Provisionssatz bei befristeten Mietverträgen

Die Bestimmung des § 20 der Immobilienmaklerverordnung (ImmoVO)1, wonach die Provision für den Mieter bei der Vermittlung von höchstens auf drei Jahre befristeten Mietverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäusern höchstens den einfachen monatlichen Bruttomietzinses betragen darf, wurde von einer Immobilienmaklerin beim Verfassungsgerichtshof als gesetzwidrig angefochten. In eventu, sollte sie also mit der gegenständlichen Anfechtung nicht durchdringen, beantragte sie, dass jene Bestimmung, wonach in diesen Fällen bei der Verlängerung eines befristeten Mietvertrages oder dessen Umwandlung in einen unbefristeten Mietvertrag die Provision höchstens einen halben monatlichen Bruttomietzins entsprechen darf, aufzuheben sei. Durch die Begrenzung auf höchstens eine halbe Bruttomonatsmiete sei das angemessene Verhältnis zwischen Wert der Vermittlungsdienstleistung und Wert des vermittelten Vertrages nicht gewahrt. 

Das Begehren 
Die Maklerin brachte vor, dass die Änderung der gegenständlichen Verordnung – seit 1. September 2010 in Kraft – gegen das Grundrecht auf Erwerbsfreiheit und den Gleichheitssatz verstoße. Die Beschränkung der Höchstgrenzen für Provisionen stelle eine Preisbindung dar, die den Kernbereich der unternehmerischen Entscheidungen treffe. Umso gewichtiger müssten daher die Gründe sein, die einen solchen Eingriff als verhältnismäßig erscheinen lassen und daher einen solchen Eingriff rechtfertigen. Die geforderten Gründe seien nicht auszumachen, und überdies fanden die gesetzlichen Vorgaben, dass dem Makler eine „ortsübliche Provision“2 gebühre und dass bei der Erlassung der Standesregeln die „Gewohnheiten und Gebräuche“3 des Gewerbes der Immobilienmakler zu berücksichtigen seien, bei Festsetzung der Höchstprovision mit einer Bruttomonatsmiete keine Berücksichtigung. Darüber hinaus differenziere die Regelung nicht mehr zwischen jenen Mietverträgen, die dem MRG unterliegen, und jenen, bei denen eine freie Bildung des Mietzinses zulässig sei. Des Weiteren sei eine unsachliche Differenzierung4 zwischen den Höchstprovisionssätzen für die Vermittlung von Geschäftsräumlichkeiten einerseits und jenen für die Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern andererseits zu erblicken. 

Erkenntnis 
Der Verfassungsgerichtshof (VfGH) hat mit seinem Erkenntnis5 vom März diesen Jahres die Beschwerde abgewiesen, da das öffentliche Interesse an der Erlassung von Schutzbestimmungen gerade in Hinblick auf den Schutz der Wohnungssuchenden gegeben sei und die gesetzliche Grundlage für die ImmoVO in der Gewerbeordnung ausreichend determiniert sei.

Nach der ständigen Judikatur6 zum verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht auf Freiheit der Erwerbsbetätigung gemäß Art6 StGG sind gesetzliche, die Erwerbsausübungsfreiheit beschränkende Regelungen und Verordnungen7 nur dann zulässig, wenn sie durch das öffentliche Interesse geboten, zur Zielerreichung geeignet, adäquat und auch sonst sachlich zu rechtfertigen sind. 

Der VfGH führt aus, dass das Ziel8 der gegenständlichen Novelle der ImmoVO die Entlastung der Wohnungssuchenden sei, die im Hinblick auf die stete Steigerung der Bruttomonatsmieten für Wohnungen und Einfamilienhäuser seit 1994 und angesichts der an diese Bruttomonatsmieten gebundenen Höchstprovisionssätze mit immer höheren Kosten zur Befriedigung ihrer Wohnbedürfnisse konfrontiert seien. Dieses Ziel sei ebenso wie der Schutz des Vertrauens der Konsumenten in die das Gewerbe9 ausübenden Personen im öffentlichen Interesse gelegen. Der VfGH übersieht aber, dass die Preisentwicklung von neu zu vermieteten Wohnungen in Wien seit Beginn der 1990er-Jahre unter der Inflationsrate liegt. Lediglich bei Totalsanierungen von alten Kategorie-D-Wohnungen kommt es zu deutlich höheren Mietzinsen als vor der Sanierung, da aber eine moderne Wohnung natürlich mehr wert ist als eine Wohnung mit WC am Gang. 

Das Mittel der Festlegung eines Höchstprovisionssatzes sei zur Erreichung des angestrebten Ziels grundsätzlich geeignet, da eine solche Festlegung doch über die Höchstsätze hinausgehende Vereinbarungen ausschließe. Die Festsetzung eines Höchstprovisionssatzes sei auch adäquat, bewirke aber eine durchaus erhebliche Beschränkung der Honorargestaltung durch den Immobilienmakler. 

Dies sei aber zulässig, da die Begrenzung mit einer Monatsmiete auf den Kreis jener Mietverträge beschränkt sei, die auf nicht mehr als drei Jahre befristet sind, mithin auf Verträge, bei denen der Nutzen für den Mieter aus der Vermittlungstätigkeit typischerweise geringer ist als bei länger oder nicht befristeten Mietverträgen, zumal es dem Immobilienmakler unverändert möglich ist, mit dem Vermieter eine Provision von bis zu drei Monatsmieten zu vereinbaren.

Die ImmoVO sei jedoch jedenfalls dann gesetzlos und aufzuheben, wenn sie bei verfassungskonformer, die Schranken der Erwerbsausübungsfreiheit wahrender Auslegung der Verordnungsermächtigung keine gesetzliche Deckung findet. Der VfGH kam jedoch auch in dieser Frage zu dem Schluss, dass auch unter Berücksichtigung der Schranken des Gleichheitsgrundsatzes § 20 Abs. 1 ImmoVO nicht gegen § 69 Abs. 2 GewO verstoße.

Im Besonderen schaffe die Bestimmung keine unsachliche Differenzierung zwischen der Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten und unbefristet vermieteten Wohnungen und Einfamilienhäusern einerseits und auf höchstens drei Jahre befristet vermieteten Wohnungen und Einfamilienhäusern andererseits. Mag es auch so sein, dass die Monatsmiete bei befristetet vermieteten Objekten in Abhängigkeit von der Anwendbarkeit des MRG stark variiert, so sei der Verordnungsgeber unter den der gesetzlichen Grundlage immanenten Sachlichkeitsgesichtspunkten nicht gehindert, in einer Durchschnittsbetrachtung davon auszugehen, dass der Nutzen für den Mieter bei kürzer befristeten Mietverträgen geringer und daher ein niedrigerer Höchstprovisionssatz im Verhältnis zum Mieter gerechtfertigt sei. Auch in diesem Zusammenhang weist der VfGH wieder darauf hin, dass es dem Immobilienmakler freisteht, vom Vermieter für die Vermittlung desselben Objekts bis zu drei Bruttomonatsmieten zu verlangen, obwohl dies unzweifelhaft ist und klar im Gesetz geregelt ist. Der VfGH ignoriert aber, dass der Arbeitsaufwand des Maklers bei befristeten Mietverträgen nicht grundsätzlich als geringer angenommen werden darf. 

Der Antrag auf Aufhebung des § 20 Abs. 1 ImmoVO wurde daher vom VfGH ebenso abgewiesen wie der Eventualantrag. Die Provision für den Mieter bei der Vermittlung von höchstens auf drei Jahre befristeten Mietverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäusern darf auch weiterhin höchstens den Preis eines einfachen monatlichen Bruttomietzinses betragen.

Text: Mag. Rudolf North

1)
Verordnung des Bundesministers für wirtschaftliche Angelegenheiten über Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler, 
Stammfassung BGBl Nr 297/1996 idF BGBl II Nr 268/2010 vom 25.8.2010; 2§8 Abs1 MaklerG; 3§69 Abs2 GewO; 4Bei der Vermittlung 
von Geschäftsräumlichkeiten wird wie bisher zwischen Befristungen mit mehr als zwei Jahren und Befristungen mit weniger als zwei Jahren 
differenziert.; 5V 8/11 6; 6z. B. VfSlg. 10.179/1984, 12.921/1991, 15.038/1997, 15.700/1999, 16.120/2001, 16.734/2002 und 17.932/2006; 
7Für Verordnungen, die auf Grundlage eines im Schutzbereich des Grundrechts ergangenen Gesetzes ergangen sind, gilt sinngemäß dasselbe 
(VfSlg. 19.033/2010); 8Erläuterungen zur Novelle BGBl. II 268/2010; 9§69 Abs2 GewO