Neues vom OGH

Recht
07.10.2015

 
In den vergangenen Wochen hat der Oberste Gerichtshof einige für die Immobilienbranche ­relevante Grundsatzentscheidungen getroffen. Die aktuellsten Fälle im Überblick.

Der im Außerstreitverfahren zu verfolgende Rückforderungsanspruch nach § 27 Abs 3 Mietrechtsgesetz (MRG) verdrängt die vom Mieter aus einer Investitionsablösevereinbarung geltend gemachten gewährleistungsrechtlichen Ansprüche.

Der Beklagte war der Vormieter einer als Schlosserei gewidmeten Lagerhalle als Teil eines Altbaus in Wien 6. Er ließ während seines Mietverhältnisses den ca. 280 m2 großen Bestandsgegenstand umfassend generalsanieren und in eine Wohnung (Loft) umbauen. Der klagende Nachmieter zahlte dem Beklagten mehr als 180.000 Euro als Abgeltung für die Umbauarbeiten.
Der Kläger nimmt den Beklagten auf Zahlung der Kosten der von ihm beabsichtigten Verbesserung im Ausmaß von 81.443,30 Euro in Anspruch und macht dabei aus dem Rechtsgrund der Gewährleistung eine Reihe von Sachmängel geltend. Der Beklagte wendet ein, dass die Ablöse dem Zeitwert der von ihm getätigten Investitionen entsprochen und er keinen bestimmten Zustand der Wohnung zugesichert habe. Das Erstgericht entschied über Teile der Klagsforderung, stellte eine Reihe von Mängeln samt den entsprechenden Verbesserungskosten fest und sprach diese dem Kläger zu.

Das Berufungsgericht verneinte das auf Gewährleistung gestützte Klagebegehren und hob das Urteil zur neuerlichen Entscheidung über weitere Anspruchsgrundlagen auf. Der Oberste Gerichtshof gab dem gegen den Aufhebungsbeschluss erhobenen Rekurs des Klägers keine Folge (OGH 11. 8. 2015 4 Ob 117/15g). Vertragsgegenstand der Investitionsablösevereinbarung ist der Wert der am Bestandsobjekt getätigten Aufwendungen (Investitionen) zum Übergabezeitpunkt. Wegen der Anwendbarkeit des MRG hat der klagende Nachmieter aufgrund des § 27 Abs 3 MRG ohnedies die Möglichkeit, im Außerstreitverfahren (bzw. vor der Schlichtungsstelle) jenen Teil der Ablöse zurückzufordern, der keiner Gegenleistung entspricht. Dieser Rückforderungsanspruch ist ein Bereicherungsanspruch eigener Art und verdrängt die Gewährleistungsbestimmungen der §§ 922 ff ABGB.

Provisionsanspruch ohne Vertragsabschluss muss klar und eindeutig vereinbart werden Unter bestimmten Voraussetzungen kann dem Makler ein Provisionsanspruch auch dann zustehen, wenn es zu keinem Vermittlungserfolg kommt. Darüber muss allerdings eine besondere Vereinbarung getroffen werden, die für den Verbraucher klar und eindeutig sein muss.

Die Beklagte (Eigentümerin einer Wohnung) erteilte der Klägerin (Immobilienmaklerin) im Jahr 2011 einen bis 3. November 2011 befristeten Alleinvermittlungsauftrag zum Verkauf ­einer Eigentumswohnung. Das von der Beklagten unterfertigte Auftragsformular wies unter anderem den Passus auf: „Die Zahlung des oben vereinbarten Provisionssatzes wird auch für den Fall vereinbart, dass das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft wider Treu und Glauben nicht zustande kommt.“ Die Beklagte fügte zu dieser Klausel mehrere Ergänzungen hinzu.

In der Folge übermittelte die Klägerin der Beklagten drei Kaufanbote, die sie jeweils wegen zu geringen Kaufpreises ablehnte. Am 28. Oktober 2011 erlangte die Klägerin schließlich ein Anbot über den von der Beklagten geäußerten Wunschpreis. Sie leitete dieses Anbot umgehend per Brief und E-Mail an alle ihr bekannten Adressen der Beklagten weiter, die davon wegen Ortsabwesenheit jedoch erst am 7. November 2011 Kenntnis erlangte. Am selben Tag (nach Ablauf des bis 3. November 2011 befristeten Alleinvermittlungsauftrags) verkaufte die Beklagte die Wohnung an eine andere, nicht von der Klägerin vermittelte Interessentin, wobei im abgeschlossenen Kaufvertrag (sogar) ein geringerer Kaufpreis aufscheint.

Die Klägerin begehrte die Vermittlungsprovision.
Das Erstgericht gab dem Klagebegehren statt. Das Berufungsgericht wies das Klagebegehren hingegen ab. Der Oberste Gerichtshof billigte diese Entscheidung und führte aus (OGH 30. 7. 2015; 8 Ob 66/15m): Die Beklagte war unstrittig am streitgegenständlichen Vertragsabschluss als Verbraucherin beteiligt. Gemäß § 31 Abs 1 Z 3 KSchG sind besondere Vereinbarungen mit Verbrauchern für Fälle fehlenden Vermittlungserfolgs nach § 15 MaklerG nur rechtswirksam, wenn sie ausdrücklich und schriftlich erfolgen. Der Begriff „ausdrücklich“ ist verstärkend dahin zu verstehen, dass die schriftliche Vereinbarung eine hervorgehobene, dem Verbraucher deutlich erkennbare und eindeutige Regelung dieser Punkte enthalten muss. Hier kann nicht von einer eindeutigen Vereinbarung die Rede sein.

Mietzinsüberprüfung nach Mietvertragseintritt
Die Mietzinsüberprüfung zufolge § 46 Abs 2 MRG erstreckt sich nur auf die sich aus der Anhebung ergebende Unwirksamkeit des Hauptmietzinses, eröffnet jedoch kein zusätzliches und selbstständiges Recht auf Überprüfung der bis dahin maßgeblich gewesenen Mietzinsvereinbarung. Der Antragsteller war in den Mietvertrag seines verstorbenen Vaters eingetreten. Der Antragsgegner (=Vermieter) nahm den Mietvertragseintritt zum Anlass, den Mietzins anzuheben, worauf der Antragsteller die Überprüfung der Zulässigkeit des