Neubautätigkeit auf Rekordniveau
Die Entwicklung am Wiener Wohnungsmarkt kennt nur eine Richtung: steil nach oben. So hat sich der Preisanstieg bei Wiener Wohnimmobilien auch 2019 fortgesetzt, konstatiert etwa die Raiffeisen Bank International in ihrem neuesten Bericht zum Hauptstadtmarkt. Neben dem niedrigen Zinsniveau war es insbesondere das Bevölkerungswachstum der letzten Jahre, das für eine hohe Nachfrage und damit steigende Preise gesorgt hat. Während sich eine Zinswende mittelfristig nicht abzeichnet, dürfte die Bevölkerung Wiens auch in Zukunft überdurchschnittlich wachsen. Damit dürften die Preise am Wiener Wohnimmobilienmarkt auch in den nächsten Jahren Zuwächse verzeichnen, die jedoch moderater ausfallen sollten als in den letzten Jahren gesehen. „Die Melange aus niedrigem Zinsniveau sowie fortgesetztem, wenn auch etwas nachlassendem Bevölkerungswachstum spricht für weiter steigende Immobilienpreise in Wien, wobei verglichen mit den Vorjahren mit einer etwas gemächlicheren Gangart zu rechnen ist“, prognostiziert Matthias Reith, Ökonom bei Raiffeisen Research.
Ähnlich analysieren die Immobilienspezialisten EHL und Buwog die aktuelle Lage in Wien. Für den Wiener Wohnungsmarkt wird 2020 ein markantes Jahr, heißt es in dem von beiden Unternehmen Anfang März präsentierten Bericht „Wohnungsmarkt Wien 2020“. So soll mit rund 19.000 neuen Wohneinheiten ein seit Jahrzehnten nicht gekannter Rekordwert erreicht werden. Nach einer längeren Dominanz der Eigentumswohnungen werden im Neubau heuer rund 60 bis 70 Prozent Mietwohnungen entstehen. Von diesen Entwicklungen werden Wohnungssuchende in Form einer Beruhigung der Preisentwicklung profitieren. „Auch wenn insbesondere im Eigentumsbereich die meisten Neubauprojekte schon bei Fertigstellung zum Großteil verwertet sind, finden Wohnungssuchende heuer ein breiteres und stärker differenziertes Angebot vor als in den Vorjahren“, erklärt Sandra Bauernfeind, Geschäftsführerin der EHL Wohnen. „In Folge des sprunghaften Bevölkerungswachstums 2015 bis 2017 wurden außergewöhnlich viele Projekte gestartet, die nun fertig werden und heuer mit 19.000 Fertigstellungen (2019: 15.000) einen Ausreißer nach oben bewirken. Damit wird ein Teil des Fehlbestands aufgeholt aber ab 2021 wird die Neubauleistung wieder deutlich nach unten revidiert werden.“
Hohe Baupreise wenig verfügbare Grundstücke
Zum Rückgang der Fertigstellungszahlen nach 2020 tragen mehrere Faktoren bei, glauben EHL und Buwog. Bremsend auf die Neubauentwicklung sollen sich einerseits die beschränkte Verfügbarkeit von Bauland sowie die sehr hohen Baupreise auswirken. Aber auch die neue Widmungskategorie „geförderter Wohnbau“, die insbesondere Projekte in Stadtentwicklungsgebieten betrifft, hat kurzfristig eine dämpfende Wirkung. „Es ist damit zu rechnen, dass Grundstückseigentümer aktuell eher abwarten, wie sich die Lage weiterentwickelt. In Summe verhindern diese Faktoren jedenfalls eine schnellere Anpassung des Angebots an die Nachfrage. Der negative Effekt der daraus resultiert, wird voraussichtlich aber nur temporär spürbar sein“, erklärt Buwog-Geschäftsführer Andreas Holler. Die Angebotsentwicklung wird auch die Preissituation mittel- und langfristig prägen. Da deutlich mehr Neubau-Mietwohnungen auf den Markt kommen, werden die Mieten wie bereits von 2019 auf 2020 auch in den kommenden Jahren nur mehr in etwa um die Inflationsrate steigen.
Anders sieht es bei Eigentumswohnungen aus: „In diesem Segment wurde 2019 ein Anstieg um durchschnittlich rund drei Prozent erzielt. Wegen des Trends zur Errichtung von Mietwohnungen und des zu knappen Angebots an Bauland für freifinanzierte Eigentumswohnungen wird es einen klaren Nachfrageüberhang im Eigentumssegment geben und daher wird der Preisanstieg auch weiterhin deutlich über der Inflationsrate bei jährlich rund vier Prozent in guten und sehr guten, sowie rund 2,5 Prozent in durchschnittlichen Lagen liegen“, prognostiziert Bauernfeind. „Für Wohnungssuchende, die eine Finanzierung bekommen, ist der Kauf einer Eigentumswohnung wegen der äußerst günstigen Kreditkosten und der faktischen Nullverzinsung für angespartes Kapital dennoch weiterhin sehr attraktiv und daher wird die Nachfrage unverändert stark bleiben.“ Neben dem quantitativen Wachstum des Wohnungsmarkts ist auch eine qualitative Verschiebung bemerkenswert. „2020 ist ein Jahr der Innovation“, so Bauernfeind. „Entgegen dem Klischee tendieren die Wiener keineswegs zum Althergebrachten. Gerade beim Wohnen werden Differenzierung und eine gewisse Einzigartigkeit gesucht. Unverwechselbare Angebote wie sie etwa der Marina Tower darstellen, sind daher sehr gefragt, auch neue Wohnformen und technische Innovationen finden hohe Akzeptanz.“
Gleiches gilt für neue Lagen. „Ein großer Teil des Wohnungsbaus entsteht in neuen Wohngebieten entlang der U-Bahn- und S-Bahnachsen im Norden, Süden und Osten der Stadt. Diese Lagen sind mittlerweile bestens akzeptiert und aufgrund der bereits gut entwickelten Infrastruktur mit Schulen, guten Freizeitmöglichkeiten, ausgezeichneter Verkehrsanbindung und einem zufriedenstellenden Nahversorgungsangebot sehr gefragt. Daher gibt es auch nur mehr einen geringen Preisabschlag gegenüber traditionellen Wohnlagen“, sagt Bauernfeind.
Projektgröße steigt
Beachtenswert ist auch die steigende durchschnittliche Projektgröße, entfällt doch der weit überwiegende Teil des Neubaus mittlerweile auf Großprojekte mit mehr als 100 Wohneinheiten. „Für die Realisierung kleinerer Projekte in Baulücken sowie für den Ausbau von Dachböden gibt es immer weniger geeignete Standorte. Der Anteil dieser Teilmärkte am Neubau ist deutlich gesunken und in den kommenden Jahren rechnen wir sogar mit einem Rückgang der absoluten Fertigstellungszahlen“, so Holler. Doch gerade das wichtige Segment der Großprojekte in neuen Wohnlagen werde von dem erwarteten Rückgang des Flächenangebots besonders getroffen: „Noch können Bauträger, die wie die Buwog bereits sehr lange auf dem Markt aktiv sind, auf Grundstücksreserven zurückgreifen, aber der Zukauf wird immer schwieriger“, meint Holler.
