Klimaresilientes Bauen und Naturgefahrenmanagement  

Die Diskussion über nachhaltiges Bauen wurde in den vergangenen Jahren von Energieeffizienz, Dekarbonisierung und CO2-Reduktion dominiert. Diese Themen bleiben zentral. Gleichzeitig rückt eine weitere Herausforderung in den Fokus der Immobilienwirtschaft: die Anpassung von Gebäuden und Standorten an die Folgen des Klimawandels. Hitzeperioden, Starkregen, Hochwasser, Stürme und Hagelereignisse treten häufiger auf und/oder verursachen höhere Schäden als noch vor wenigen Dekaden. Für Eigentümer, Projektentwickler und Investoren stellt sich daher zunehmend die Frage, wie Immobilien nicht nur nachhaltig, sondern auch widerstandsfähig geplant, errichtet und betrieben werden können.

Klimaresilienz beschreibt aus unserer Sicht in diesem Kontext demnach die Fähigkeit von Gebäuden, Infrastrukturen und Siedlungen, klimabedingte Belastungen zu bewältigen, ihre Funktion aufrechtzuerhalten und sich an veränderte Rahmenbedingungen anzupassen. Während sich der Klimaschutz mit der Vermeidung von Emissionen beschäftigt, konzen­triert sich Klimaresilienz auf die Anpassung an bereits eintretende Veränderungen. Daher gewinnt dieser Begriff in der Immobilienwirtschaft an Bedeutung, weil sich die Perspektive verändert.

Österreich erwärmt sich schneller als der globale Durchschnitt

Die Notwendigkeit klimaresilienter Bauweisen ergibt sich unmittelbar aus den beobachtbaren Entwicklungen. Während die globale Durchschnittstemperatur seit Beginn der Industrialisierung um rund 1,5 Grad Celsius gestiegen ist, liegt die Erwärmung in Österreich laut den Daten der Geosphere Austria bereits bei 3,1 Grad. Gleichzeitig verändern sich Niederschlagsmuster. Die Anzahl der Niederschläge geht zwar laut Geosphere Austria zurück, doch die jährlichen Niederschlagsmengen bleiben vielerorts ähnlich. Weniger Niederschlagstage bedeuten demnach nicht automatisch weniger Wasser. Im Gegenteil: Die Intensität einzelner Ereignisse nimmt zu. Das heißt, es fällt ein größerer Anteil des Niederschlags innerhalb kurzer Zeiträume. Das zeigt auch eine in der Fachzeitschrift „Nature“ publizierte Studie der Geosphere Austria, der TU Wien, der Uni Graz und des Landwirtschaftsministeriums: Eine Auswertung von 883 Stationen in Österreich im Zeitraum 1900 bis 2023 ergab, dass die Regenmenge heute gemessen pro Tag um acht Prozent, pro Stunde sogar um 15 Prozent im Vergleich zu früheren Extremereignissen stieg.

Diese Entwicklung hat für die Bau- und Immobilienwirtschaft weitreichende Konsequenzen. Denn Gebäude werden über Jahrzehnte, oft über Jahrhunderte genutzt. Wer heute plant, muss daher auch zukünftige klimatische Bedingungen antizipieren. Eine Immobilie, die unter heutigen Voraussetzungen als sicher gilt, kann in Zukunft erheblich höheren Belastungen ausgesetzt sein.

Besonders deutlich zeigt sich dies etwa bei Starkregenereignissen. Kanalnetze, Entwässerungssysteme und Versickerungsflächen wurden in der Vergangenheit vielfach für andere Belastungen dimensioniert. Treffen große Wassermengen innerhalb kurzer Zeit auf versiegelte Flächen, entstehen Schäden oft unabhängig davon, ob sich ein Gebäude in einer klassischen Hochwasserzone befindet. Die Erfahrungen der vergangenen Jahre zeigen, dass selbst Regionen ohne größere Fließgewässer von massiven Überflutungen durch Starkregen betroffen sein können.

Resilienz beginnt vor dem Spatenstich

Ein wesentlicher Gedanke des klimaresilienten Bauens lautet: Die beste Schadensvermeidung beginnt beim Standort. Viele Risiken werden bereits durch die Lage eines Gebäudes bestimmt. Historische Adressbezeichnungen liefern dabei mitunter überraschende Hinweise. Begriffe wie „Au“, „Moos“, „Mühlau“ oder „Inselweg“ deuten unter Umständen auf viel Wasser hin. Solche Hinweise ersetzen keine fachliche Analyse, zeigen aber, dass Naturgefahren oft seit Jahrhunderten – wenn auch nur latent – bekannt sind. Auch bei geologisch relevanten Bereichen sind die Adressen beziehungsweise die Bezeichnung des Areals manchmal sehr aufschlussreich – beispielsweise die „Rohrleitenrutschung“, der „Gschliefgraben“ oder auch die „Falli Hölli“.

Trotz umfangreicher technischer Möglichkeiten werden Standortrisiken in der Praxis nicht immer ausreichend berücksichtigt. Dabei stehen heute zahlreiche Instrumente zur Verfügung: Gefahrenzonenpläne, Hochwasserkarten, geologische Untersuchungen und digitale Geoinformationssysteme ermöglichen eine deutlich präzisere Bewertung als noch vor wenigen Jahren. Die Positionierung eines Gebäudes auf dem Grundstück, die Höhenlage des Erdgeschoßes, die Anordnung technischer Räume oder die Gestaltung von Freiflächen können einen entscheidenden Einfluss auf die spätere Schadensanfälligkeit haben.

Die unterschätzten Naturgefahren

Im Zusammenhang mit Klimaresilienz richtet sich die Aufmerksamkeit häufig auf Hochwasser und Hitze. Vor allem beim Hochwasser sind wir in Österreich auf vielen Ebenen sehr gut organisiert. Tatsächlich zeigt die Schadensstatistik jedoch ein breiteres Spektrum relevanter Gefahren. Dazu zählen Sturm, Hagel, Schneedruck, Blitzschlag, Oberflächenabfluss bei Starkregen, Rutschungen und Muren, Trockenheit, Hitze, Waldbrand und Schädlingsbefall. Viele dieser Risiken sind keineswegs neu. Sie werden jedoch oft als beherrschbar angesehen und dadurch unterschätzt.

Ein wesentliches Problem besteht darin, dass sich die Wahrnehmung von Risiken häufig an spektakulären Ereignissen orientiert. Großflächige Hochwasser erhalten hohe mediale Aufmerksamkeit. Schäden durch Hagel, Sturm oder Oberflächenabfluss treten dagegen oft lokal auf und werden deshalb weniger intensiv wahrgenommen. In Summe verursachen sie jedoch enorme volkswirtschaftliche Kosten. Ein paar Beispiele sollen die Vielfalt dieses Themenkomplexes umreißen.

Sturm: Die Gefahr neben dem Gebäude

Windlasten werden in der statischen Bemessung von Gebäuden grundsätzlich berücksichtigt. Schäden entstehen jedoch häufig nicht am Tragwerk selbst, sondern durch sekundäre Effekte. Umstürzende Bäume, herabfallende Äste, lose Fassadenelemente oder unzureichend befestigte Aufbauten (wie PV-Anlagen am Dach), die der Sogwirkung des Windes nicht widerstehen, können erhebliche Sachschäden verursachen. Für Eigentümer bedeutet dies, nicht nur das Gebäude, sondern auch dessen Umfeld in die Risikobetrachtung einzubeziehen. Regelmäßige Baumkontrollen, Wartung von Fassaden sowie die sichere Befestigung technischer Aufbauten gewinnen an Bedeutung.

Hagel: ein unterschätzter Aspekt

Besonders betroffen sind naturgemäß außen anliegende Gebäudeteile wie Dachdeckungen, Fassaden, Lichtkuppeln, Photovoltaikanlagen und technische Einrichtungen. Mit dem raschen Ausbau von PV-Anla­gen entsteht eine neue Risikodimension. Die Energieerzeugung auf Dächern unterstützt die Energiewende, erhöht jedoch zugleich die Sensibilität vieler Gebäude gegenüber extremen Wetterereignissen. Materialwahl, Zertifizierung und Widerstandsfähigkeit gegen Hagel gewinnen daher an Relevanz.

Projektentwickler sollten deshalb die Auswahl von Produkten nicht ausschließlich nach deren Anschaffungskosten treffen. Die Lebens­zykluskosten und die Widerstandsfähigkeit gegenüber Extremereignissen werden zu entscheidenden Kriterien, um teure Investitionen (wie in PV-Anlagen) zu schützen. Ein Blick in das Hagelregister www.hagelregister.at zeigt passende Bauprodukte nach Hagelwiderstandsklasse. In Kombination mit einer Lageanalyse auf der Plattform Hora www.hora.gv.at kann für das Objekt das Risiko von Hagelschäden minimiert werden.

Auch Bestandsobjekte verdienen einen vertieften Blick auf die verwendeten Materialen im Bereich der Dacheindeckung und Fassaden. Neueste Untersuchungen der Institut für Brandschutztechnik und Sicherheitsforschung GmbH (IBS) zeigen, dass erhebliche Mengen (teilweise über 400.000 Fasern je Kubikmeter) an Asbestfasern frei werden, wenn Hagelereignisse zu Durchschlägen bei asbesthaltigen Eindeckungen führen.

Oberflächenabfluss/Starkregen:
Die oft übersehene Gefahr

Besondere Aufmerksamkeit verdient der Oberflächenabfluss bei Starkregen. Anders als beim klassischen Flusshochwasser entsteht diese Gefahr auch fernab größerer Gewässer meist ohne Vorwarnzeit. Denn solch heftige Regenfälle mit bis zu 80 Litern pro Quadratmeter innerhalb kurzer Zeit kann der Boden nicht aufnehmen. Das Wasser fließt über versiegelte Flächen, Straßen oder Hänge ab und sucht sich seinen Weg durch Siedlungsgebiete.

Tiefgaragen, Keller, Technikräume und Erdgeschoßzonen sind besonders gefährdet. Für die Planung bedeutet dies, dass die allgemeine Betrachtung von Gefahrenzonen allein nicht ausreicht. Helfen können hier Objektanalysen, aus denen Einzelmaßnahmen abgeleitet werden können. Diese reduzieren das Risiko und somit das Schadenspotenzial enorm. Ein Blick auf die Hangwasserhinweiskarten auf Hora oder in den Geoinformationssystemen der Länder liefert hier sehr gute, erste Informationsgrundlagen. Zudem können Tools wie jenes der IBS Technisches Büro GmbH standortbezogene, parzellenscharfe und bauwerksbezogene Risikoanalysen bieten.

Risiko ist mehr als Wahrscheinlichkeit

Ein zentraler Aspekt des Naturgefahrenmanagements besteht darin, subjektives Risiko nicht nur über die Eintrittswahrscheinlichkeit zu definieren. Ein Ereignis kann enorme Schäden verursachen, wenn hohe Vermögenswerte betroffen sind oder die Vulnerabilität eines Gebäudes groß ist. Umgekehrt kann dieses Ereignis geringe Auswirkungen haben, wenn geeignete Schutzmaßnahmen umgesetzt wurden.

Für die Immobilienwirtschaft bedeutet dies einen Perspektivenwechsel. Moderne Risikobetrachtungen berücksichtigen nicht nur die Eintrittswahrscheinlichkeit eines Ereignisses, sondern auch die Exposition und die Vulnerabilität eines Objekts. Erst das Zusammenspiel dieser Faktoren ergibt ein realistisches Bild des tatsächlichen Risikos.

Klimaresilientes Bauen betrifft naturgemäß nicht nur Neubauten. Der größte Teil des Gebäudebestands wird auch in den kommenden Jahrzehnten weiter genutzt werden. Viele Bestandsobjekte wurden unter völlig anderen klimatischen Annahmen errichtet. Historische Dachmaterialien, ältere Entwässerungssysteme oder unzureichende Maßnahmen gegen Starkregen können unter heutigen Bedingungen problematisch beziehungsweise gesundheitsgefährdend (freigesetzte Asbestfasern bei Hagelschlag) werden.

Besonders kritisch sind technische Infrastrukturen. Trafostationen, Serverräume, Heizungsanlagen oder Notstromaggregate befinden sich häufig in Kellergeschoßen. Werden diese Bereiche etwa infolge eines Starkregenereignisses überflutet, kann die gesamte Gebäudeinfrastruktur ausfallen. Meist einfache Maßnahmen am Bestand können das Risiko und das Schadenspotenzial erheblich reduzieren.

Klimaresilienz als Investitionskriterium

Lange Zeit wurden Naturgefahren vor allem als Thema für Versicherungen betrachtet. Diese Sichtweise verändert sich. Investoren, Finanzierer und institutionelle Eigentümer berücksichtigen zunehmend physische Klimarisiken in ihren Entscheidungen. Internationale ESG-Standards, Taxonomieanforderungen sowie Nachhaltigkeitsratings verlangen immer häufiger Aussagen zur Anpassungsfähigkeit von Gebäuden.

Damit entwickelt sich Klimaresilienz von einer technischen Fragestellung zu einem wirtschaftlichen Faktor. Gebäude mit hoher Widerstandsfähigkeit gegenüber Naturgefahren können künftig Wettbewerbsvorteile besitzen, sowohl bei der Finanzierung als auch bei Vermietung und Verkauf.

Die zentrale Botschaft lautet, dass Klimaresilienz nicht erst nach einem Schadensereignis beginnen darf. Erfolgreiches Naturgefahrenmanagement basiert auf vier Ebenen: erstens auf der flächenwirksamen Vorsorge durch geeignete Standortentscheidungen, zweitens auf baulicher Vorsorge durch robuste Konstruktionen und an Standortrisiken angepasste Bauprodukte/Materialien, drittens auf verhaltensorientierter Vorsorge durch Information und Vorbereitung und viertens auf Risikovorsorge durch Versicherung und organisatorische Maßnahmen.

Fazit

Klimaresilientes Bauen ist kein zusätzlicher Trend neben Nachhaltigkeit und Energieeffizienz. Es entwickelt sich zu einer Grundvoraussetzung für langfristig werthaltige Immobilien und beschreibt ein Zusammenspiel unterschiedlicher Maßnahmen. Eine umfangreiche Standortanalyse, die Gebäudeplanung, die Materialwahl, die Freiraumgestaltung, das Wassermanagement, die technische Gebäudeausrüstung und die organisatorische Vorbereitung auf Extremereignisse spielen zusammen. Erfolgreiche Projekte betrachten diese Aspekte nicht isoliert, sondern als integrierte Strategie. Je früher diese Aspekte berücksichtigt werden, desto geringer sind die späteren Kosten.

Die Erfahrung zeigt, dass jeder Euro, der in Prävention investiert wird, ein Vielfaches an späteren Schadenskosten vermeiden kann. Dennoch fließt ein großer Teil der Mittel weiterhin in die Schadensbehebung statt in die Vorsorge. Für die Immobilienwirtschaft eröffnet sich hier ein erhebliches Potenzial. Die Frage lautet daher nicht mehr, ob klimaresilientes Bauen notwendig ist, sondern wie konsequent es umgesetzt wird. ■

Über den Autor

Michael Stur ist Vorstandsmitglied der BVS Gruppe, Geschäftsführer der BVS Holding GmbH und Bereichsleiter für Naturgefahrenprävention bei der BVS Brandverhütungsstelle für Oberösterreich. Als Experte für Kulturtechnik, Wasserwirtschaft, Umwelt und Risikomanagement verbindet er wissenschaftliche Expertise mit praxisnahen Lösungen zur Minimierung von Naturgefahrenrisiken und zur Stärkung resilienter Strukturen im Zeichen des Klimawandels.