Spätestens einmal im Jahr, wenn die Betriebskostenabrechnung mit Spannung erwartet ins Haus flattert, wird diese gerne zum Gegenstand von Diskussionen. Nicht jede Ausgabe, die dem laufenden Betrieb einer Immobilie dient, ist eine Betriebskostenposition im Rechtssinn. Entscheidend ist, ob und unter welchen Voraussetzungen eine Kostenposition auf den Mieter überwälzt werden darf, sei es auf gesetzlicher Grundlage oder durch vertragliche Vereinbarung. Hier kommt es auf Präzision und eine sorgfältige Mietvertragsgestaltung an.
Die rechtliche Ausgangslage
Die auf den Mietgegenstand entfallenden anteiligen Betriebskosten sind gesetzlicher Bestandteil des Mietzinses (§ 15 Abs. 1 Z. 2 MRG) und damit Teil der vom Mieter für die Gebrauchsüberlassung geschuldeten Gegenleistung. Im Vollanwendungsbereich des MRG sind jene Betriebskosten, die auf den Mieter überwälzt werden dürfen, gesetzlich abschließend geregelt. Zu den in § 21 MRG taxativ aufgezählten Betriebskosten zählen neben den klassischen Positionen insbesondere die Kosten der Verbrauchsermittlung (§ 21 Abs. 1 Z. 1a MRG) sowie öffentliche Abgaben wie die Grundsteuer (§ 21 Abs. 2 MRG). Davon gesondert regelt das MRG die Pauschale für Verwaltungsauslagen (§ 21 Abs. 1 Z. 7 i. V. m. § 22 MRG). Darüber hinausgehende Vereinbarungen über ein Verwaltungshonorar sind im Übrigen zulässig. Angesichts der stetig wachsenden Anforderungen an Immobilienverwaltungen möchten wir Sie dazu gerne und ausdrücklich ermutigen.
Eine extensive Auslegung des gesetzlichen Betriebskostenkatalogs ist unzulässig. Anschaulich zeigt dies die höchstgerichtliche Rechtsprechung zur Schädlingsbekämpfung (§ 21 Abs. 1 Z. 2 MRG). Erfasst sind nur Kosten der tatsächlichen Bekämpfung tierischer Organismen, nicht hingegen vorbeugende Maßnahmen gegen pflanzliche Organismen, Viren oder Bakterien. Die Kosten einer Legionellen-Prophylaxe in Form einer mikrobiologischen Untersuchung des Kaltwassers sind daher nicht als Betriebskosten auf den Mieter überwälzbar (5 Ob 120/22s).
Die Fristen
Der Anspruch des Mieters auf Legung der Betriebskostenabrechnung nach § 21 Abs. 3 S. 2 MRG unterliegt der langen dreißigjährigen Verjährungsfrist. Steht mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit fest, dass eine solche Leistung nicht erbracht werden kann, etwa weil die notwendige Mitwirkung eines Dritten nicht zu erreichen ist, kann der Vermieter weder zu einer unmöglichen Leistung verurteilt noch durch Ordnungsstrafen dazu verhalten werden (5 Ob 76/24y; 5 Ob 75/24a). Für die Rückforderung zu Unrecht bezahlter Betriebskosten ist insbesondere § 27 Abs. 3 MRG und dessen dreijährige Verjährungsfrist relevant. Das Verlangen nach Belegeinsicht ist binnen sechs Monaten nach gehöriger Auflage der Abrechnung zu stellen (5 Ob 228/18t).
Die Vertragsgestaltung: Der liebe Gott steckt im Detail
Im Teil- und Vollausnahmebereich des MRG bestimmt § 1099 ABGB, dass grundsätzlich der Vermieter alle Lasten und Abgaben trägt. Da es sich um dispositives Recht handelt, kann vertraglich davon abgewichen und die Tragung der Bewirtschaftungskosten dem Mieter auferlegt werden. Ebenso können die materiell-rechtlichen Bestimmungen des MRG vertraglich für anwendbar erklärt werden, dies allenfalls unter Ergänzung weiterer Positionen. Im Lichte der mietrechtlichen Klauseljudikatur der vergangenen Jahre kommt der rechtssicheren Ausgestaltung vertraglicher Betriebskostenregelungen besondere Bedeutung zu. Es bedarf einer genauen Definition und einer hinreichend bestimmten Festlegung der überwälzbaren Betriebskosten und öffentlichen Abgaben sowie klarer Regelungen über deren Vorschreibung und Abrechnung. Die Verwendung von Vertragsformblättern erfordert besondere Sorgfalt, Klarheit uns Bestimmtheit. Die Inhaltskontrolle des § 879 Abs. 3 ABGB („gröblich benachteiligend“) und das Transparenzgebot des § 6 Abs. 3 KSchG („unklar oder unverständlich abgefasst“) setzen der Vertragsgestaltung klare Grenzen. Eine bloß beispielhafte oder nicht vollständige Aufzählung der Kosten („als Betriebskosten gelten insbesondere“, „zu den Betriebskosten zählen jedenfalls“) ist unzureichend, für den Mieter die daraus resultierende Kostenbelastung nicht hinreichend bestimmbar (4 Ob 106/21y). Die Aufnahme von Erhaltungs- und Reparaturkosten in den Betriebskostenkatalog ohne entsprechendes Äquivalent stellt nach der Rechtsprechung eine sachlich nicht gerechtfertigte Abweichung vom dispositiven Recht dar (§ 1096 ABGB, §§ 3 und 8 MRG), gröblich benachteiligend i. S. d. § 879 ABGB und daher nichtig (9 Ob 4/23p).
Der Verteilungsschlüssel und Gemeinschaftsanlagen
Gemäß § 17 Abs. 1 MRG bestimmt sich der Verteilungsschlüssel der Betriebskosten grundsätzlich nach dem Verhältnis der Nutzfläche eines Mietgegenstandes zur Nutzfläche aller vermieteten, vom Vermieter benützten oder trotz ihrer Vermietbarkeit nicht vermieteten Wohnungen oder sonstigen Mietgegenstände des Hauses. Die Nutzfläche definiert Abs. 2 als Bodenfläche einer Wohnung abzüglich Wandstärken, Durchbrechungen, Keller- und Dachbodenräume, soweit nicht für Wohn- und Geschäftszwecke geeignet, Treppen, offener Balkone und Terrassen. Außerhalb des MRG kann der Verteilungsschlüssel der Betriebskosten frei vereinbart werden.
In einer jüngst ergangenen Entscheidung stellte der OGH erstmals klar, wie die Gesamtbetriebskosten einer Aufzugsanlage zu verteilen sind, deren Benützung nur der Mieterin des Dachgeschoßes des Hauses vertraglich eingeräumt wurde.
Eine Gemeinschaftsanlage i. S. d. § 24 MRG liegt vor, wenn die Anlage aufgrund ihrer Art dazu bestimmt ist, der gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses zu dienen, dies unabhängig von vertraglich eingeräumten Nutzungsrechten und dem Bestehen einer objektiven Nutzungsmöglichkeit aller Mietobjekte. Sondernutzungsvereinbarungen des Vermieters mit einzelnen Mietern schließen die Qualifikation als Gemeinschaftsanlage nur dann aus, wenn vereinbart ist, dass der Vermieter anderen Mietern ein Benützungsrecht gar nicht oder nur unter bestimmten Bedingungen einräumen darf (Sondernutzung eines oder mehrerer Mieter/s). Zur Beteiligung an den Betriebskosten einer Gemeinschaftsanlage sind nur jene Mieter verpflichtet, die eine objektive Nutzungsmöglichkeit und ein vertragliches Nutzungsrecht haben. Der Aufteilungsschlüssel der Betriebskosten der Gemeinschaftsanlage richtet sich nach den Nutzflächen aller Mietobjekte mit einer objektiven Nutzungsmöglichkeit, unabhängig davon, ob diese vermietet sind oder dem Mieter eine vertragliche Nutzungsmöglichkeit eingeräumt wurde. Von der Kostentragungspflicht sind lediglich jene Mietgegenstände auszunehmen, für deren Nutzungsberechtigten keine objektiv vernünftige Möglichkeit der Benützung der Gemeinschaftsanlage besteht (5 Ob 88/25i).
Rechtssicherheit durch Präzision und Bestimmbarkeit
Betriebskosten sind eine Frage der richtigen rechtlichen Zuordnung. Welche Kosten gesetzlich überwälzbar sind, bestimmt das MRG abschließend. Soweit das Gesetz Spielraum lässt, entscheidet die Qualität der Vertragsgestaltung. Klare und hinreichend bestimmte Regelungen vermeiden Auslegungsstreitigkeiten und schaffen Rechtssicherheit. ■
Über die Autorin
Marie-Sophie Lamezan-Salins ist Juristin und Geschäftsführerin der Fachgruppe Wien der Immobilien- und Vermögenstreuhänder.