OIZ: Herr Ammann, wie ist die Stimmung in der gewerblichen Immobilienwirtschaft in Vorarlberg?
GÜNTHER AMMANN: Das Stimmungsbild verbesserte sich gegenüber dem Vorjahr nicht wesentlich, teilweise verschlechtert es sich sogar ein bisschen. Gleichzeitig lebt die Hoffnung, dass wir die Talsohle hinter uns haben. Bei den Maklern sehen wir die vergleichsweise beste Lage. Der Verkauf – insbesondere von Gebrauchtimmobilien – funktioniert, und auch im Mietsegment ist die Nachfrage vorhanden. Bei den Verwaltern gestaltet sich die Situation komplexer. Sie müssen immer mehr gesetzliche Vorgaben umsetzen und zusätzliche Aufgaben übernehmen, die sie teils von den Behörden übertragen bekommen. Der zeitliche und der finanzielle Aufwand steigen. Die Erträge halten damit nicht Schritt.
Stichwort „neue gesetzliche Vorgaben“. Wie wurde das fünfte MILG samt MieWeG im Bundesland aufgenommen?
Sehr kritisch. Der zusätzliche Verwaltungsaufwand ist enorm, vieles ist nicht klar strukturiert oder leicht nachvollziehbar. Man muss sich in die Materie einarbeiten. Das kommt zu einem Zeitpunkt, an dem die Branche ohnehin unter Druck steht.
Darüber hinaus wird die Bauträgerfinanzierung stark thematisiert. Wie stellt sich hier die Lage dar?
Sie ist tatsächlich der zentrale Engpass – auch in Vorarlberg. Strengere Kreditvergaberegeln und eine vorsichtige Bankenpolitik führen dazu, dass gewerbliche Bauträger deutlich schwieriger Finanzierungen erhalten. Selbst wirtschaftlich solide Projekte werden verschoben, weil Vorverkäufe langsamer erfolgen oder Eigenmittelanforderungen kaum zu erfüllen sind.
Und auf der Käuferseite?
Auch nach Auslaufen der KIM-Verordnung gibt es in der Praxis keine Finanzierungen. Die Kriterien sind nach wie vor sehr streng. Junge Menschen bekommen trotz solider Ausgangslage keinen Kredit und bleiben Mieter, was fatal ist; Stichwort Altersarmut.
Wie entwickelt sich vor diesen Hintergründen der Wohnungsneubau in Vorarlberg?
Es wird weiterhin gebaut, aber deutlich selektiver, also wenn der Verkaufsstand stimmt. Und dieser ist derzeit nicht in dem Ausmaß gegeben, wie es volkswirtschaftlich sinnvoll wäre. Seit dem Peak anno 2019 gehen die Anträge und Baubewilligungen kontinuierlich zurück. Das Angebot an Neubauwohnungen wird daher in den kommenden Jahren weiter sinken.
Gibt es auch positive Entwicklungen zu vermelden, etwa bei den Sanierungen?
Tatsächlich ist der Sanierungsbereich vergleichsweise stabil. In Vorarlberg gibt es weiterhin eine gute Wohnbauförderung, auch wenn sie zuletzt Mitte 2025 leicht reduziert wurde.
Welche landesspezifischen Themen beschäftigen die Branche?
Ein Vorarlberger Unikum ist die Spielplatzausgleichsabgabe. Bauträger müssen eine Ausgleichszahlung leisten, wenn sie keinen Spielplatz errichten. Diese beträgt mittlerweile knapp 2.000 Euro pro Wohnung. Ursprünglich stand die Maßnahme im Zusammenhang mit Verbesserungen bei Baunutzzahlen, die jedoch nicht umgesetzt wurden. Die Spielplatzausgleichsabgabe kam hingegen zum Tragen, und sie wurde mehrfach erhöht. Das stellt eine zusätzliche Kostenbelastung für unsere Kunden dar, und das Ausgangsthema der Baugrundlagenüberarbeitung liegt nach wie vor in den Amtsschubladen.
Welche Schwerpunkte setzt die Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in Vorarlberg aktuell?
Wir wollen ganz klar die Finanzierungsbedingungen verbessern und eine stabile Wohnbauförderung etablieren. Es geht darum, wieder Bewegung in den Markt zu bringen und jungen Menschen eine Perspektive zu geben. Denn Eigentumserwerb und langfristige Planungssicherheit sind entscheidend für deren Zukunft.