Beim Mieten-Wertsicherungsgesetz, seit Anfang 2026 in Kraft, handelt es sich um ein extrem komplexes Gesetzeskonstrukt. Die konkrete gesetzliche Umsetzung war äußerst unglücklich, die gesamte Branche ächzt darunter (die OIZ berichtete mehrfach). „Wir hatten schon im Herbst 2025 begonnen, uns intensiv mit dem entsprechenden Update der Software zu beschäftigen“, sagt Clemens Lehmden, Projektleiter „Indexierung nach MieWeG“ bei Conthaus, „mit allen Varianten und Aspekten hinsichtlich Parallelrechnung, Sondermonatsregelungen, Schwellenwerten und Mehrjahresrückgriffen usw. Das ist bei unserer Software alles automatisiert dabei.“ Wobei sich an vielen Stellen früh gezeigt habe, dass die Paragrafen nicht praktikabel seien: „So wird im Gesetz zum Beispiel normiert, dass das konkrete Datum des Vertragsabschlusses der Ausgangspunkt für die Ermittlung der Indexbasis aller neuen Verträge beziehungsweise solcher bereits bestehender Verträge ist, bei denen noch keine erste Indexierung vorgenommen wurde. Das heißt, das Folgemonat nach Vertragsabschlussdatum ist der Beginn der Aliquotierung bis Jahresende, die im darauffolgenden April des nächsten Jahres entsprechend gekürzt weitergegeben werden darf.“
Das sei ein großes Problem in der Praxis. Denn Einzugsdatum und Vertragsabschlussdatum würden mitunter weit auseinandergehen, teilweise lägen Monate dazwischen. Die Hausverwaltungen würden in ihren ERP-Systemen aber traditionellerweise nur das für die Miete und den Bezug des Tops relevante Einzugsdatum erfassen. „Mit dieser Diskrepanz mussten wir uns auseinandersetzen. Und wir bieten natürlich an, dass man zukünftig sowohl das Vertragsschluss- als auch das Einzugsdatum sauber und differenziert vom System erfassen kann“, so Lehmden.
Teilweise paradoxe Konstellationen
Dass die Interpretation des Gesetzes in seiner vollen Tragweite selbst ausgewiesene Branchenexperten Zeit kostete, bestätigt auch Gabriele Fechter, Geschäftsführung der Andromeda Software GmbH: „Auch wir mussten die Berechnungslogik unserer Software mehrfach iterativ anpassen.“ Besondere Hürden hätten zudem in der Praxis schlichtweg unlogische oder nicht umsetzbare Gesetzespassagen dargestellt – zum Beispiel: „Das Jahr 2019 lässt sich mathematisch nicht mit dem VPI 2020 wertsichern. Dank unserer agilen Entwicklungsprozesse konnten wir aber selbst für solche paradoxe Konstellationen rasch, flexibel und vor allem praxisnahe Lösungen implementieren. Unser oberstes Ziel war es, die Vorgaben des MiWeG so nahtlos in unser Programm zu integrieren, dass die etablierten Kanzlei-Workflows unserer Kunden im Wesentlichen unverändert bleiben konnten. Die reibungslose Umstellung stand im Fokus“, so Fechter. Und: „Um die praktische Umsetzung zu erleichtern, präsentierten wir die neuen Abläufe in Seminaren Schritt für Schritt und veranschaulichten die Software-Ergebnisse bewusst anhand von Excel-Tabellen, die sich exakt am Layout der bekannten ÖVI-Seminare orientierten.“
Ein Kritikpunkt ist darüber hinaus der enorm erhöhte Verwaltungsaufwand, den das MieWeG im Zusammenhang mit der Parallelrechnung bei bestehenden Mietverträgen verursacht. „Man muss sowohl vertraglich weiter mit Vertrags-VPI rechnen und anknüpfen als auch selbige Teilergebnisse erfassen; gleichzeitig aber auch nach den gesetzlichen Regelungen der Jahresdurchschnittswerte vorgehen und dann nach Günstigkeitsprinzip das für den Mieter günstigere Ergebnis anwenden“, erklärt Lehmden. Dabei könne die gesetzliche „Kontrollkurve“ jedes Jahr je nach Entwicklung der Inflation günstiger oder ungünstiger als die Vertragskurve ausfallen, sodass es auch keinen wirklichen Automatismus für die Parallelrechnung gebe. Und Achtung: Man könne bei Neuverträgen diesen aufwendigen „Parallelbetrieb“ zwar hinter sich lassen, indem man die Wertsicherungsklausel ändere und von nun an auf die Regelungen des MieWeG verweise. Das Problem sei nur, dass dies aktiv im Zuge der Vertragsgestaltung durch die Hausverwaltung beziehungsweise den Hauseigentümer geschehen müsse, weil sich die Wirkungen des § 2 MieWeG nicht ex lege und vollautomatisch auf alle neuen Verträge nach dem 1.Jänner 2026 entfalten würden. Viele Hausverwaltungen hätten dies in ihren neuen Verträgen oder bei ihren Vertragsverlängerungen jedoch nicht bedacht und seien dadurch auch bei allen Neuverträgen unfreiwillig in der Parallelrechnung gelandet.
Mehrere Releases
Angesichts der enormen Herausforderung des MieWeG für die Immobilienbranche und damit auch für die Softwareanbieter war auch für Michael Fritz, Geschäftsführung Real Data Systems, früh klar: „Die Anwender sollen die Komplexität des Gesetzes so wenig wie möglich im Arbeitsalltag spüren. Wertsicherungsvereinbarungen, die nicht dem MieWeG unterliegen, konnten weiterhin ohne zusätzlichen Aufwand in gewohnter Weise wertgesichert werden. Die Software erkannte anhand spezieller Parameter automatisch, ob eine Wertsicherung vom MieWeG betroffen war und ob Voll- oder Teilanwendungsbereich vorlag, und kennzeichnete diese entsprechend. Von den Real-Software-Anwendern hätten nur noch die „angemessenen Mietzinse“ angepasst werden müssen. „Im darauffolgenden Release wurde die neue Wertsicherung nach MieWeG zur Verfügung gestellt. Bevor die betroffenen Wertsicherungen gesetzeskonform durchgeführt werden konnten, implementierten wir zusätzlich die Parallelrechnung und die einmalige Einfädelung in die Software“, so Fritz.
Auch bei Igel Software erfolgte die Umsetzung technisch in mehreren aufeinander abgestimmten Releases: von der Erweiterung der Stammdaten und neuen Prüf- sowie Auswertungsmöglichkeiten bis hin zur automatisierten Parallelberechnung der vertraglichen Wertsicherung und der gesetzlichen Berechnung nach dem MieWeG. „Diese Gegenüberstellung schafft Transparenz und Sicherheit bei komplexen Berechnungen“, sagt die geschäftsführende Gesellschafterin Manuela Steinacher. Sie hält zudem fest: „Gerade bei einer derart kurzfristigen gesetzlichen Änderung zeigt sich für uns, dass eine gute Lösung aus dem Zusammenspiel von Branchen-Know-how, technischer Expertise und dem praktischen Wissen unserer Kunden entsteht.“
Frühzeitige Schulungen der Kunden
Wobei für Lehmden die Übersichtlichkeit für alle beteiligten Seiten im § 2 MieWeG hinsichtlich des dort enthaltenen gesetzlichen „Mindest-Formulierungsvorschlags“ für künftige Indexierungen („wertgesichert gemäß § 1 Abs. 2 des Mieten-Wertsicherungsgesetzes“) nicht gegeben ist: „Die Vorlagen unserer Softwarelösung für die Verständigungsschreiben bieten daher wesentlich genauere Informationen. Das System erkennt außerdem vollautomatisch, wann es zu einer Parallelrechnung, zum neuen System nach MieWeG oder wie bei den gewerblichen Vermietungen zu den bisherigen Regelungen des Vertrags kommt. Dadurch konnten wir unsere Kunden früh versorgen und gleichzeitig inhaltlich unsere volle Unterstützung anbieten. Deshalb boten wir frühzeitig und engmaschig auch entsprechende Schulungen bei uns an, bei denen wir sehr detailliert auf die verschiedensten Schwierigkeiten des MieWeG hingewiesen und darüber aufgeklärt haben.“ Schließlich sei die beste Softwarelösung in dem Zusammenhang nur so gut, wie der Endverbraucher sie verstehe, so Lehmden. ■