Gemeinnützige verzeichneten 2017 deutliches Plus bei Neubauten
Auf ein erfolgreiches Jahr 2017 blicken die Gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV) zurück: „Mit 17.010 Wohnungsübergaben konnten die Gemeinnützigen Bauvereinigungen im Jahr 2017 ihre Bauleistung um mehr als 11 Prozent gegenüber dem Vorjahr steigern“, unterstrich Karl Wurm, Obmann des Dachverbandes der Gemeinnützigen, bei der Präsentation der kürzlich veröffentlichten GBV-Bilanz. „Wir liegen damit auch deutlich über dem langjährigen Schnitt von jährlich 15.200 Wohnungen.“, so Wurm weiter. Das hohe Fertigstellungsniveau dürfte auch 2018 annähernd gehalten werden.
Sieben Bundesländer mit Steigerung
Besonders die Gemeinnützigen der Bundesländer Burgenland, Niederösterreich, Steiermark und Salzburg haben ihre Bauleistung gegenüber 2016 stark ausgeweitet. An der Spitze steht Niederösterreich mit der kontinuierlichsten Steigerung der gemeinnützigen Neubauleistung seit dem Jahr 2010 von 2.500 auf zuletzt 4.400 Wohnungen pro Jahr. Der Westen Österreichs mit den Bundesländern Tirol und Vorarlberg erreichte 2017 ebenfalls hohe Fertigstellungszahlen, die deutlich über dem Zehn-Jahresschnitt lagen. Die Wiener Gemeinnützigen waren 2017 mit 4.200 Wohnungsübergaben knapp über dem Vorjahr, jedoch gleichzeitig um rund 5 Prozent unter dem Zehn-Jahresschnitt. „Dies ist dem gerade in Wien bestehenden Mangel an erschwinglichen Grundstücken und den stark gestiegenen Baukosten geschuldet. Das macht eine Projektrealisierung im Rahmen des geförderten Wohnbaus immer schwieriger“, begründet GBV-Obmann Wurm.
Leichte Rückgänge in der Bauleistung gab es hingegen in Kärnten und Oberösterreich. Während dies im südlichsten Bundesland in etwa dem längerfristigen Trend entspricht, hat Oberösterreich im 10-Jahres Rückblick, sowie auch im Ausblick auf 2018 und 2019, eine stabile gemeinnützige Wohnbauleistung von rund 2.100 Wohnungen pro Jahr.
GBVs setzen bei Sanierung und Klimaschutz
„Wir als Gemeinnützige haben in der Vergangenheit überproportional zur Reduktion von Energieverbrauch und Treibhausgasemissionen beigetragen.“, erläuterte Alfred Graf, Obmann-Stellvertreter des Verbandes der GBV. „Während die angestrebte Sanierungsrate von 3 Prozent erreicht bzw. auch übertroffen wurde, beträgt sie in anderen Sektoren 2-3 Prozent.“ Der GBV-Sektor weist mit rund 65 Prozent den höchsten Anteil an die Fernwärme angeschlossener Wohnungen bzw. mit rund 27 Prozent den geringsten Anteil an mit fossilen Brennstoffen bzw. Strom beheizten Wohnungen auf. Die GBV-Wohnungen nehmen 16 Prozent der Hauptwohnsitze und 12 Prozent der gesamten Wohnfläche ein, der Anteil an Energieverbrauch bzw. Treibhausgasen beträgt demgegenüber aber nur 8,7 bzw. 6,2 Prozent.
Wie internationale und heimische Daten zeigen, ist bei Wohnbauten 30 bis 35 Jahre nach dem Erstbezug eine Großinstandsetzung fällig. Dementsprechend haben Gemeinnützigen seit 2000 vor allem in ihren großen Beständen aus den 70er Jahren Generalsanierungen, verbunden mit Maßnahmen zur Wärmedämmung und der Optimierung der Heizungsanlagen, vorgenommen. Betroffen davon waren im Durchschnitt jährlich 10.000 bis 15.000 Wohnungen. Dieser Sanierungsboom hatte zur Folge, dass der vor 1980 errichtete gemeinnützige Mietwohnungsbestand nahezu zur Gänze thermisch-energetisch verbessert werden konnte. Der in den letzten Jahren zu verzeichnende leichte Rückgang bei den Großinstandsetzungen auf zuletzt 8.000 bis 9.000 Wohnungen ist der geringeren Bauleistung in den frühen 1980er Jahren zuzuschreiben. Die Sanierungsausgaben für laufende Instandhaltung und Großinstandsetzung sind zwischen den Jahren 2001 und 2013 um durchschnittlich jährlich real 3,2 Prozent gestiegen. Seit nunmehr vier Jahren ist das Sanierungsvolumen leicht rückläufig; im Jahr 2017 betrug es rund 890 Millionen Euro.
Wende durch zu hohe Baukosten?
Wie lange diese Bauleistung allerdings noch erbracht werden kann, ist fraglich. Denn der Baukosten-Anstieg bringt den geförderten Wohnbau zusehends in Bedrängnis. Die Baupreise haben seit Anfang 2014 gegenüber der allgemeinen Preisentwicklung gemessen am Verbraucherpreisindex (VPI) angezogen. Vor dem Hintergrund einer steigenden Nachfrage nach Bauleistungen ist seit dem Jahr 2016 eine besonders starke Auseinanderentwicklung zu beobachten. Im 4. Quartal 2017 betrug die Jahressteigerung der Baupreise 3,2 Prozent gegenüber jener des VPI mit 2,2 Prozent. In Zusammenspiel mit den gestiegenen Anforderungen im energetisch-technischen Bereich hat der Anteil der Technikkomponenten an den Baukosten mittlerweile schon 20 Prozent erreicht. Die Erfüllung einer steigenden Zahl von Normen und Auflagen trägt ebenfalls zu Kostensteigerungen bei.
Und das hat Folgen: In Wien etwa warten baureife Projekte für mehr als 1500 Wohnungen auf akzeptable Kostenangebote, weil die zuletzt überdurchschnittlich stark gestiegenen Baupreise im Rahmen des geförderten Wohnbaus nicht mehr unterzubringen sind. Und das Bild ist in vielen anderen Regionen ähnlich – speziell in Ballungsräumen wie Innsbruck, Graz oder Salzburg.
Ein ebenso bedeutendes Hemmnis für die Ausweitung bzw. das Halten der Bauleistung der Gemeinnützigen ist die Entwicklung der Grundkosten, die von allen Kostenfaktoren v.a. in den Städten die höchste Dynamik aufweisen.
