Die Sommer werden länger. Vor allem aber werden sie heißer. Noch vor wenigen Jahren galt eine Klimaanlage in Österreich als Luxusgut des Wohnens. Heute entwickelt sie sich zunehmend zu einem festen Bestandteil zeitgemäßen Wohnens. Rekordtemperaturen und Tropennächte sind keine meteorologische Kuriosität mehr. In dichtbebauten Städten wie Wien heizen sich Wohnungen über Tage hinweg auf und kühlen selbst nachts kaum ab. Die Folgen der Erderwärmung sind damit nicht mehr nur Gegenstand klima- oder energiepolitischer Diskussion. Sie erreichen zunehmend das Zivilrecht. In schlaflosen Nächten geht der Wunsch nach Abkühlung einher mit der elementaren Frage: Darf ein Mieter oder Wohnungseigentümer eine Klimaanlage einbauen?
Paradigmenwechsel im sozialen Wohnbau
Noch vor wenigen Jahren beschäftigten den Gesetzgeber und die Rechtsprechung vor allem Fragen der Wärmedämmung, des Heizungsumstiegs und der Energieeffizienz. Heute rückt der Schutz vor Überhitzung in den Mittelpunkt. Im Gemeindebau waren Klimageräte bisher nur in speziellen Ausnahmefällen, etwa aus medizinischen Gründen und bei Pflegebedürftigkeit, erlaubt. Angesichts der steigenden Temperaturen kam es im Juni dieses Jahres unter der neuen Stadträtin für Wohnen, Wohnbau und Stadterneuerung Elke Hanel-Torsch zu einem Paradigmenwechsel im Gemeindebau. Wiener Wohnen ermöglicht künftig unter klar definierten Voraussetzungen wie der Einhaltung technischer, baulicher und rechtlicher Vorgaben die Installation von Klimaanlagen in Gemeindebauten (Wohnungen und Geschäftslokalen). Zusätzliche Genehmigungen wie etwa durch das Bundesdenkmalamt oder der Magistratsabteilung für Architektur und Stadtgestaltung (MA 19) sind davon losgelöst zu betrachten.
§ 9 MRG: Verbesserung ist eine Frage der Perspektive
§ 9 MRG regelt das Recht des Mieters, Veränderungen (Verbesserungen) am Mietgegenstand vorzunehmen. Die Bestimmung ist nur auf Hauptmietverhältnisse über Wohnungen und Geschäftsräume im Vollanwendungsbereich des MRG anzuwenden. Auf Hauptmietverhältnisse im Nicht- und Teilanwendungsbereich des MRG ist § 1098 ABGB anzuwenden, die Zustimmung des Vermieters bedarf einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung.
Eine wesentliche Veränderung (Verbesserung) des Mietgegenstandes erfordert gem. § 9 Abs. 1 Z. 2 MRG, dass diese sowohl der Verkehrsüblichkeit entspricht als auch einem wichtigen Interesse des Hauptmieters dient. Beide Voraussetzungen müssen kumulativ vorliegen, wohingegen das Änderungsrecht gem. § 16 WEG das Vorliegen dieser Voraussetzungen nur alternativ fordert. Es obliegt dem behauptungs- und beweispflichtigen Mieter, konkrete Tatsachen vorzubringen, die den Schluss auf das wichtige Interesse und die Verkehrsüblichkeit der Änderung zulassen (etwa eine hohe Anzahl an Klimaanlagen im Umfeld des konkret zu beurteilenden Standorts). Nimmt eine wesentliche Veränderung auch nicht zum Mietgegenstand gehörende allgemeine Teile des Hauses in Anspruch, wie etwa die Installation des Außengeräts der Klimaanlage auf dem Flachdach eines Hauses, ist ein besonders strenger Maßstab bei der Prüfung der Voraussetzungen des § 9 Abs. 1 Z. 2 MRG heranzuziehen. Die Errichtung einer Außenklimaanlage gehört unstrittig nicht zu den privilegierten Veränderungen taxativ aufgezählt in § 9 Abs. 2 Z. 1 bis Z. 5 MRG, bei welchen das Vorliegen der notwendigen Voraussetzungen unwiderlegbar vermutet wird. Eine Wohnung, die über Außenjalousien an den Fenstern und die Möglichkeit zur Beschattung des Balkons verfügt, entspricht nach höchstgerichtlicher Rechtsprechung (noch) den normativen Vorgaben für die Vermeidung sommerlicher Überwärmung. Die Klimaentwicklung („Erderwärmung“) vermag den für eine Bejahung der Verkehrsüblichkeit erforderlichen Tatsachenbeweis nicht zu ersetzen (5 Ob 59/21v).
§ 16 WEG: Miteigentum verlangt Zustimmung
Der wohnungseigentumsrechtliche Zwilling zu § 9 Abs. 1 Z. 2 MRG ist § 16 WEG. Er fordert für den Einbau eines Außenklimageräts, dass eine solche Änderung entweder der Übung des Verkehrs entspricht oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dient. So wurde im Anwendungsbereich des WEG etwa bei hohen Raumtemperaturen in den Sommermonaten von bis zu 30 Grad Celsius ein wichtiges Interesse an der Montage eines Außenklimageräts zugesprochen (5 Ob 160/14m). Die Anforderungen sind somit etwas moderater als im MRG. Es entspricht der höchstgerichtlichen Judikatur, dass die Rechtsstellung des Mieters mit jener des Wohnungseigentümers nicht vergleichbar ist und hier auch keine unsachliche verfassungsrechtliche Ungleichbehandlung vorliegt.
Regelmäßig endet im Wohnungseigentum die Entscheidungsfreiheit des einzelnen Wohnungseigentümers dort, wo allgemeine Teile der Liegenschaft betroffen sind. Die Außenfassade, tragende Wände oder Dächer stehen im gemeinschaftlichen Eigentum aller Wohnungseigentümer. § 16 WEG erlaubt Änderungen am Wohnungseigentumsobjekt, sofern weder schutzwürdige Interessen anderer Wohnungseigentümer beeinträchtigt noch das Erscheinungsbild des Hauses oder dessen Sicherheit unzulässig verändert werden, in eventu verbunden mit zu klärenden Wartungs- und Haftungsfragen für die Eigentümergemeinschaft; dies, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden und vorab für Klarheit zu sorgen. Sofern es zu keiner Einigung der Wohnungseigentümer kommt, steht die Möglichkeit offen, das Außerstreitgericht anzurufen, das die Zustimmung sich verweigernder Wohnungseigentümer ersetzen kann.
Die Klimakrise schafft neue Rechtliche fragen
Die Diskussion über Klimaanlagen zeigt exemplarisch, wie eng gesellschaftliche Entwicklungen und die Gesetzgebung miteinander verflochten sind. Der Klimawandel verändert die Anforderungen an Gebäude. Auch wenn die Sommer heißer werden, gilt weiterhin ein Grundsatz, der das Immobilienrecht von jeher prägt: Die Freiheit des Einzelnen endet dort, wo berechtigte Interessen anderer beginnen. Die überbordende Regulatorik und jüngste staatliche Eingriffe lassen zwar das Gegenteil vermuten, das MRG arbeitet jedoch traditionell weniger mit absoluten Verboten oder uneingeschränkten Erlaubnissen, sondern versteht sich als Instrument der Interessenabwägung. Noch ist die Judikatur zur Verkehrsüblichkeit restriktiv, aber „erlaubt der größte Vermieter Österreichs mit rund 220.000 Wohnungen das Installieren von Splitanlagen, wird es schwieriger zu argumentieren, dies sei nicht verkehrsüblich“ (Vonklich in „Die Presse“ 2026/21/07).
In welcher Weise der Gesetzgeber und die Höchstgerichte das Thema aufnehmen werden, bleibt abzuwarten. Ein einheitliches äußeres Erscheinungsbild des Hauses, historische Fassadengestaltung, Lärmschutz und das Grundrecht der Eigentumsfreiheit sind mit dem Wunsch nach einem erträglichen Raumklima in Balance zu bringen. Die Erderwärmung verändert nicht nur unser Klima, sie wird unausweichlich auch das Immobilienrecht ändern.
Über die Autorin
Marie-Sophie Lamezan-Salins ist Juristin und Geschäftsführerin der Fachgruppe Wien der Immobilien- und Vermögenstreuhänder.
Wiener Wohnen ermöglicht künftig unter klar definierten Voraussetzungen wie der Einhaltung technischer, baulicher und rechtlicher Vorgaben die Installation von Klimaanlagen in Gemeindebauten – ein Paradigmenwechsel.