Mietrecht im Spannungsfeld von staatlicher Regulatorik und Privatautonomie

Die Immobilienwirtschaft nahm im Vorfeld dieser herannahenden Gesetzesnovelle – gleichsam einem Asteroiden, der sich auf die Erde zubewegt – mit deutlicher Skepsis Stellung. Nunmehr schlug dieser auf: Mit 1. Jänner 2026 trat das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG, BGBl I 2025/114) in Kraft (siehe Kasten). Was sich im Begutachtungsverfahren bereits ankündigte, ist jetzt Realität: ein weiterer, diesmal dauerhafter Eingriff in ein ohnehin stark reguliertes Mietrechtssystem. Erfasst sind Neu- und Altverträge über Wohnungsmiete in der Voll- und Teilanwendung des MRG. Das 5. MILG greift damit nicht nur prospektiv, sondern auch in bestehende Vertragsverhältnisse ein.

Angesichts der hohen gesellschaftlichen Bedeutung des Wohnens, in Österreich zwar kein verfassungsmäßig verankertes Grundrecht aber international als Menschenrecht anerkannt, erscheint die Begutachtungsfrist von lediglich 14 Tagen bemerkenswert kurz.

Zentrale Regelungsinhalte

Kern der Novelle ist die gesetzliche Begrenzung vertraglicher Wertsicherungen bei Wohnungsmietverträgen in der Voll- und Teilanwendung des MRG (Art 1 5. MILG, MieWeG), wobei eine wirksame mietvertragliche Wertsicherungsvereinbarung weiterhin erforderlich ist. Erst wenn sich nach der vertraglichen Wertsicherungsvereinbarung eine Änderung des Mietzinses ergäbe, kommen die Begrenzungen des MieWeG zum Tragen, was zwei autonome Berechnungsmodelle mit sich bringt. Die Geltendmachung von Wertsicherungen erfolgt zunächst am 1. April des vollen Kalenderjahres nach Vertragsabschluss (§ 1 Abs 2 Z 1 Satz 1 MieWeG) und in der Folge jährlich am 1. April durch Vergleich der jährlichen Jahresdurchschnittswerte. Die in der Zwischenzeit eingetretene Inflation bleibt unberücksichtigt und für den Vermieter dauerhaft verloren.

Für Mietverhältnisse in der Vollanwendung des MRG ist die Wertanpassung auf 1% (1. April 2026) und 2% (1. April 2027) begrenzt, ab 1. April 2028 ist eine Anhebungsgrenze von 3% maßgeblich, der übersteigende Teil nur zur Hälfte zu berücksichtigen. Erstmals unterliegen angemessene Mietzinse (§ 16 Abs 1 MRG) den zusätzlichen Beschränkungen. Auch umfasst ist die gesetzliche Valorisierung der mietrechtlichen Richt- sowie der Kategoriebeträge, welche mit der Systematik des MieWeG gleichgeschaltet werden, was in weiteren dauerhaften und signifikanten Wertverlusten, Stichwort 4. MILG im Jahr 2025, mündet.

Bei Wohnungsmietverträgen in der Teilanwendung des MRG greift der Gesetzgeber erstmalig in die bisher als unantastbar geltenden freien Mietzinse ein (§ 1 Abs 2 Satz 3 MieWeG). Die Novelle bringt Erleichterungen in der Vertragsgestaltung von Wohnungsmietverträgen, durch bloße Bezugnahme auf § 1 Abs 2 MieWeG sowie gegebenenfalls § 1 Abs 3 MieWeG kann eine Wertsicherung wirksam vereinbart werden (siehe Website der Fachgruppe Wien der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, Mietvertragsmuster). Für Rückforderungsansprüche aufgrund unwirksamer Wertsicherungsvereinbarungen in „Altverträgen“ gelten einschränkende gesetzliche Vorgaben (§ 4 Abs 3 MieWeG), was positiv zu bewerten ist. Eine weitere wesentliche Neuerung stellt die Ausdehnung der Mindestbefristung bei Unternehmereigenschaft im Sinne des KschG des Vermieters bei Vertragsabschluss und (stillschweigender) Vertragsverlängerung dar, wobei das Ziel des Gesetzgebers, langfristige Mietverhältnisse zu reduzieren Gefahr läuft, ins Gegenteil umzuschlagen.  

Resümee

Österreich zählt laut OECD im europäischen Vergleich nach Schweden und Dänemark zu den am stärksten regulierten Mietrechtsordnungen. Ursache ist die grundsätzlich legitime sozialpolitische Zielrichtung des Gesetzgebers. Wohnraum wird als Teil der öffentlichen Daseinsvorsorge gesehen, der Ursprung dieser Entwicklung ist historischer Natur. Mietpreisbindungen wurden im Ersten und Zweiten. Weltkrieg eingeführt und nie aufgehoben.

In der Vergangenheit wurden mehrere Mietpreisbremsen in Geltung gesetzt, die zu Lasten der Vermieter gingen. Die Diskrepanz zwischen den lukrierten Mieten und den aufzuwendenden Erhaltungskosten wurde immer größer. Besonders im Althausbestand ist es für Vermieter zunehmend eine Herausforderung, Gebäude im Sinne des historischen Stadtbildes, auch zur Bewahrung unseres reichen baulichen kulturellen Erbes, zu erhalten. Darüber hinaus handelt es sich bei den Richtwert- und Kategoriebeträgen um jene Mietzinsarten, die seit jeher durch das MRG stark reguliert und mit entsprechenden Obergrenzen versehen sind. Art 5 StGG statuiert das Recht auf Eigentum. Eine entsprechende Garantie enthält auch Art 1 1. ZPEMRK, welche in Österreich Verfassungsrang hat. Schließlich wird nach der herrschenden Auffassung auch die Privatautonomie und damit das Recht zum Abschluss privatrechtlicher Verträge durch die Eigentumsgarantie abgesichert. Der zweite Satz des Art 5 StGG sowie Art 1 1. ZPMRK enthalten Gesetzesvorbehalte. Jeder Eigentumseingriff muss einen Ausgleich („fair balance“) zwischen den Erfordernissen des Allgemeininteresses der Gemeinschaft und denen des Grundrechtsschutzes des Einzelnen herstellen.

Verfassungsrechtlich stellt sich die Frage, ob diese gebotene „fair balance“ noch gewahrt ist. Eingriffe müssen verhältnismäßig sein und dürfen nicht weiter als zur Zielerreichung erforderlich gehen. Die dauerhafte Deckelung der Wertsicherung, auch in laufenden Verträgen (§ 4 Abs 2 MieWeG), lässt diese Grenze zumindest zweifelhaft erscheinen. Paradoxerweise konterkariert die Novelle ihr eigenes Ziel: Langfristige Mietverträge erscheinen in Anbetracht der Unsicherheit in Bezug auf künftige Inflationsentwicklungen aus wirtschaftlicher Sicht weniger attraktiv. Wer leistbares Wohnen sichern will, sollte Angebote ermöglichen, nicht durch Überregulierung verhindern.

Webinar zum Thema

Webinar des Fachverbands der Immobilien- und Vermögenstreuhänder vom 14. Jänner 2026, in dem der Wohnrechtsexperte Christoph Kothbauer das MieWeG im Detail erläutert: ImmoWebinar.

Über die Autorin

Marie-Sophie Lamezan-Salins ist Geschäftsführerin der Fachgruppe Wien der Immobilien- und Vermögenstreuhänder.