Neues Mietrecht in Deutschland

08.03.2013

 
In Deutschland wurde ein Mietrechtsänderungsgesetz beschlossen. Den Ländern wurde die Möglichkeit ­eingeräumt, Mieter­höhungen in besonders teuren Städten oder Stadtvierteln stärker zu begrenzen. Statt um bisher 20 Prozent d­ürfen Mieten dort binnen drei Jahren künftig nur noch um ­maximal 15 Prozent steigen. Der Österreichische Verband der Immobilienwirtschaft weiß die Details.

„Vieles anders“ heißt es künftig beim deutschen Mietrecht. Vermieter dürfen im Normalfall die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöhen – allerdings nur bis zur Höhe der „ortsüblichen Vergleichsmiete“. Das neue Recht räumt den Landesregierungen ein, für Gebiete, in denen die „ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist“, eine Kappungsgrenze von 15 statt 20 Prozent vorzusehen. Danach dürften Mieten in bestehenden Mietverhältnissen höchstens um 15 Prozent in drei Jahren steigen. Obergrenze bleibt die „ortsübliche Vergleichsmiete“. Weder 20 noch 15 Prozent spielen eine Rolle, wenn eine Wohnung neu vermietet wird, nachdem der bisherige Mieter ausgezogen ist. Hier darf der Vermieter auch höhere Mietsteigerungen vorsehen.

Erleichterung energetischer Modernisierungen
Neu ins Mietrecht aufgenommen wird der Ausschluss von Mietminderungen während energetischer Sanierungen, die in Bezug auf die Mietsache nachhaltig Endenergie einsparen. Der Minderungsausschluss ist auf drei Monate begrenzt.

Das bisherige Recht, nach dem die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen mit jährlich bis zu elf Prozent auf die Miete umgelegt werden können, ist nicht verändert worden. Dasselbe gilt für die energetischen Modernisierungsmaßnahmen. Inwieweit aufgrund solcher Maßnahmen tatsächlich Energie – und damit auch Kosten – eingespart werden können, spielt bei dieser Form der Mieterhöhung keine Rolle. Auch Maßnahmen, die lediglich dazu beitragen, dass Energie „effizienter genutzt“ wird, gelten als energetische Modernisierungen und lösen Mieterhöhungen aus. Voraussetzung ist damit nicht mehr, dass Mieter Heizenergie und damit Kosten einsparen können. Selbst wenn der Vermieter eine unwirtschaftliche Heizungsanlage erneuert, muss der Mieter die daraus resultierende höhere Miete zahlen (rein klimaschützende Maßnahmen oder Aufwendungen für die Installation einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter ins das öffentliche Stromnetz einspeist, müssen die Mieter zwar dulden, der Vermieter darf deshalb aber nicht die Miete erhöhen). 

Bisher konnte sich der Beginn von Modernisierungsmaßnahmen verzögern, wenn der Mieter vorbrachte, dass die Umlage von Modernisierungskosten eine für ihn „unzumutbare wirtschaftliche Härte“ sei. Diese Härtefallprüfung wird durch das neue Recht in das spätere Mieterhöhungsverfahren verlagert, damit die Modernisierung zunächst ohne Verzögerungen realisiert werden kann. Beruft sich also ein Mieter innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Frist von einem Monat darauf, dass er nach seinem Einkommen eine spätere Modernisierungsumlage wirtschaftlich nicht verkraften könne, so darf der Vermieter die geplante Maßnahme dennoch durchführen, die Miete jedoch nicht erhöhen, sofern der Einwand des Mieters berechtigt ist. Verschärfungen sind auch für Mieter vorgesehen, die nicht zahlen oder eine Wohnung verwahrlosen lassen, diese können bald schneller gekündigt werden.

Gesetz tritt noch im Frühjahr in Kraft
Das Mietrechtsänderungsgesetz gehe in die richtige Richtung, denn die Energiewende könne nur gelingen, wenn die Vereinbarkeit von Klimaschutz und Mietrecht gesetzlich neu geregelt werde, meinte der Vorsitzende der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID), Walter Rasch. 

Die Duldungspflicht von energetischen Modernisierungsmaßnahmen durch Mieter, der dreimonatige Minderungsausschluss während der Modernisierungsmaßnahme sowie die vereinfachte Durchsetzung von Mieterhöhungen nach einer energetischen Sanierung trügen dazu bei, dass die Modernisierungskosten in moderatem Verhältnis von Mietern und Vermietern gleichermaßen getragen würden, teilte die BID weiters mit. 

Das Mietrechtsänderungsgesetz soll noch im Frühjahr dieses Jahres in Kraft treten.