Gestrandete Projekte sind ein trauriger Anblick. Als nähme man erst angesichts der stillgelegten Baustelle bewusst wahr, dass hier hätte Leben einziehen sollen. Und sie sind kein Randphänomen mehr, diese gestrandeten Projekte, sondern mittlerweile Ausdruck einer Marktkrise. Wie kann das sein? „Die abrupte Zinswende hat selbst professionelle Marktteilnehmer destabilisiert und eine strukturelle Krise ausgelöst. Anfangs wurde dies noch als temporär eingeschätzt, inzwischen hat sich die Lage verfestigt“, sagt Benedikt Attems, Geschäftsführer der DGS Immo Services GmbH in Wien. Eine maßgebliche Erholung sei derzeit nicht in Sicht. Zusätzliche geopolitische Entwicklungen hätten den Druck weiter erhöht, die Zinsen seien zuletzt wieder gestiegen.
Banken würden bis Jahresende mit einem Niveau von rund drei Prozent rechnen, was die Situation weiter verschärfe. „Auch die EZB signalisiert mögliche weitere Zinsschritte. Ob und wann diese kommen, ist offen. Die Unsicherheit bleibt hoch. Der Markt ist 2022 massiv eingebrochen und hat sich bis heute nicht wesentlich erholt“, so Lukas Göbl, ebenfalls Geschäftsführer der DGS Immo Services GmbH, Architekt, Ziviltechniker und Bauträger, der im Team mit Benedikt Attems, Hizir Dshabarov und Bernhard Schatz, einem der führenden österreichischen Insolvenzanwälte mit zweitem Spezialgebiet Gesellschaftsrecht, unter anderem die Neubelebung gestrandeter Immobilienprojekte übernimmt. Rund neunzig Prozent der entsprechenden Mandate kommen über Banken, ergänzt durch das Netzwerk von DGS Immobilien und Empfehlungen.
Unsicherheit als zentraler Faktor
Neben der Baufinanzierung belasten aber weiterhin hohe Lohn-, Lohnneben-, Energie- und Baukosten die Projekte. Hinzu kommen regulatorische Eingriffe wie die KIM-Verordnung sowie politische Rahmenbedingungen. „Österreich ist aktuell kein besonders investorenfreundlicher Markt, obwohl die Branche stark von privatem Kapital lebt“, sagt Göbl. Ein wesentlicher Teil des Wohnbaus sei historisch von gewerblichen Bauträgern unter Einsatz von teilweise internationalem Kapital realisiert worden. Heute ergebe sich eine ungünstige Gemengelage: Kapital bleibe zurückhaltend, die Zinsen lägen deutlich über dem früheren Niveau, und Käufer seien aufgrund regulatorischer Einschränkungen noch nicht auf den Markt zurückgekehrt. Die Nachfrage sei entsprechend schwach. „Ein zentraler Faktor ist die Unsicherheit. Wer nicht weiß, wohin sich der Markt entwickelt, investiert nicht. Investitionen werden zurückgehalten“, ergänzt Attems.
Bei diesen gestrandeten Projekten handelt es sich laut Göbl meist um Projekte aus der Hochphase des Marktes, die unter anderen Rahmenbedingungen kalkuliert wurden. Ankaufspreise, Finanzierung, Baukosten und Verkaufspreise lagen auf einem deutlich anderen Niveau. Nach der Zinswende wurden Projekte oft weitergeführt, zusätzliche Finanzierungen haben dies teilweise ermöglicht. Irgendwann wurde jedoch klar, dass eine Weiterführung nicht mehr tragfähig ist: Kreditrahmen sind ausgeschöpft und Eigenkapital fehlt. In diesem Stadium greift die Bank ein. „Unsere Erfahrung zeigt jedoch, dass viele Projekte durch eine strukturierte Weiterführung wirtschaftlich sinnvoll saniert werden können“, betont Attems. Häufig fehle es am Vertrauen der Bank in den Projektanten – in vielen Fällen aus nachvollziehbaren Gründen. Genau hier brauche es oft einen Neustart – „und hier kommen wir ins Spiel“.
Denn in dieser Situation brauche es eine unabhängige Gesamtanalyse, spinnt Göbl den Themenfaden weiter: „Projekte sind rechtlich, technisch und wirtschaftlich hochkomplex. Wir schaffen Transparenz, strukturieren die Ausgangslage und entwickeln Handlungsoptionen für die Bank. Die Entscheidung liegt beim Kreditgeber. Wir liefern die Entscheidungsgrundlage.“ Die Banken sind sensibilisiert. Zunächst wurde die Problematik unterschätzt. Doch mittlerweile bauen viele Banken eigene Sanierungsstrukturen auf und arbeiten gezielt mit spezialisierten Dienstleistern zusammen.
Besonders kritisch: Rohbau ohne Witterungsschutz
In welchem Projektstadium ist die Situation besonders kritisch? Göbl: „Vor allem bei fortgeschrittenen Rohbauten ohne ausreichenden Witterungsschutz. Jeder Tag erhöht den Substanzverlust und die Sanierungskosten.“ Zudem zeige sich, dass Projekte aus der Boomphase bautechnisch nicht immer die erforderliche Qualität aufweisen würden. Teilweise seien Rückbauten notwendig, weil Normen nicht eingehalten worden seien. Göbl fährt fort: „Besonders kritisch wird es, wenn technische, rechtliche und wirtschaftliche Probleme gleichzeitig auftreten, etwa bei bereits verkauften Einheiten, laufenden Verfahren oder ausgelaufenen Finanzierungen.“ Zusätzlich gibt es eine Vielzahl an Beteiligten: Käufer, Treuhänder, Banken, Behörden und Kapitalgeber. Treffen mehrere Problemlagen zusammen, kann sich die Situation rasch zuspitzen – bis hin zur Insolvenz oder Versteigerung durch den Masseverwalter.
„Solange der Projektant handlungsfähig ist, können gemeinsam mit der Bank Lösungen erarbeitet werden – etwa durch zusätzliche Finanzierung, begleitende Kontrolle oder die Einrichtung einer Sanierungstreuhand“, so Attems. „Auch im Insolvenzfall bestehen Handlungsoptionen: Über eine Auffanggesellschaft kann die Bank mittels Schuldübernahme wieder Zugriff auf das Projekt erlangen. Eine neugegründete Bauträgergesellschaft übernimmt die Projektliegenschaft zum Beispiel im Wege eines Asset-Deals und führt das Projekt fort.“
Wie Sanierung gelingen kann
Zur Steuerung kann auf Gläubigerebene ein Beirat eingerichtet werden, dem die Geschäftsführung zu berichten und wesentliche Entscheidungen vorzulegen hat. „Die erforderlichen Befugnisse sowie die kaufmännische und technische Projektführung stellen wir im Rahmen solcher Lösungen zur Verfügung“, sagt Göbl. Ein bereits in der OIZ (Ausgabe 10/2025, Seiten 36 bis 38) dargestelltes Projekt zeige, wie Sanierung gelingen könne: „Projektant und Generalunternehmer waren insolvent, der Bau befand sich im Rohbau, Genehmigungen und Finanzierung waren ausgelaufen. Unsere Analyse ergab, dass das Projekt mit vergleichsweise geringem Mitteleinsatz fertiggestellt werden kann. Der Gesamtprozess dauert rund zwei Jahre, aktuell befinden wir uns im Endverkauf.“ Das Beispiel zeige, dass gestrandete Projekte wieder in den Nutzungskreislauf zurückgeführt und dabei neue Werte geschaffen werden könnten.
Last, but not least muss betont werden, dass es bei einer derartigen Rückführung in den Nutzungskreislauf ohne juristische Expertise nicht geht. Dazu folgt in der OIZ 6/2026 ein Interview mit Bernhard Schatz, einem der führenden österreichischen Insolvenzanwälte und Partner im Team der DGS Immo Services GmbH. ■
Ein zentraler Faktor ist die Unsicherheit. Wer nicht weiß, wohin sich der Markt entwickelt, investiert nicht. Investitionen werden zurückgehalten.
Benedikt Attems, Geschäftsführer der DGS Immo Services GmbH