Baustelle Bauträgerfinanzierung

Keine Atempause könnte Bauträgern nur recht sein – wenn es denn ums Bauen ginge. Nicht aber, wenn es um die laufende „Anpassung“ an immer restriktivere oder zumindest so empfundene Rahmenbedingungen für die Finanzierung von Immobilienprojekten geht. Immer mehr Prüfungsaufwand während der letzten Jahre beziehungsweise eine Regulatorik, die einen Aufwand an Überprüfungen, Bewertungen und Analysen verursache, wie er früher in diesem Ausmaß nicht notwendig gewesen und wahrscheinlich als erschwerender Kreditzugang empfunden worden wäre, wie es bankenseitig heißt. Zuletzt mit der Umsetzung von Basel IV, mit der die Aufseher eine risikosensitivere Berechnung der Risikogewichte erreichen wollen.

„Die FMA sieht bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen enorme Risiken und macht den Banken so viel Druck, dass mir selbst solide Bauträger berichten, für richtig gute Projekte kein Geld mehr zu bekommen“, sagt Hans Jörg Ulreich, Founder und Owner der Ulreich Bauträger GmbH und Berufsgruppensprecher der Bauträger im Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder. Ulreich ergänzt: „Selbst Mietwohnungen gelten als gewerblich und müssen samt Tilgung binnen 25 oder dreißig Jahren refinanziert werden, was sich nicht einmal mit der doppelten Marktmiete ausgeht.“ Schließlich werde beim Thema „gewerblich“ nicht zwischen einem Einkaufszentrum in Gramatneusiedl und einer Mietwohnung im vierten Wiener Gemeindebezirk differenziert. Wenn sich ein Bauträger eine Eigentumswohnung zur Vermietung behalten möchte, brauche er bis zu achtzig Prozent Eigenkapital, ein Privater jedoch nur zwanzig Prozent.

Basel VI seit 1. Jänner 2025 in Kraft

Gewerbliche Bauträger müssten von jeher viel teurer finanzieren als gemeinnützige. Mit Basel IV seien im Vorjahr noch einmal über ein Prozent an zusätzlichen Zinsen dazugekommen, so Ulreich. Das Ergebnis sei jedenfalls dramatisch: „Die Fertigstellungen in Wien brechen im Vergleich zu den Boomjahren um mehr als fünfzig Prozent ein. Es wird aber noch schlimmer, denn viele der ebenfalls deutlich zurückgegangenen Baubewilligungen werden nicht finanziert und somit auch nicht gebaut.“ Selbst die Gemeinnützigen würden große Baurückgänge verzeichnen, weil die Länder kein (Förder-)Geld hätten. „Wer soll dann noch Wohnungen errichten?“, fragt sich Ulreich.

Apropos gemeinnützige Bauvereinigungen: Diese sehen das Problemfeld Bauträgerfinanzierung differenziert. „Baurückgänge gibt es, sehr unterschiedlich je nach Bundesland, abhängig von Förderkulissen und -zusagen“, berichtet Isabella Stickler, Obfrau der Arge Eigenheim und Obmannstellvertreterin des GBV Österreichischen Verbands gemeinnütziger Bauvereinigungen – Revisionsverband. Hohe Baukosten, verfügbare und leistbare Grundstücke sowie lange Verfahren würden oft stärker wirken als Basel IV. „Unser gesetzlicher Rahmen verbietet Spekulation, sichert eine begrenzte Gewinnerzielung und schreibt vor, dass Überschüsse in Neubau, Sanierung oder Grundstücksbevorratung reinvestiert werden müssen. Ausschüttungen an Eigentümer sind ausgeschlossen. Das schafft langfristige Stabilität, Sicherheit für Banken und erleichtert Finanzierungen.“

Eigenmitteleinsätze, Vorverwertungsquoten und eingepreiste Risikopuffer würden aktuell wie eine Bremse für die Bauträgerfinanzierung insgesamt wirken, wenn auch unterschiedlich für gewerbliche und gemeinnützige Bauträger. Nach den Boom­jahren, in denen Banken risikoreich finanzierten, habe man fast meinen können, die Bauträger zahlten nun die Zeche für die riskanten Finanzierungen der Banken. Stickler: „Flexible, verlässliche Finanzierungen wären jetzt nötig, um Wohnbau, Bauwirtschaft und leistbaren Wohnraum anzukurbeln.“ Für gemeinnützige Bauvereinigungen gelte: seit Jahrzehnten keine Kreditausfälle. Ein klarer Beleg für Solidität, der sich auch in Finanzierungen widerspiegeln müsse.

Sektoraler Systemrisikopuffer in Front

Doch zurück zu „keine Atempause“ für die gewerblichen Bauträger, wenn es um die Finanzierung ihrer Wohnprojekte geht. Denn jetzt empfiehlt das Finanzmarktstabilitätsgremium die Einführung eines sektoralen Systemrisikopuffers für gewerbliche Immobilienfinanzierungen. Vorgesehen ist eine stufenweise Anhebung der Kapitalanforderungen für Banken auf 2,0 Prozent ab Juli 2026 und 3,5 Prozent ab Juli 2027. „Diese zusätzliche Eigenmittelbindung wird aus unserer Sicht den Finanzierungsspielraum der Banken einschränken und Bauträgerfinanzierungen verteuern“, erklärt Gaston Giefing, der den Corporate-Finance-Bereich beim größten Infina-Verbundpartner, der Immobilienfinanzierung Viveros GmbH in Wien, verantwortet.

Das treffe vor allem auch den mehrgeschoßigen Wohnungsneubau, der überwiegend über gewerbliche Bauträger geschaffen beziehungsweise finanziert werde. Das, so Giefing, bedeute künftig für den Markt: „Die Banken müssen mehr Eigenmittel unterlegen. Finanzierungen werden absehbar teurer, und Projekte werden selektiver vergeben respektive verschoben.“ Während einer Marktphase, in der der Wohnungsneubau ohnehin unter Druck stehe, könne diese Maßnahme Bauträgerfinanzierungen weiter erschweren und damit das Angebot an neuem Wohnraum reduzieren. „Ein stabiles Bankensystem ist wichtig. Es ist aus unserer Sicht jedoch auch relevant, dass zusätzliche Kapitalanforderungen nicht einen ohnehin schwachen Markt weiter hemmen“, betont Giefing, der fortfährt: „Die Konsequenz aus unserer Sicht: weniger finanzierbare Projekte, spätere Baustarts, höhere Endpreise, zusätzlicher Druck für Wohnungssuchende.“ Sein Fazit: „Eine risikoorientierte Regulierung ist notwendig. Aber sie muss marktgerecht gestaltet sein, um Investitionen und den Neubau nicht zu stark einzuschränken. Für 2026 erwarten wir eine Übergangsphase, in der Liquidität und Strukturierung zum kritischen Erfolgsfaktor werden.“ ■

Beim Thema ‚gewerblich‘ wird nicht zwischen einem Einkaufszentrum in Gramatneusiedl und einer Mietwohnung im vierten Wiener Gemeindebezirk differenziert.

Hans Jörg Ulreich, Owner & Founder der Ulreich Bauträger GmbH und Berufsgruppen der Bauträger im Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder