Neue Paragrafen, neue Herausforderungen

Der Advent gilt als die Zeit des Wartens. Kinder fiebern mehr oder weniger geduldig den Geschenken des Christkinds entgegen. Die heimische Immobilienbranche fieberte in der Vorweihnachtszeit des vergangenen Jahres ebenfalls, wenn auch aus anderen Gründen: Wird das fünfte Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) mit dem Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) (siehe Info-Kasten mit QR-Code zum Webinar des Fachverbands der Immobilien- und Vermögenstreuhänder noch vor der Bescherung beschlossen? Falls ja, in der Plenarsitzung vom 10. oder in jener vom 11. Dezember 2025, und – vor allen Dingen – wann treten die Paragrafen in weiterer Folge in Kraft?

Diese Fragen trieben besonders die Verwalterinnen und Verwalter um. Schließlich waren und sind sie verpflichtet, bei Mietverträgen mit dem 1. Jänner als Stichtag für Anpassungen die Vorschreibungen innerhalb der ersten Dezemberhälfte zu übermitteln. Dass die gesamte Immobilienwirtschaft die Gesetzesgenese kritisch verfolgte, belegt die große Resonanz auf die erste OIZ-Umfrage „Im Brennpunkt“. Obwohl die Branchenvertreter sich gut informiert fühlen, erwarten die meisten keine Dämpfung der Mietpreise und sie bezweifeln die versprochene Rechtssicherheit.

Eine Chronologie ohne Legisvakanz

Das 5. MILG und das MieWeG wurden schließlich am 11. Dezember 2025 beschlossen und am 30. Dezember 2025 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht. Das entscheidende Datum bildete jedoch das Inkrafttreten, das am 1. Jänner 2026 erfolgte, also ohne jegliche Legisvakanz.

Nicole Fürntrath, Fachgruppenobmann-Stellvertreterin der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in Wien und Geschäftsführerin der HomeBase Immobilienverwaltungs GmbH, blickt in ihren Advent zurück: „Das war eine Zitterpartie. Die meisten meiner Berufskolleginnen und -kollegen warteten mit dem Versenden der Vorschreibungen auf die Beschlussfassung. Ich handhabte es ebenfalls so.“ Einen anderen Weg beschritt Ellen Moll, Berufsgruppensprecherin der Immobilienverwalter und geschäftsführende Gesellschafterin der Immobilienverwaltung Dr. Moll & Punt OG in Innsbruck: „Wir sendeten die Ausschreibungen vorsichtshalber mit der alten Rechtslage aus, mussten dann alles zurückholen und mit der neuen Rechtslage erneut verschicken. Wir hatten keine Zeit für Programmumstellungen. Es war alles händisch zu rechnen.“

Abgeltung des Mehraufwands Verhandlungssache

Die holterdipolter geänderte Gesetzeslage lässt selbstverständlich auch Eigentümer und Vermieter nicht kalt. „Es kommen zahlreiche Anfragen. Betroffene wollen wissen, was das MieWeG für ihren Bestand bedeutet, sprich welche Einbußen sie verbuchen müssen“, berichten Fürntrath und Moll gleichlautend. Die Mieter seien hingegen noch nicht großartig vorstellig geworden. Spätestens Mitte März 2026, wenn sie die neuen Vorschreibungen erhalten, werden ihre Nachfragen folgen. Die Beantwortungen bedeuten für die Immobilienverwaltungen einen nicht zu unterschätzenden Mehraufwand.

Stichwort Mehraufwand, der bei der Umsetzung des MieWeg entsteht, beziehungsweise dessen finanzielle Abgeltung: Vor allem die zu führenden Parallelrechnungen schlagen zeitlich zu Buche und überstrapazieren das Pauschalhonorar der Immobilienverwaltungen. Nicole Fürntrath setzt diesbezüglich auf eine offene Kommunikation mit ihren Eigentümer- und Vermieterkunden: „Sie wissen, dass wir gerade ermitteln, welche Mehrkosten bei uns anfallen. Ich gehe davon aus, dass diese zumindest marginal abgefedert werden. Das ist halt Verhandlungssache.“ Das kann Ellen Moll nur unterstreichen. Sie stellte im Übrigen zur Bewältigung des Mehraufwands eine zusätzliche Buchhalterin ein.

Ringen um Kommastellen

Bei den Richtwertmieten stehen die Anpassungen, die ab dem 1. April 2026 greifen, mit einem Prozent schon fest. Bezüglich des Teilanwendungsbereichs heißt es für die heimischen Immobilienverwalterinnen und -verwalter einmal mehr zuwarten und dann aufs Gaspedal treten. Hier wird bekanntlich die Inflation in Höhe von bis zu drei Prozent voll abgegolten. Inflationswerte, die diese Drei-Prozent-Schwelle überschreiten, werden zur Hälfte berücksichtigt. Rumpfjahre sind anteilig einzurechnen. Der maßgebliche durchschnittliche Indexwert des Jahres 2025 der Statistik Austria liegt noch nicht vor. „Ich gehe davon aus, dass er Ende Februar feststeht. Dann können wir zu rechnen beginnen. Die Statistik ­Austria ermittelt diesen Jahresdurchschnittswert auf eine Kommastelle, wir müssen ihn aber sehr wohl genauer kalkulieren. Das ist nur eine Feinheit, die jedoch veranschaulicht, wie praxisfern das MieWeG ist“, sagt Fürntrath zusammenfassend.