Das Register, das keiner kennt – und alle brauchen

Wie viele Wohnungen stehen in Wien leer? 30.000? 100.000? Je nachdem, wen man fragt und welche Definition man anlegt, liegen die Schätzungen um mehr als das Dreifache auseinander. In Graz kursierte lange die Zahl von 38.000 leerstehenden Wohnungen. Die Leerstandserhebung der Stadt kam 2025 auf rund 5.800.

Solche Zahlen gehen durch die Medien, landen in politischen Reden und werden zur Grundlage für Abgaben, Förderprogramme sowie Gesetze. Woher sie stammen, fragt kaum jemand. Die Spur führt in vielen Fällen zu einem Register, das in unserer Branche erstaunlich wenig Aufmerksamkeit bekommt: dem Gebäude- und Wohnungsregister, kurz GWR. Wer verstehen will, auf welcher Basis heute über Wohnen, Leerstand und Sanierung entschieden wird, sollte es kennen und sich für die Qualität seiner Daten interessieren.

Was ist das GWR?

Rechtsgrundlage ist das Gebäude- und Wohnungsregistergesetz (BGBl. I Nr. 9/2004), das der Nationalrat im Jänner 2004 gemeinsam mit dem E-Government-Gesetz beschloss. Seit Juli 2004 sind die Gemeinden meldepflichtig, im November 2004 ging das Register in Betrieb. Geführt wird es von der Statistik Austria.

Inhaltlich ist das GWR ein reines Objektregister. Es enthält die Adressen von Grundstücken, Gebäuden und Nutzungseinheiten, Strukturdaten zu Gebäuden, Wohnungen und sonstigen Nutzungseinheiten (etwa Nutzflächen, Geschoße oder die Art der Beheizung) sowie Daten zu Baumaßnahmen. Das Gesetz unterscheidet zwei Ebenen. Das zen­trale GWR dient vorrangig statistischen Zwecken, etwa als Basisregister für die Registerzählung, welche die klassische Volkszählung abgelöst hat. Daneben führt die Statistik Austria für jede Gemeinde ein lokales GWR, das der Verwaltung, Forschung sowie Planung vor Ort dient.

Befüllt wird das GWR gemeinsam mit dem Adressregister des Bundesamts für Eich- und Vermessungswesen über die Meldeschiene „Adress-GWR-Online“. Die Befüllung und Berichtigung der Daten im GWR erfolgt durch die jeweilige Gemeinde.

Wer meldet, wer nutzt?

Für uns als Immobilienverwaltende ist zunächst wichtig: Nach dem GWR-Gesetz des Bundes melden nicht wir ins Register, sondern die Gemeinden sowie die Bezirkshauptmannschaften, soweit sie Aufgaben der örtlichen Baupolizei wahrnehmen. Die Daten gelangen also im Wesentlichen durch die Gemeinden auf Grundlage der jeweiligen Bauordnung beziehungsweise rechtskräftige Bauverfahren ins Register.

In der Bundeshauptstadt ist das inzwischen anders. Nach § 128b der Bauordnung für Wien führt der Magistrat eine eigene Gebäudedatenbank, deren Daten auch in das bundesweite Register einfließen. Bei Neu- und Zubauten sowie bei der Schaffung, Zusammenlegung oder Teilung von Nutzungseinheiten müssen Bauwerber spätestens bis zur Fertigstellungsanzeige eine elektronische Gebäudebeschreibung registrieren. Seit der Bauordnungsnovelle 2023 sind darüber hinaus Eigentümerinnen und Eigentümer und ausdrücklich auch die Immobilienverwaltung verpflichtet, auf Aufforderung der Behörde binnen angemessener Frist eine Gebäudebeschreibung für bestehende Gebäude abzugeben; auf Basis des konsensgemäßen Baubestands.

Damit sind die Wiener Verwaltungen erstmals selbst Teil der Datenkette. Das ist grundsätzlich konsequent, denn niemand kennt die Objekte besser. Es bedeutet aber einen erheblichen zusätzlichen Aufwand – und die Herausforderung, den konsensgemäßen Bestand zu dokumentieren, wenn Pläne fehlen oder vom tatsächlichen Zustand abweichen.

Denn genutzt wird das GWR längst nicht mehr nur für die Statistik. Seit einer Novelle anno 2010 dürfen auch Länder und Bundesministerien darauf zugreifen, etwa das Finanzministerium für die Ermittlung von Einheitswerten. Gleichzeitig wurde die Energieausweisdatenbank in das GWR integriert.

Einzeldaten aus dem GWR sind aus Datenschutzgründen nicht öffentlich zugänglich. Das ist richtig so, bedeutet aber auch: Außerhalb Wiens ist für Eigentümer:innen und Verwalter:innen kaum nachvollziehbar, welche Daten über ihre Objekte gespeichert sind und ob sie stimmen. In Wien haben zumindest jene, die eine Gebäudebeschreibung abgeben müssen, Zugriff auf die zuletzt registrierten Daten ihres Gebäudes.

Das eigentliche Problem: die Datenqualität

Ein Register ist nur so gut wie seine Daten. Und genau hier liegt der Kern des Problems. Befüllt wurde das GWR ursprünglich aus der Gebäude- und Wohnungszählung 2001, dem Zentralen Melderegister, der Grundstücksdatenbank und weiteren Altbeständen. Seither wird es über Baumaßnahmen aktualisiert. Was ohne Bauverfahren passiert, kommt oft gar nicht erst an: die Zusammenlegung zweier Wohnungen, die faktische Nutzung eines Geschäftslokals als Wohnung, die geänderte Top-Nummerierung nach einer Parifizierung. Umgekehrt bleiben Einheiten im Register, die es in dieser Form längst nicht mehr gibt.

Das liegt nicht am fehlenden Willen der Gemeinden. Die Pflege des GWR ist für viele Baubehörden eine Aufgabe neben dem eigentlichen Verfahren. Und was baurechtlich nicht bewilligungs- oder anzeigepflichtig ist, landet schlicht nicht auf ihrem Tisch. Das System ist darauf ausgelegt, Veränderungen über Bauverfahren zu erfassen, nicht darauf, den Bestand laufend mit der Wirklichkeit abzugleichen.

Wie groß die Lücken sein können, räumt die Statistik Austria selbst ein: In der Gebäude- und Wohnungszählung 2022 fehlen beim Wiener Wohnungsbestand jene Wohnungen ohne Wohnsitzmeldung, die nach 2011 durch An-, Auf- oder Umbauten entstanden sind. Gerade Dachgeschoßausbauten – in Wien alles andere als ein Randphänomen – sind damit statistisch nur unvollständig erfasst.

Hinzu kommt ein grundsätzliches Problem: Das GWR bildet ab, was gebaut und bewilligt wurde, nicht, wie ein Objekt tatsächlich genutzt wird. Die Statistik Austria nennt die Differenz zwischen Meldetätigkeit und tatsächlicher Nutzung ausdrücklich eine Schwachstelle. Eine Wohnung ohne Hauptwohnsitzmeldung ist nicht automatisch leer. Sie kann als Zweitwohnsitz, Dienst- oder Pendlerwohnung genutzt werden, gerade saniert werden oder zwischen zwei Mietverhältnissen stehen.

Auch bei den Flächen zeigt sich in der Verwaltungspraxis immer wieder, dass die im Register geführten Werte nicht mit jenen aus Nutzwertgutachten oder Mietverträgen übereinstimmen.

Warum uns das betrifft

Leerstand: Seit der Verfassungsänderung im April 2024 können die Länder Leerstandsabgaben selbst regeln. Mehrere machten davon bereits Gebrauch. Die Erhebung stützt sich in der Regel auf einen Abgleich von GWR und Melderegister, mitunter ergänzt um Verbrauchsdaten. Wie unzuverlässig solche Abgleiche sind, zeigen Studien aus mehreren Bundesländern. Nicht zuletzt deshalb, weil es bis heute keine einheitliche Definition von Leerstand gibt. Ist die Basis fehlerhaft, bekommen Eigentümer:innen Post für Wohnungen, die gar nicht leer stehen oder die es in dieser Form nicht gibt. Die Last der Richtigstellung trifft sie – und in der Praxis uns als Verwalter:innen. Mit bis zu neun unterschiedlichen Landesregelungen auf derselben unsicheren Datenbasis droht zudem ein Fleckerlteppich.

Energie und Dekarbonisierung: Das GWR erfasst Heizsysteme, Energieträger sowie die Daten der Energieausweise. Damit wird es zur Grundlage für die Förderpolitik, Sanierungsstrategien und die Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie. Steht im Register noch die Ölheizung, obwohl längst eine Wärmepumpe läuft, fließen falsche Annahmen in Sanierungsquoten und Förderprogramme – und am Ende womöglich in Pflichten, welche die Eigentümer:innen treffen.

Digitalisierung. Eine eindeutige Zuordnung von Gebäuden und Tops ist Voraussetzung für jede digitale Schnittstelle zwischen Behörden, Energieausweisausstellern und Verwaltungen. Von sauberen Daten würde also auch unsere Branche unmittelbar profitieren.

Ausblick: Aufmerksamkeit allein reicht nicht

Die Bedeutung des GWR ist inzwischen auch in der Politik angekommen. Das ist ein gutes Signal, vorausgesetzt, der Aufmerksamkeit folgen auch Investitionen in die Datenqualität. Die Statistik Austria arbeitet bereits daran: Eine Clearingstelle und Arbeitsgruppen sollen die Qualität verbessern, externe Datenquellen – ausdrücklich auch private – sollen angebunden werden, und unter dem Titel „GWR 3.0“ wird das Register modernisiert. Auf europäischer Ebene verlangt die neugefasste Gebäuderichtlinie nationale Datenbanken zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden. Das GWR ist dafür die naheliegende Plattform.

Dass das geht, zeigt Innsbruck: Dort arbeitet ein eigenes GWR-Referat seit 2019 den gesamten städtischen Bestand systematisch durch und erhebt dabei auch, warum Wohnungen ohne Meldung sind. Das Beispiel zeigt aber auch, was gute Daten kosten: Personal, Methode und Zeit.

Und hier kommt unsere Branche ins Spiel. Niemand kennt die Objekte so gut wie jene, die sie täglich verwalten. In Wien ist mit § 128b bereits vorgezeichnet, wie dieses Wissen ins Register gelangen soll: Die Verwaltung liefert auf Aufforderung. Umso dringender stellt sich die Frage, wie das gelingen kann, ohne dass Verwalter:innen zu unbezahlten Datenlieferant:innen des Staates werden.

Die Voraussetzungen dafür wären gut: Professionelle Verwaltungen führen ohnehin aktuelle Stammdaten zu Tops, Flächen, Nutzwerten, Heizungsanlagen und Energieausweisen; vielfach bereits digital. Mit einer standardisierten Schnittstelle ließen sich diese Daten mit überschaubarem Aufwand abgleichen, statt sie in Einzelanfragen immer wieder neu zu erheben.

Was es jetzt braucht

Die Branche steht für eine konstruktive Zusammenarbeit bereit. Damit diese gelingt, braucht es aus unserer Sicht vor allem zwei Dinge. Erstens ein Einsichts- und Korrekturrecht für Eigentümer:innen und die von ihnen beauftragten Verwalter:innen in die Daten ihrer eigenen Objekte – bundesweit, einfach und digital. Wien setzte mit dem Zugriff auf die zuletzt registrierte Gebäudebeschreibung einen ersten Schritt. Dieser Zugriff sollte aber nicht erst mit einer behördlichen Aufforderung entstehen.

Zweitens keine neuen Meldepflichten für unsere Branche ohne angemessene Abgeltung und ohne praxistaugliche Schnittstelle. Wo es solche Pflichten wie in Wien bereits gibt, muss der Aufwand fair abgegolten und durch Schnittstellen zur Verwaltungssoftware so gering wie möglich gehalten werden. Die Stadt Wien stellt Softwareherstellern dafür bereits eine Schnittstelle zur Verfügung. Ein richtiger Ansatz, der aber erst wirkt, wenn er in der gängigen Verwaltungssoftware auch ankommt.

Ob in Wien 30.000 oder 100.000 Wohnungen leer stehen, ist keine Glaubensfrage. Es ist eine Datenfrage. Beantworten lässt sie sich nur mit einem Register, dem alle vertrauen können. ■

Über die Autorin

Nicole Fürntrath ist Obfrau der Fachgruppe Wien der Immobilien- und Vermögenstreuhänder und Geschäftsführerin der HomeBase Immobilienverwaltungs GmbH.

Über den Autor

Markus Pusta ist Vorstand des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI) und ­Geschäftsführender Gesellschafter der Pusta & Partner Hausverwaltungs GmbH.