Sanierungsstau mit Folgen

Die Zahlen, die Hans Jörg Ulreich, Berufsgruppensprecher der österreichischen Bauträger und Geschäftsführer der Ulreich Bauträger GmbH, zur thermischen Qualität des österreichischen Wohnungsbestands nennt, lassen keine Hochgefühle aufkommen: „Jede sechste gemeinnützige Wohnung hierzulande ist thermisch unzureichend, jede zweite ist es im gewerblich/privaten Mietwohnungssektor.“ Um die Klimaziele bis anno 2040 zu erreichen, müssten im gemeinnützigen Bereich jährlich rund 16.000 Wohnungen thermisch saniert werden, im gewerblich-privaten Bereich etwa 32.000.

Die tatsächlichen Zahlen hinken dem weit hinterher. Die gemeinnützigen Bauträger hätten im Vorjahr knapp die Hälfte der erforderlichen Sanierungen erreicht. Im gewerblichen Bereich liege die Sanierungsrate bei lediglich einem Prozent gemessen an der Gesamtwohneinheitenzahl. Das entspreche circa 8.000 Wohnungen. Seit Jahren weist der Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder auf die Problematik hin.

Hitzeschutz als neue Dimension

Mit dem Sommer 2026 verstärkte sich für Ulreich die Bedeutung des Themas erneut. Die Immobilien- und Bauwirtschaft habe den Sanierungsturbo bisher vor allem wirtschaftlich begründet und mit der Notwendigkeit, lebenswerten und nachhaltigen Wohnraum im Bestand zu sichern. Die Rekordhitzewellen fügten dem eine Dimension hinzu: „Eine Wohnbaupolitik, die Sanierungen in den Mittelpunkt stellt, schützt Menschenleben.“ Der Bauträgersprecher verweist dabei auf die gesundheitlichen Folgen der Hitze und auf besonders gefährdete Bevölkerungsgruppen.

In den ersten Frühsommermonaten seien in Österreich mehr Menschen an der Hitze gestorben als im gesamten Jahr 2025 im Straßenverkehr, sagt er. In Wien seien binnen 72 Stunden anlässlich des ersten Superhitzetages die Kosten für Rettungseinsätze um mehr als eine Million Euro gestiegen. Besonders gefährdet seien ältere, kranke Menschen in unsanierten und damit überhitzten Wohnungen. Sanierungspolitik sei damit unmittelbar in der Bevölkerung angekommen.

Private Vermieter im Blick

Vor diesem Hintergrund warnt Ulreich jedoch vor einer Entwicklung, bei der fehlender baulicher Hitzeschutz durch Einzelmaßnahmen kompensiert wird: Unsanierter Bestand werde mit Klimageräten gekühlt, die hohe Energiekosten verursachen könnten. Im Winter würden wiederum Heizstrahler eingesetzt oder andere Maßnahmen ergriffen, um Kosten zu sparen. „Wir brauchen eine Gesamtsanierungsstrategie, die vulnerable Haushalte schützt und Sanierungsmaßnahmen für die Wirtschaft leistbar macht – und das am besten seit gestern“, so Ulreich.

Ein wesentlicher Teil des Problems liege im privaten Mietwohnungsbestand. Jede zweite Wohnung im gewerblichen beziehungsweise privaten Mietsektor sei in thermisch unzureichendem Zustand. Von den rund 820.000 Mietwohnungen in diesem Bereich gehörten 78 Prozent Privatpersonen. Viele der Eigentümer könnten sich eine umfassende Sanierung nicht ohne weiteres leisten. Ulreich: „Ein Sanierungsturbo unterstützt also nicht große Immobilienunternehmen, sondern überwiegend jene, die ihr Geld zur Altersvorsorge in eine Wohnung investiert haben.“ Damit verbindet er die Sanierungsfrage mit den rechtlichen Rahmenbedingungen des Mietmarkts. Die im Regierungsprogramm angekündigte, noch immer ausständige Gleichstellung von Generalsanierungen mit dem Neubau im Mietrecht (siehe OIZ 7–8/2026, Seiten 14–17) wäre ein maßgeblicher Schritt.

Nicht rentabel

Diese Gleichstellung würde einen wirtschaftlichen Anreiz schaffen, ohne dass dafür staatliche Mittel notwendig wären. „Sie würde, ohne den Staat Geld zu kosten, einen Boom in der Sanierung auslösen“, sagt Ulreich und räumt ein, dass eine solche Reform diffizil sei. Die vermeintliche Erhöhung von Mieten sei ein sensibles Thema. Dessen ungeachtet würden die Wohnkosten aufgrund der ­Energiekrise und der Teuerungen weiter steigen. Miet­anpassungen nach oben zu beschließen, selbst wenn sie Sanierungen beschleunigen und bestehende Ungleichgewichte beseitigen könnten, sei entsprechend schwierig.

Neben dem Mietrecht sieht Ulreich die hohen Kosten innerstädtischer Sanierungen als weiteres wesentliches Problem. Kleinvolumige Sanierungen im dichtbebauten Stadtgebiet kosteten pro Quadratmeter beinahe doppelt so viel wie ein großvolumiger Neubau auf der grünen Wiese. Gleichzeitig greife das schon erwähnte „Mietrechts-Ungleichgewicht“, sprich Neubauten könnten marktüblich vermietet werden, während ein innerstädtischer Altbau, der auf Neubauniveau saniert wurde, weiterhin deutlich niedrigeren Mietobergrenzen unterliege. „Es geht sich also nicht aus“, fasst Ulreich den ökonomischen Status quo zusammen.

Mehrere Stellschrauben

Was braucht es gemäß dem Bauträgersprecher also, um den Sanierungsstau abzubauen und gleichzeitig den Hitze- und Wärmeschutz zu verbessern? Seine Antwort umfasst mehrere Bereiche, nämlich einen Sanierungsturbo, etwa über das MRG, den Abbau überzogener, kostenintensiver Baunormen sowie eine Gleichstellung gewerblicher Bauträger mit gemeinnützigen Bauträgern und Privatpersonen bei der Immobilienfinanzierung. Darüber hinaus müssten Staat, Länder und Gemeinden sozial schwache Haushalte unterstützen. Wo keine günstigen vier Wände im kommunalen oder gemeinnützigen Wohnbau zur Verfügung stünden, brauche es Unterstützung, wenn Sanierungen zu höheren Mietkosten im gewerblichen Immobilienmarkt führten.

Für Ulreich steht jedenfalls fest, dass der Sanierungsstau längst mehr als eine Frage der Energieeffizienz darstellt. Nach dem Hitzesommer 2026 rückt für ihn der Schutz der Bewohner stärker in den Fokus. Damit greifen Klimaziele, Wohnqualität, Gesundheit, soziale Treffsicherheit und wirtschaftliche Rahmenbedingungen für Eigentümer und Bauträger ineinander. Die Sanierung des Gebäudebestands gilt als zentrale wohnungspolitische Aufgabe. ■

Hans Jörg Ulreich, Fachgruppenobmann-Stellvertreter der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, Berufsgruppensprecher der österreichischen Bauträger sowie Geschäftsführer der Ulreich Bauträger GmbH

Eine Wohnbaupolitik, die Sanierungen in den Mittelpunkt stellt, schützt Menschenleben.