Office-Neubau auf dem Tiefstand

09.03.2016

 
Der neue Wiener Büromarktbericht von Otto Immobilien thematisiert unter anderem das ­geringe Fertigstellungsvolumen, die stabile Vermietungsleistung sowie die akzeptable ­Leerstandsquote.
Ab 2017 kommen wieder mehr Neuflächen auf den Markt, unter anderem in Form des Projekts Square Plus von Raiffeisen evolution in der Muthgasse.
Ab 2017 kommen wieder mehr Neuflächen auf den Markt, unter anderem in Form des Projekts Square Plus von Raiffeisen evolution in der Muthgasse.

Es geht immer noch tiefer. Diese Grundannahme bestätigt der aktuelle, 31. Büromarkbericht, mit dem Otto Immobilien die österreichische Bundeshauptstadt beleuchtete. Denn, nachdem bereits 2015 das Angebot an neuen Office-Flächen (inklusive Generalsanierungen) laut Vorabbericht mit 130.000 Quadratmetern sehr bescheiden ausfiel, wird im heurige Jahr mit rund 48.000 Quadratmetern der niedrigste Wert seit 2002 erreicht werden. 
Erst 2017 werden wieder signifikant mehr Flächen auf den Markt kommen. Die Vermietungsleistung wird leicht über dem Wert des Vorjahres bei 200.000 Quadratmetern liegen. Ein nicht unbedeutender Teil davon bezieht sich auf Vorvermietungen für 2017/2018 fertig werdende Büros.

Ausstattung und Anbindung
Aber welche Voraussetzungen müssen Offices in Wien erfüllen, um zügig den Stempel „vermietet“ oder „verkauft“ aufgedrückt zu bekommen? Nach wie vor stark nachgefragt sind Erstbezugsflächen in neu errichteten mittelpreisigen Flachbauten mit zeitgemäßer Ausstattung sowie guter öffentlicher Anbindung. Aufgrund des geringen Angebots an modernen Büroflächen schließen große Mieter wie erwähnt Vormietverträge in ab 2017 fertigzustellenden Gebäuden ab. Oder sie sichern sich Projektentwicklungen, wie beispielsweise das Steuerberatungsunternehmen BDO, das Ende nächsten Jahres ins Quartier ­Belvedere Central zieht. Bei diesem Deal ging es um rund 20.000 Quadratmeter Bruttogeschoßfläche.

Zu kleineren Brötchen: Das Angebot an Flächen bis 500 Quadratmetern ist grundsätzlich ausreichend vorhanden. Jedoch korrelieren in diesem Segment viele Offices nicht mit der Nachfrage. Firmen bevorzugen durchgreifend sanierte Altbauten oder zeitgemäße Neubauten, die zumindest eine gewisse Gestaltbarkeit der Grundrisse zulassen. Besonders begehrt sind hier Flächen innerhalb des Gürtels mit einem adäquaten Preis-/Leistungs-Verhältnis. Mittlerweile informieren sich Mietinteressenten sehr gut über das Flächenangebot und verhandeln entsprechend. Ein schon seit längerer Zeit anhaltender Trend sind Vermietungen in sogenannten Office-Centers. Denn die zahlenmäßig starke Gruppe der Ein- bis Zwei-Personen-Firmen fragt verstärkt hochwertige servicierte Büroflächen an. Regus, der größte Anbieter in diesem Segment, reagierte auf die Nachfrage, indem er sein Angebot ausbauen wird. Unterm Strich waren die Wiener Innenstadt, der 2. Bezirk sowie die Donau-City 2015 die Bürostandorte mit besonders starkem Flächenumsatz. Ferner zeigte sich der Markt um den neuen Hauptbahnhof extrem aktiv.

Bürotürme unter Druck
Die Experten von Otto Immobilien betonen, dass sich im Vorjahr die Mietpreise in der Walzerstadt unterschiedlich entwickelten. So stiegen die erzielten Spitzenmieten aufgrund der verstärkten Nachfrage und des schwindenden Angebots in der Wiener Innenstadt auf netto 25,75 Euro pro Quadratmeter und Monat. Dies gilt allerdings nur für zentral gelegene Offices mit hoher Ausstattungsqualität. Wegen der zunehmenden Verknappung im Zentrum wird die Höhe der Incentives abnehmen, was die Nettoeffektivmiete erhöhen wird. An Standorten wie der Donau-City, wo bereits Preisanpassungen erfolgten, zeigt sich eine andere Tendenz. Auch die Preise im DC-Tower wurden reduziert. Dies führte zu einer erhöhten Nachfrage in diesem Teilmarkt. Die preisliche Situation in der Donau-City entspannte sich jedoch nicht. Vielmehr gerieten dadurch die Preise in den anderen Office-Towern in Wien unter Druck. 
Von den Spitzen- zu den Durchschnittsmieten, die 2015 gegenüber 2014 leicht zulegten. Es wird erwartet, dass sie sich heuer noch geringfügig auf 13,75 Euro pro Quadratmeter und Monat erhöhen. Hierbei ist zu beachten, dass sich dieser Wert auf Angebotsmieten von derzeit verfügbaren Büroflächen bezieht. Die Nominalmieten in Projektentwicklungen liegen häufig über diesem Niveau. Da die Preise zuletzt über einen langen Zeitraum konstant auf niedrigem Niveau verharrten, fällt es etlichen Interessenten schwer, diese Kurve nach oben zu akzeptieren.

6,3 Prozent Leerstandsquote
Ein wichtiger Indikator für den Zustand eines Marktes ist bekanntlich die Leerstandsquote. Diese erreichte bei Wiener Büroimmobilien 2015 rund 6,3 Prozent; ein im internationalen Vergleich guter Wert. Wegen des geringen Fertigstellungsvolumens und der zunehmenden Knappheit an Erstbezugsflächen in modernen Flachbauten wird für 2016 ein leichter Rückgang auf 6,2 Prozent erwartet. Dem wird eine Zunahme des Leerstands von nicht mehr marktgerechten Flächen gegenüberstehen, die sich aus Umzügen ergibt. Aufgrund des Alters dieser Gebäude verfügen die dann verwaisten Büros über keine angemessene Ausstattung. Es wird von Fall zu Fall evaluiert, inwieweit sich die Immobilie für eine andere zukünftige Nutzung eignet.