Mehr Daten, mehr Macht

Man schrieb das Jahr 2012, als die in München ansässige, börsennotierte Scout24-Gruppe in Österreich ImmoScout24 an den Start schickte. Zwei Jahre später wurde hierzulande immobilien.net übernommen, wieder zwei Jahre später immodirekt.at. Auch immosuchmaschine.at und wohnungsboerse.net gehören mittlerweile zu ImmoScout24. Diese Übernahmewelle von Immobilienplattformen hat kaum jemand mehr vor Augen.

Doch die „Shopping-Tour“ ging weiter. Dieses Mal standen Immobiliendienstleistungsunternehmen auf dem Einkaufszettel. Im Juni 2023 erwarb Scout24 mit der deutschen Sprengnetter-Gruppe einen Anbieter von Immobiliendaten und -bewertungen, der mit der Sprengnetter Austria GmbH über eine Tochter in Feldkirchen in Kärnten verfügt. Anfang des heurigen Jahres wurde die Übernahme des Wiener (Bauträger-)Datenbankanbieters Exploreal kommuniziert und schließlich im vergangenen März jene der auf Grundbuchdaten sowie Informationen zu Immobilientransaktionen in Österreich spezialisierten ImmoUnited.

Alarmierter Blick nach Deutschland

Micheal Pisecky, Fachgruppenobmann der Wiener Immobilien- und Vermögenstreuhänder, warnt: „In Deutschland sieht man, welche Strategie ImmoScout24 verfolgt, nämlich die digitale Übernahme der gesamten Wertschöpfungskette in der Immobiliendienstleistung. Deutsche Maklerunternehmen sind oft nur mehr Erfüllungsgehilfen der Plattform. Ein ähnliches Szenario droht angesichts der Datenhoheit von ImmoScout24 in Österreich.“

Die Pressestelle von ImmoScout24 entgegnet, dass die Übernahmen dem österreichischen Markt und allen Verbrauchern erhebliche Vorteile bringen. Sprich: „Für Immobilieninteressenten schaffen wir mehr Transparenz und bessere Entscheidungsgrundlagen anhand noch präziserer Marktinformationen und erleichtern so die Immobiliensuche.“

BWB prüft ImmoUnited-Übernahme vertieft

Doch auch die Bundeswettbewerbsbehörde (BWB) schaut nun beim Deal rundum ImmoUnited genauer hin. Am 13. Juni 2025 stellte sie einen Antrag auf eine vertiefte Phase-II-Prüfung des Zusammenschlusses an das Kartellgericht. „Auf dem nach Ansicht der BWB relevanten Markt für digitale Dienste für die Immobilienbewertung und -marktanalyse für Dritte kommen die Zusammenschlusswerber auf Marktanteile deutlich über der Vermutungsschwelle einer Marktbeherrschung. Es bestehen Bedenken, dass es durch den Zusammenschluss zu Preiserhöhungen und der Verringerung der Wettbewerbsintensität kommt“, heißt es aus der Behörde.

ImmoScout24 merkt dazu an, dass Phase-II-Prüfungen bei größeren Transaktionen standardmäßig und keineswegs ungewöhnlich sind. Man sei überzeugt, dass die Übernahme wettbewerbsrechtlich unbedenklich ist.

Die Korrespondenz mit dem Kunden

Pisecky nennt einen weiteren bedenklichen Aspekt. Die Portale in Deutschland, allen voran Scout24, wollten sich via Proxy-Mailadressen in die Korrespondenz zwischen Makler und Immobilieninteressenten klinken. Doch der Gegendruck war dermaßen stark, dass es zu keiner Umsetzung kam. „Nach vielen Gesprächen der Interessenvertretungen ist vorerst vom Tisch, dass in Österreich Proxy-Mailadressen zwischengeschaltet werden. Aber wir müssen aufmerksam bleiben“, so der Wiener Fachgruppenobmann.

An dieser Stelle unterstreicht man bei ImmoScout24, keine Zwischenschaltung von Proxy-Mailadressen in die Makler-/Kunden-Kommunikation zu planen. Die Kommunikation zwischen Maklern und Interessenten bleibe privat und erfolge direkt.

Immer höhere Preise

Dessen ungeachtet sind gemäß Pisecky die Portale in Österreich mittlerweile generell so mächtig, dass sie die Immobilienmakler in Abhängigkeit drängen und ihnen immer höhere Preise diktieren. Auch für die Kunden würden in der Folge die Kosten steigen. Auf die Frage, wie die Makler reagieren sollen, plädiert er: „Gebot der Stunde ist, dass sie ihre Marktmacht bündeln, sich zusammenschließen und auf einem B2B-Vormarkt kooperieren. In Form des vom Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder gemeinsam mit dem ÖVI und dem Immobilienring gegründeten Marktplatz wurde ein Gegenkonzept dazu bereits umgesetzt. Der Marktplatz ermöglicht allen Immobilientreuhändern zu kooperieren und er stellt mit immomarktplatz.at ein Portal zur Verfügung. Das bedeutet, dass die Makler ihre Objekte zuerst ihren Vormerkkunden und denen der Branche anbieten, in einer zweiten Stufe auf immomarktplatz.at und erst in einem dritten Schritt auf allen anderen Kanälen. Was die Makler tun können, ist, sich jetzt anzumelden!“