung oder Nutzungsänderung von Nichtwohngebäuden anknüpfende Renovierungspflicht für den gesamten Bestand kennt jedoch, soweit ersichtlich, kein anderes Bundesland. Die übrigen Länder knüpfen ihre Sanierungspflichten überwiegend an ohnehin schon geplante größere Renovierungen oder bauliche Maßnahmen an. Bereits im Begutachtungsverfahren hatte die Wirtschaftskammer Wien vor dem Hintergrund kritisiert, dass die Wiener Umsetzung über die unionsrechtlichen Mindestvorgaben hinausgehe. Diese Kritik wurde im Gesetzwerdungsprozess nicht aufgegriffen. Unabhängig von der rechtspolitischen Bewertung steht damit fest: Der Wiener Immobilienmarkt für Nichtwohngebäude wird durch die neue Rechtslage in besonderem Maße geprägt.
Auswirkungen auf die Transaktionspraxis
Für die Immobilienpraxis bedeutet dies eine spürbare Verschiebung. Die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes wird künftig nicht mehr nur zu einer technischen Kennzahl, sondern zu einem rechtlichen und wirtschaftlichen Faktor jeder Transaktion. Der Energieausweis rückt damit als zentraler Prüfungspunkt in den Mittelpunkt jeder Due Diligence. Bei Asset-Deals sind Regelungen zu Renovierungskosten, Fristwahrung und Gewährleistung aufzunehmen. Bei Share-Purchase-Agreements sollten Zusicherungen zum energetischen Zustand des Gebäudes und eine klare Zuweisung der Meldepflicht Standard werden. Auch bei der Vermietung ganzer Gebäude ist die Renovierungspflicht in Hinkunft mietvertraglich zu berücksichtigen, insbesondere hinsichtlich der Kostentragung. Nicht zuletzt wird die potenzielle Renovierungspflicht bei der Bewertung und Preisfindung von Gewerbeimmobilien in der Bundeshauptstadt als eigenständiger Kostenfaktor zu berücksichtigen sein.
Ergänzend zur Novelle der BO für Wien wurde wie schon erwähnt das WGarG 2008 geändert. Es sieht für Neubauten und größere Renovierungen von Nichtwohngebäuden gestaffelte Pflichten zur Errichtung von Ladepunkten, Vorverkabelung und Leitungsinfrastruktur vor. Für bestehende Nicht-Wohngebäude mit mehr als 20 Stellplätzen gilt eine Nachrüstpflicht bis 1. Jänner 2027. Auch bei Fahrradabstellplätzen und bei der Gebäudetechnik (WHLKG 2015) gibt es neue Vorgaben, auf die hier aus Platzgründen nur verwiesen werden kann.
Fazit
Mit dem W-EGUG 2026 setzte Wien die europäische Gebäuderichtlinie nicht nur formal um, sondern schuf mit § 118d BO für Wien ein im Bundesländervergleich einzigartiges Instrument, das Sanierungen des Gebäudebestands unmittelbar an den Immobilienmarkt koppelt. Für Eigentümer, aber auch für Makler sowie Verwalter von Nichtwohngebäuden gilt es, sich früh mit dem energetischen Zustand der eigenen oder verwalteten Objekte auseinanderzusetzen. Wer die Gesamtenergieeffizienz seines Gebäudes kennt, kann anstehende Transaktionen strategisch planen – und unliebsame Überraschungen binnen der fünfjährigen Renovierungsfrist vermeiden. ■
Über den Autor
Philipp Pallitsch ist Rechtsanwalt bei der Dorda Rechtsanwälte GmbH in Wien mit dem Tätigkeitsschwerpunkt öffentliches Wirtschaftsrecht, insbesondere öffentliches Bau- und Raumordnungsrecht. Er ist Vortragender und Autor von Fachkommentaren zum Wiener Baurecht (Manz) sowie zum Burgenländischen und Niederösterreichischen Baurecht (Linde Verlag).