Auch heuer erhob die Wirtschaftskammer Österreich (WKÖ) gemeinsam mit der Exploreal GmbH die aktuellen Daten der „Wohnbauprojekte in der Pipeline in Salzburg“. Man wertete für das Bundesland 182 Projekte mit Fertigstellungsjahren von 2024 bis 2026 mit rund 3.800 Wohneinheiten aus. „Die jährlichen Studie gibt einen umfassenden Überblick zur aktuellen und künftigen Wohnbauproduktion in Salzburg. Es handelt sich um einen wertvollen Beitrag für alle Marktteilnehmer am Salzburger Wohnungsmarkt“, sagte Roman Oberndorfer Fachgruppenobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in Salzburg, bei der Pressekonferenz am 25. März 2026, bei der die Zahlen präsentiert wurden.
„Das durchschnittliche Projekt in Salzburg umfasst 21 Wohneinheiten und ist damit im Vergleich zur Landeshauptstadt Salzburg mit durchschnittlich 25 Wohneinheiten pro Projekt geringfügig kleiner. Die mittlere Wohnnutzfläche ist mit rund 68,1 Quadratmetern gegenüber dem Vorjahr um 1,4 Quadratmeter zurückgegangen, aber immer noch leicht über jener der Landeshauptstadt mit im Durchschnitt rund 64,8 Quadratmeter Wohnnutzfläche“, beschrieb Exploreal-Geschäftsführer Alexander Bosak den von der Studie erfassten Neubaumarkt.
Die Relevanz der gewerblichen Bauträger
Und wer baut in dem Bundesland? Die gewerblichen Wohnbauträger errichten mit 63 Prozent weiterhin den Großteil der Neubauwohneinheiten. Der Anteil stieg gegenüber der Auswertung aus dem Vorjahr um sieben Prozent. Davon werden weiterhin deutlich mehr Wohneinheiten im gewerblichen Eigentum errichtet als in der gewerblichen Miete. Bei den gemeinnützigen Bauvereinigungen dominieren Mietobjekte. Der Anteil zog in Salzburg gegenüber der Vorjahresauswertung um weitere fünf Prozentpunkte an und liegt nun bei dreißig Prozent.
„Die gewerblichen Bauträger errichten jedes Jahr eine große Zahl attraktiver Wohnbauten vorwiegend im Eigentumsbereich. Damit sichern sie nicht nur zu einem großen Teil die Wohnversorgung der Salzburger. Wohnen im Eigentum macht finanziell unabhängig, auch im Alter“, so Oberndorfer. In der Stadt Salzburg nahm der Anteil der gewerblichen Bauträger mit 48 Prozent gegenüber dem Vorjahr (52 Prozent) ein weiteres Mal ab. Der Anteil der gemeinnützigen Bauträger stieg dementsprechend gegenüber zur Vorjahresauswertung. Die meisten Wohneinheiten werden von diesen in gemeinnütziger Miete errichtet (37 Prozent).
„In einer Zeit steigender Lebenshaltungskosten und bei knappem Wohnungsmarkt sichern die gemeinnützigen Bauvereinigungen langfristig stabile, leistbare Mieten für die Salzburger Bevölkerung. Grundlage dafür ist das gesetzlich verankerte Kostendeckungsprinzip“, erklärte Stephan Gröger, Obmann des Verbands gemeinnütziger Bauvereinigungen – Landesgruppe Salzburg, bei der Pressekonferenz.
2026 rund 1.870 fertiggestellte Wohneinheiten
Für 2026 prognostiziert die Studie aufgrund von Verschiebungen aus den Vorjahren die Fertigstellung von rund 1.870 Wohneinheiten, was über den Werten von 2024 und 2025 liegt. Für das nächste Jahr wird wieder ein leichter Rückgang erwartet.
In der Landeshauptstadt Salzburg ist heuer von der Fertigstellung von 520 Wohneinheiten auszugehen – somit mehr als im Vorjahr und anno 2023. 2027 wird ein Rückgang um rund hundert Wohneinheiten erwartet.
In Salzburg zeigte sich in der vergangenen Dekade eine relativ konstante Entwicklung der Neubauleistung mit 2.000 bis 2.500 fertiggestellten Einheiten im mehrgeschoßigen Wohnbau. In den letzten Jahren lag der Wert etwas darunter. Hier ortete Bosak ein Problem am Salzburger Wohnungsmarkt: „Der andernorts zu beobachtende Wohnbauboom fand in Salzburg nicht statt. Damit konnte die bevölkerungsinduzierte Nachfrage (zusätzlicher Haushalte, Anm.) kaum gedeckt werden.“
Aktuell befinden sich jedenfalls mit Abstand die meisten Projekte in und rund um die Landeshauptstadt Salzburg in der Vermarktung (25). Bezogen auf die Quote pro tausend Einwohner kamen ebenfalls in Salzburg-Stadt die meisten Wohneinheiten auf den Markt.
Preise, Transaktionen und Angebot
Der Preis für eine Bauträgerwohnung im Angebot liegt im Bundesland Salzburg aktuell bei etwa 489.000 Euro. In der Landeshauptstadt betragen die Kosten für eine Neubauwohnung, wie sie aktuell im Schnitt angeboten wird, circa 640.900 Euro. Nach einer negativen Preisentwicklung 2024 (minus 4,4 Prozent) kam es im Jahr 2025 wieder zu einem leichten Preisanstieg beim Wohneigentum in Salzburg um plus 2,9 Prozent auf 6.802 Euro pro Quadratmeter.
In Relation zum Höhepunkt der Transaktionstätigkeit während der Corona-Zeit brach der Markt Ende 2022 ein. Seit 2023 gab es eine stetig steigende Tendenz der Transaktionsanzahl, die sich im Vorjahr signifikant fortsetzte und den Höhepunkt im dritten Quartal erreichte. Das Angebot in Salzburg hält sich seit 2023 auf hohem Niveau. 2025 kam es in Zusammenhang mit den hohen Verwertungszahlen seit dem dritten Quartal jedoch zu einem deutlichen Rückgang.
„Die Nachfrage beim Wohnungseigentum zog im Laufe des Jahres 2025 wieder merklich an. Dennoch bleiben die Bauträger bei neuen Projekten vorsichtig, da die Käufer auch preissensibler geworden sind“, erläuterte Oberndorfer. Um auch in Zukunft genügend Projekte umsetzen zu können, brauche es ihm zufolge eine weitreichende Bau- und Sanierungsoffensive, mehr Rechtssicherheit sowie genügend Mittel für die gut aufgestellte Salzburger Wohnbauförderung. ■
