Praxisfragen zum Energieausweis Neu

17.10.2012

 
Seit mittlerweile drei Jahren (1. 1. 2009) ist bei Verkauf und Vermietung die Vorlage eines Energieausweises verbindlich – so weit die gesetzgeberische Theorie. Wenig praktischen Niederschlag fand er bisher im realen Immobiliengeschäft – und dies nicht nur in ­Österreich. Mit dem EAVG 2012 soll sich das ändern. Spezialfragen dazu beantwortet ÖVI-Geschäftsführer Anton Holzapfel.
Anton Holzapfel ist Geschäftsführer des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft.
Anton Holzapfel ist Geschäftsführer des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft.

Nur jeder dritte Eigentümer, der einen Makler mit dem Verkauf einer Liegenschaft beauftragt, verfügt zum Zeitpunkt der Auftragserteilung über einen Energieausweis. Das geht aus einer Umfrage des deutschen Immobilienverbandes (IVD) hervor, an der sich 770 Immobilienmakler und Verwalter beteiligten. 

Die Vorlage eines Energieausweises ist auch in Deutschland verbindlich, nach Erfahrungen der Makler wissen jedoch die meisten Eigentümer (78 Prozent) nichts von der Vorlagepflicht. Als weitere Gründe für die mangelnde Akzeptanz gilt die Hoffnung, dass weder Miet- oder Kaufinteressenten danach fragen, die Scheu vor hohen Kosten und mangelndes Verständnis für die dort ausgewiesenen Kennzahlen. 

Auch hierzulande ist die Vermutung angebracht, dass der Energieausweis im realen Immobiliengeschäft bei weitem nicht die Resonanz erlangt, die ihm der Gesetzgeber zugedacht hat. Das soll sich durch die EU-Gebäuderichtlinie 2010 und das EAVG 2012 ändern: Die Angabe von Kennwerten in Inseraten, die erweiterten Möglichkeiten der Durchsetzung der Vorlage- und Aushändigungspflicht sowie die Verwaltungsstrafen sind im Maßnahmenbündel des EAVG-Gesetzgebers enthalten. In der Praxis ergeben sich durchaus interessante Detailfragen, die im Folgenden erörtert werden.

Fehlender Energieausweis als ein Zeitfaktor für Makleraktivitäten
Ab 1. 12. 2012 gilt die Verpflichtung zur Angabe der Energieeffizienzkennzahlen (HWB/Heizwärmebedarf und fGEE/Gesamtenergieeffizienzfaktor) in „Druckwerken und elektronischen Medien“. Nicht nur Print- und Onlinemedien sowie Immobilienportale sind damit erfasst, sondern auch die Homepage des jeweiligen Maklerunternehmens oder Bauträgers, wenn Immobilien dort angeboten werden. 

Bei Unterlassen der Informationspflicht droht auch dem Makler eine Verwaltungsstrafe. Eine bisher wenig beachtete zeitliche Konsequenz ergibt sich unter Umständen daraus für den Makler. Wenn bei Auftragserteilung kein Energieausweis vorhanden ist und der Abgeber erst einen erstellen lassen muss, gehen sowohl Makler als auch Abgeber das Risiko einer Verwaltungsstrafe ein, wenn sie ohne Angabe der Energiekennzahlen bereits inserieren. Eine Lösung für diesen „time lag“ hat der Gesetzgeber leider nicht vorgesehen. 

Nur in dem Fall, wenn der Abgeber ausdrücklich erklärt, keinen Energieausweis erstellen lassen zu wollen, ist der Makler von der verwaltungsstrafrechtlichen Verantwortung befreit.

Negativbeschlüsse von Wohnungseigentümergemeinschaften als Handelshemmnis 
Für das Wohnungseigentum hat der Gesetzgeber 2009 eine eigene Verpflichtung des Verwalters geschaffen, einen Energieausweis vorrätig zu halten (§ 20 Abs 31 WEG). Diese Maßnahme ist als eine Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung gem. § 28 Abs 1 Z 10 WEG konzipiert, der Verwalter muss bzw. musste diesbezüglich die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht befassen. Das WEG sieht aber ausdrücklich die Möglichkeit vor, durch Mehrheitsbeschluss oder einstimmige Vereinbarung von der Beschaffung eines Energieausweises absehen zu können.

Im Hinblick auf die geänderten gesetzlichen Rahmenbedingungen sollte der Immobilienverwalter die Wohnungseigentümer informieren und eine mögliche Revidierung des seinerzeitigen Negativbeschlusses zur Diskussion und Abstimmung stellen. Der Maklerkollege wird froh sein, wenn ein Wohnungseigentümer, der verkaufen will, auf einen Energieausweis zurückgreifen kann!

Achtung bei der Beschlussfassung:
Um eine Pattsituation zu vermeiden, sollte keinesfalls noch einmal über eine Nichteinholung abgestimmt werden (vgl. auch Kothbauer, Immolex 2012/224).