„Leistbarer Wohnraum ist kein Zufallsprodukt“

OIZ: Sie beide haben im Vorjahr Ihre neuen Funktionen übernommen. Wie erlebten Sie die ersten Monate?

MARTIN ORNER: Ich trat meine Funktion im Dezember an. Wir sind fünf Personen in meinem Team. Da die Abteilung neu entstand, lagen die ersten Schwerpunkte auf der Hand: Strukturen schaffen, Aufgaben definieren, Zuständigkeiten klären, Kontakte knüpfen. Gleichzeitig gilt es, die im Regierungsprogramm festgelegte wohnpolitische Agenda umzusetzen. So gestalteten sich die ersten Wochen für mein Team und mich extrem intensiv, auch auf internationaler Ebene. Wir waren bei der OECD in Paris, bei der EU in Brüssel, und ich vertrat Vizekanzler Andreas Babler bei einem Wohnministertreffen. Ich lerne gerade enorm viel. Es ist herausfordernd, aber spannend.

ROMAN OBERNDORFER: Bei mir läuft es etwas anders. Ich komme gerade von einem Bürgermeistergespräch über Bauprojekte im Lungau. Am 1. Juli 2025 übernahm ich eher unerwartet meine Funktion. Nun ist mein Kalender voller, und ich schlafe weniger. Längst handelt es sich um einen Fulltime-Job. Schließlich soll 2026 Stabilisierung in den Markt einkehren. Die letzten Jahre waren von Inflation, unklaren Fördermechanismen und ständig wechselnden Rahmenbedingungen geprägt. Unser Ziel ist, wieder Planbarkeit zu schaffen – rechtlich, wirtschaftlich und emotional. Die Branche braucht Vertrauen. Denn wenn die Immobilienwirtschaft nicht funktioniert, funktioniert auch vieles andere in Österreich nicht.

Leistbares Wohnen steht im Regierungsprogramm ganz oben. Wie ist hier die gewerbliche Immobilienwirtschaft einzubetten?

OBERNDORFER: Ohne wirtschaftliche Rahmenbedingungen kann man nicht bauen; das ist die Grundvoraussetzung für leistbares Wohnen. Die gewerbliche Immobilienwirtschaft wird oft missverstanden. Wir meinen hier nicht die internationalen Großkonzerne, sondern die tausenden kleinen und mittleren Betriebe, Hausverwalter, Makler und Bauträger, die quer durchs Land solid arbeiten. Leistbares Wohnen gelingt im Übrigen nur, wenn das Bauen leistbar bleibt. An dieser Stelle muss man sich fragen, welche Regulierungen noch sinnvoll sind. Braucht wirklich jedes Gebäude vom ersten bis zum zehnten Stockwerk ausschließlich barrierefreie Wohnungen? Muss zwingend jeder Parkplatz errichtet werden, egal ob er gebraucht wird oder nicht? Wir sollten uns wieder trauen, pragmatischer zu denken.

ORNER: Tatsächlich wurde leistbares Wohnen für große Teile der Bevölkerung immer schwieriger. Die verhängnisvolle Preisentwicklung der letzten Jahre kam vor allem durch den Zufluss an billigem Kapital nach der Finanzkrise. Grundstücke wurden zum knappen Spekulationsgut, Preise explodierten, gemeinnützige Bauträger wurden vielerorts verdrängt. Dazu kamen überhitzte Baukosten. Eine Reduktion von Baustandards wird das Problem aber nicht lösen. Will man das Wohnen leistbarer machen, braucht es wieder mehr sozialen und gemeinnützigen Wohnbau. Denn die Statistik zeigt, dass die Nettomieten im gemeinnützigen Bereich bei rund 6,20 Euro pro Quadratmeter liegen. Im gewerblichen Bereich belaufen sie sich auf über neun Euro pro Quadratmeter. Diese Spreizung spiegelt die aktuelle Schieflage wider.

Sie plädieren also für eine Forcierung des gemeinnützigen Wohnbaus?

ORNER: Unbedingt. Vor allem dort, wo die Nachfrage am höchsten ist, also in den Ballungsräumen. Zahlreiche gemeinnützige Bauträger fokussieren sich derzeit auf die ländlichen Regionen, weil sie in den Städten keine Grundstücke bekommen. Dabei gäbe es bereits Instrumente; etwa die Regelung, dass bundeseigene Grundstücke nicht verkauft, sondern per Baurecht und unter Marktpreis an gemeinnützige Bauträger vergeben werden. Das wäre ein wichtiger Hebel. Dazu kommen raumordnerische Maßnahmen der Länder wie Vorbehaltsflächen für geförderten Wohnbau. Grundstücke sind der Schlüssel.

OBERNDORFER: Richtig. Jedoch konnte der gemeinnützige Wohnbau irgendwann nicht mehr mit der Nachfrage mithalten. Seit 2015 verschob sich das Verhältnis völlig, nämlich von zwei Drittel gemeinnützig und einem Drittel gewerblich hin zu drei Viertel gewerblich. Der Markt war heißgelaufen. Jetzt wieder auf das richtige Niveau zu gelangen, ist schwierig, aber genau das muss gelingen.

Kommen wir zum fünften MILG und zum ­MieWeG. Was sagen Sie zu den seit 1. Jänner 2026 geltenden Paragrafen?

OBERNDORFER: Der Grundgedanke war gut, die Umsetzung leider nicht. Wir wollten ein echtes Wertsicherungsgesetz, kein kompliziertes Deckel-Modell. Statt Entbürokratisierung arbeiten wir nun mit Parallelrechnungen und Verfahren, die kaum jemand versteht. Wenn der Gesetzgeber selbst nicht weiß, wie die Berechnung des MieWeG zu erfolgen hat, stimmt etwas nicht. Ein Deckel kann kurzfristig helfen, führt aber meist zu einem Marktstau. Besser wäre ein klar befristetes Modell gewesen – unser Vorschlag war drei Jahre –, auf das eine einfache, transparente Berechnung folgt. So wie das MieWeG Anfang des Jahres in Kraft trat, sorgt es für Konfliktpotenzial. Eine Erleichterung ist jedenfalls nicht zu erkennen.

ORNER: Zum Teil kann ich die Kritik nachvollziehen. Die Umsetzung des MieWeG bedeutet Aufwand, ja. Aber in Zeiten von KI und Digitalisierung sollte das lösbar sein. Natürlich kann man Gesetze verbessern. Entscheidend ist es, die Ziele nicht aus den Augen zu verlieren, sprich den Schutz der Mieter und Stabilisierung des Markts. Man darf darüber hinaus nicht übersehen, dass das ZIAG im Gegenzug der Vermieterseite Rechtssicherheit brachte. Im Gesamtpaket handelt es sich um einen fairen Interessenausgleich. Hätten wir derartige Regelungen vor Jahren eingeführt, hätten wir uns soziale Folgekosten und Unterstützungsmaßnahmen wie den Wohnschirm erspart.

Die Sanierung fungiert als entscheidender Hebel für den Klimaschutz. Wie sehen Sie die Situation, auch im Mietwohnmarkt?

ORNER: Aktuell liegt die Sanierungsrate im privaten Mietsegment bei rund einem Prozent, im Wohnungseigentum sogar nur bei 0,1 Prozent. Im gemeinnützigen Wohnbau beträgt sie drei Prozent. Das ist alles bei weitem zu wenig. Die Bundesförderung konzentriert sich nun auf den Kesseltausch, was aufgrund der hohen CO₂‑Ersparnis pro Euro Steuergeld nachvollziehbar, aber zu kurz gedacht ist. Wir brauchen Anreize und klare Vorgaben, bis wann etwa fossile Heizsysteme ersetzt sein müssen. 

OBERNDORFER: Das Problem ist auch rechtlicher Natur. Im Entwurf zum EWG ist nicht geklärt, ob ein Heizungstausch in die ordentliche oder in die außerordentliche Verwaltung fällt. Voraussichtlich eher Letzteres. Gleichzeitig benötigt es die Zustimmung der Miteigentümer, die in der Praxis kaum zu erhalten ist. Wir brauchen glasklare gesetzliche Regeln, damit Verwalter wissen, was sie tun dürfen. Dann würde man mehr umsetzen. Wir wollen alle sanieren, aber die Gretchenfrage lautet: Wer soll die Maßnahmen bezahlen?

ORNER: Da stimme ich Ihnen zu. Bezahlen müssen im Mietsegment letztlich der Steuerzahler, der Vermieter und/oder der Mieter. Ohne Förderungen wird es jedenfalls nicht gehen. Das im Regierungsprogramm angekündigte Bonus-Malus-System – höhere Miete bei besserem Energiestandard – ist noch vage. Wenn, dann muss es so ausgestaltet sein, dass es für Umwelt, Eigentümer und Mieter funktioniert.

OBERNDORFER: Zum anstehenden Bonus-Malus-System möchte ich anmerken, dass wir beim MieWeG sahen, wie problematisch schnelle legislative Entscheidungen sind. Aus diesem Fehler sollten wir lernen. Gesetze müssen praxistauglich sein. Das geht nur, wenn jene mitreden, die sie umsetzen: Eigentümer, Hausverwalter, Bauträger, Mietervertreter. Das braucht Zeit. Nur so entstehen Lösungen, die funktionieren.

ORNER: Ja, Wohn-, Klima- und Sozialpolitik dürfen nicht gegeneinander ausgespielt werden. Sie müssen zusammengedacht werden.

Die gewerblichen Bauträger kämpfen mit akuten Finanzierungsengpässen. Was ist hier der Status quo?

OERNDORFER: Durch Basel IV verschlechterte sich ihr Zugang zu Krediten. Früher reichten dreißig Prozent Eigenmittel, heutzutage verlangen Banken bis zu siebzig Prozent. Gewerbliche Bauträger, die finanziell so stark aufgestellt sind, brauchen ohnedies keine Finanzierung durch Banken. Gemeinnützige bekommen tendenziell bessere Konditionen. Aber auch wir Gewerblichen brauchen planbare Bedingungen – nicht immer neue Hürden. Die geplante Wohnbauinvestitionsbank wäre ein gutes Instrument, wenn sie projektbezogen arbeitet. Darüber hinaus müssen wir wie erwähnt Sanierungen fördern.

ORNER: Stichwort Basel IV: Der Baseler Bankenausschuss konstatierte, dass Kredite an gemeinnützige Bauträger die niedrigsten Ausfallsraten aller Unternehmensfinanzierungen aufweisen. Und Stichwort Wohnbauinvestitionsbank: Es starten gerade Gespräche mit dem Finanzministerium über Modelle, wie EIB‑Mittel sinnvoll in den österreichischen Wohnbau fließen könnten. Priorität haben klar soziale Projekte, aber auch Mischformen sind denkbar. Wichtig ist es, Risiken ehrlich zu benennen. Denn der Steuerzahler soll nicht für problematische Investments haften.

Was braucht die gewerbliche Immobilienwirtschaft also in Österreich unterm Strich anno 2026?

OBERNDORFER: Vor allem Vertrauen, Rechtssicherheit und weniger Bürokratie. Wir benötigen klare Spielregeln, Finanzierbarkeit und gemeinsame Ziele. Dass die Politik die Gemeinnützigen fördern soll, steht außer Frage. Aber man darf die Gewerblichen nicht bürokratisch ausbremsen. Wir verfolgen dasselbe Ziel: leistbares Wohnen, funktionierende Märkte, sichere Arbeitsplätze.

ORNER: Ich sehe uns als Partner der gewerblichen Immobilienwirtschaft. Erstmals gibt es in Österreich ein echtes Wohnministerium. Wir sind Ansprechpartner für alle Stakeholder. Der Dualismus zwischen gemeinnützig und gewerblich ist ein Erfolgsmodell. Wir müssen ihn nur wieder ins Gleichgewicht bringen.

Kommt in die Zugangsregel im gemeinnützigen Wohnbau Bewegung?

ORNER: Das wollen wir heuer angehen. Einkommensschwache Haushalte sollen einen leichteren Zugang zu den günstigsten, also ausfinanzierten Wohnungen haben, ohne dass wir das bewährte mittelschichtorientierte Modell aufgeben. Das österreichische System funktioniert im internationalen Vergleich sehr gut, weil es die soziale Durchmischung sichert. In anderen Ländern beschränkt sich der soziale Wohnbau oft auf die ärmsten Gruppen. Das wollen wir vermeiden.

OBERNDORFER: Wir sollten danach trachten, dass die richtigen Leute in den richtigen Wohnungen leben. Viele ältere Menschen leben allein in großen Wohnungen, während junge Familien keinen Platz finden. Hier braucht es neue Ideen, konkrete Anreize zum Tausch und auch emotionale Unterstützung.

Sie sprachen den internationalen Vergleich an, Herr Orner. Wo rangiert der österreichische Wohnimmobilienmarkt?

ORNER: Im Schnitt liegt Österreich sehr gut. Der große Bestand an Gemeindewohnungen und gemeinnützigen Mietobjekten stabilisiert die Lage. Deshalb gibt es hierzulande keine Protestbewegungen wie etwa in Berlin. Das gilt aber nur für jene, die bereits in diesen Wohnungen leben. Junge Menschen, Migranten und Menschen mit niedrigem Einkommen haben es zunehmend schwer, Zugang zu leistbaren Objekten zu finden. Darauf müssen wir frühzeitig und strukturell reagieren.

OBERNDORFER: Ich sehe das ähnlich. Wir jammern berechtigt, aber auf hohem Niveau. Wir müssen jetzt die richtigen Strukturen schaffen, um nicht die Balance zu verlieren. Leistbares Wohnen ist kein Zufallsprodukt. Mehr Regulierung schafft noch keinen zusätzlichen Wohnraum. Es braucht daher gemeinsame Verantwortung, Mut zur Vereinfachung und Vertrauen zwischen öffentlicher Hand und Wirtschaft. ■

Erstmals gibt es in Österreich ein echtes Wohnminis­terium. Wir sind Ansprechpartner für alle Stakeholder.

Martin Orner

Die Umsetzung des MieWeG bedeutet Aufwand, ja. Aber in Zeiten von KI und Digitalisierung sollte das lösbar sein.

Martin Orner

Dass die Politik die Gemeinnützigen fördern soll, steht außer Frage. Aber man darf die Gewerblichen nicht bürokratisch ausbremsen.

Roman Oberndorfer