Die Stimmung in der Branche ist eindeutig: Die Finanzierung gewerblicher Bauträgerprojekte in Österreich läuft derzeit alles andere als reibungslos. In unserer Umfrage beantworten mehr als 61 Prozent die Frage „Läuft die Finanzierung gewerblicher Bauträgerprojekte in Österreich aktuell reibungslos?“ mit „Nein, absolut nicht“. Weitere 29,8 Prozent sprechen von einer lediglich „befriedigenden“ Situation. Nur 5,8 Prozent orten minimale Pro­bleme, gerade einmal 1,7 Prozent sehen „alles wunderbar“. Ebenso viele verweisen darauf, dass die Lage in anderen Ländern noch prekärer sei. Das Bild ist damit deutlich: Für die große Mehrheit stellt die Finanzierung aktuell eine zentrale Herausforderung dar. Ein Bauträger bringt es in der offenen Antwort auf die Frage nach der aktuell größten Herausforderung auf den Punkt: „Überleben, da Banken keine Partner sind.“ Andere sprechen von „Misstrauen der Banken“, „extrem langen Bearbeitungszeiten“ oder davon, dass sich „keine Bank traut, Finanzierungen anzubieten“.

Regulatorik vielfach noch kein Thema

Erstaunlich ist der Informationsstand beim Thema Systemrisikopuffer. Das Finanzmarktstabilitätsgremium empfiehlt bekanntlich eine stufenweise Anhebung der Kapitalanforderungen für gewerbliche Immobilienfinanzierungen auf 2,0 Prozent ab Juli 2026 und 3,5 Prozent ab Juli 2027. Doch fast zwei Drittel der an der Umfrage Teilnehmenden haben davon noch nichts gehört. Nur 38,1 Prozent geben an, über die Pläne informiert zu sein. Angesichts der ohnehin angespannten Finanzierungssituation könnte die zusätzliche regulatorische Verschärfung jedoch weiter auf die Stimmung drücken, spätestens dann, wenn sie sich konkret in Kreditkonditionen niederschlägt.

Keine Entspannung in Sicht

Auch der Blick nach vorn fällt verhalten aus. Für die kommenden zwölf Monate erwarten 41 Prozent eine gleichbleibend schwierige Situation. Gut 31 Prozent rechnen mit einer Verschlechterung, weitere 17 Prozent sogar mit einer massiven Verschlechterung. Dass sich die Lage deutlich verbessern wird, glaubt niemand, lediglich etwas mehr als zehn Prozent hoffen auf eine leichte Entspannung.

Die offenen Antworten zeigen, wo der Schuh drückt: hohe Eigenkapitalquoten, steigende Vorverwertungsanforderungen – vielfach wird eine 60-Prozent-Verkaufsquote genannt –, hohe Kreditzinsen und die Auswirkungen von Basel IV. „Hohe Eigenmittelerfordernisse und hohe Vorverkaufsquoten bei gleichzeitig schwacher Nachfrage“ heißt es etwa in den Kommentaren. Andere verweisen auf die „Kombination aus hohen Zinsen, gestiegenen Baukosten und politischer Unsicherheit“. Hinzu kommt ein strukturelles Problem: Neubauwohnungen seien „zu teuer und daher schwierig zu verwerten“, wie ein Teilnehmer schreibt. Damit schließt sich der Kreis, denn ohne ausreichende Vorverwertung bleibt auch die Finanzierung blockiert.

Finanzierung als Systemfrage

Unsere Umfrage zeigt klar: Die Branche kämpft weniger mit einzelnen Projektrisiken als mit einem systemischen Engpass. Banken agieren vorsichtig, Eigenkapitalanforderungen steigen, regulatorische Rahmenbedingungen verschärfen sich. Gleichzeitig trifft das auf eine verhaltene Nachfrage und hohe Baukosten. Solange sich an diesen Parametern nichts grundlegend ändert, dürfte die Finanzierung gewerblicher Wohnbauprojekte in Österreich der limitierende Faktor bleiben. ■