Marktbelebende Kooperation
Mit der Gemeinschaftsplattform „Marktplatz“ können Immobilienmakler in Österreich erstmals softwareübergreifend kooperieren – also Daten mit Kollegen austauschen, die andere Softwareprodukte verwenden. Ohne dabei das eigene System zu verlassen. „Alle Teilnehmer arbeiten wie gewohnt mit der eigenen Software, sämtliche Daten werden direkt in die eigene Datenbank importiert bzw. daraus exportiert“, erklärt Horst Demmelmayer, Geschäftsführer bei TopReal. Die derzeit teilnehmenden Softwareanbieter sind EDI-Real, TopReal und Justimmo. „Aber wir sind offen auch für weitere Software-Partner, welche die technischen Voraussetzungen mitbringen“, sagt Georg Spiegelfeld, Geschäftsführer der Immobilien Marktplatz GmbH. Mit einem sei man schon dabei, die entsprechenden Schnittstellen einzurichten.
Der „Marktplatz“ wurde dafür eigens – im Auftrag der Marktplatz GmbH – von den zertifizierten Software-Anbietern programmiert. Demmelmayer: „Schnittstellenparameter haben wir gemeinsam definiert. Wie Handling und Benutzeroberfläche in der Software konkret aussehen, lag bei jedem Anbieter selbst.“ Bei TopReal sei es gelungen, den Marktplatz so einzubetten, dass er intuitiv auf den bekannten Masken genutzt werden könne.
Vordefiniert waren seitens der WKO die Nutzungsbedingungen mit dem Konzept der stufenweisen Vermarktung. Voraussetzung sind demnach die gewerberechtliche Befugnis, die Verwendung einer zertifizierten Software sowie ein Vertrag mit der Marktplatz GmbH. Ein immanentes Freigabe-/Rechtesystem gibt allen Nutzern die volle Kontrolle über ihre Objekte. „Das heißt, TopReal User bestimmen bei jedem Objekt, welche Marktplatz-Teilnehmer die Immobilie sofort anbieten dürfen und wer erst rückfragen muss. Es gibt also eine Freigabe mit Leserecht und eine zum Anbieten – einzeln definierbar, für Gruppen oder für den gesamten Marktplatz,“ so Demmelmayer. „Aber auch über die Provision entscheiden TopReal User im Zuge der Freigabe – entweder über eine standardisierte Auswahl oder sie hinterlegen individuelle Vereinbarungen.“
Erweiterung des Objektpools
Neben der Chance auf rasche Verwertung liegt der zweite große Vorteil dieser Plattform in der Erweiterung des Objektpools der Makler. „So sehen unsere User direkt auf ihrer Interessenten-Maske, welche Objekte des Marktplatzes dem Suchprofil entsprechen. Besteht eine Anbieten-Freigabe, lassen sich die Objekte sofort im gewohnten TopReal Workflow anbieten. Ist nur ein Leserecht vergeben, stellen unsere User unmittelbar über ihr TopReal eine Anfrage,“ erklärt Demmelmayer Vorteile und Handling. Intuitive Grafiken für Marktplatz-Objekte, für Freigabe-Modalitäten, eingehende Anfragen von Kollegen sowie Antworten auf eigene Anfragen würden für den nötigen Überblick sorgen. Die bekannten Listen- und Statistik-Tools böten entsprechende neue Filter.
Tatsächlich habe der Marktplatz in TopReal den Praxistest seit Einführung der Beta-Version vor einem Jahr mit Bestnoten absolviert. Bei TopReal laufe der Marktplatz seitdem absolut störungsfrei, berichtet Demmelmayer über bisherige Erfahrungen. Die anfängliche Zurückhaltung der Makler weiche auch zunehmend der Erkenntnis, „welches Potenzial im Marktplatz steckt – vor allem im Hinblick auf die geplante B2C-Erweiterung für Endkunden.“ Eine solche ist nämlich schon angedacht und soll relativ kurzfristig zur Verfügung gestellt werden. Da sei man, so Georg Spiegelfeld, derzeit in Verhandlungen über mögliche Lösungen, bis zum Sommer werde es eine solche geben.
Stefan Kalt, Geschäftsführung von Justimmo, fasst das Ziel der Plattform „Marktplatz“ so zusammenfasst: „Der Markplatz soll den teilnehmenden Unternehmen
- einen umfassenden Marktüberblick zu bieten,
- ein Vermarktungsnetzwerk zu etablieren und
- die Möglichkeit zu geben, softwareübergreifend zu kooperieren.“
Objekte können entweder zur Ansicht oder direkt mit Angebotsrecht freigegeben werden. Wird ein Objekt zur Ansicht freigegeben, ist es für alle übrigen Unternehmen in der Suche und beim Suchprofil Abgleich auffindbar. Entspricht das Objekt den Vorstellungen, kann der empfangende Makler eine Anfrage an den freigebenden Makler senden. Die Anfrage und gegebenenfalls die Freigabe erfolgt direkt über die Maklersoftware und wird entsprechend dokumentiert. Spätestens mit der Freigabe werden von dem freigebenden Unternehmen auch die Konditionen festgelegt. „Mögliche Konditionen sind: Standard-Ameta (50:50), Gemeinschaftsgeschäft (Bezahlung durch den jeweiligen Auftraggeber) oder individuelle Vereinbarung (frei definierbar)“, erklärt Stefan Kalt. „Wird die Freigabe erteilt, kann der empfangende Makler das Objekt seinem Interessenten mit dem eigenen Corporate Design und Kontaktdaten anbieten.“ Die Freigabe werde von der Maklersoftware des freigebenden und empfangenden Unternehmens dokumentiert, um sie zum Beispiel gegenüber dem Abgeber nachweisen zu können.
Optional können Objekte auch sofort mit Angebotsrecht freigegeben werden – mit dem Vorteil, dass andere Maklerunternehmen das Objekt sofort mit den festgelegten Konditionen ihren Interessenten anbieten können, ohne eine Freigabe zu erfragen. Neben der Freigabe für den gesamten Marktplatz können Objekte auch Gruppen (z.B. Immobilienring) oder einzelnen Unternehmen freigegeben werden. „So ist es zum Beispiel möglich, Objekte dem gesamten Marktplatz mit Ansichtsrecht freizugeben, ausgewählten Gruppen und/oder Unternehmen mit sofortigem Angebotsrecht“, erklärt Kalt. Justimmo biete die Möglichkeit, Freigabevorgaben zu erstellen, über die diese Freigaben standardmäßig bei der Anlage von Objekten angelegt werden. „In Justimmo fügt sich der Marktplatz nahtlos in die bestehenden Funktionalitäten ein, das heißt, die bestehenden Funktionen für die Freigabe, die Suche oder den Angebotsprozess funktionieren ident für das bestehende Kooperationsnetzwerk von Justimmo und den Marktplatz.“ Bei Suchprofilen würden zum Beispiel alle passenden Objekte angezeigt und könnten nach Pool (eigene Firma, Freigaben, OpenMLS, Marktplatz, Gruppen, Unternehmen) und Recht (Angebotsrecht, Zusammenarbeit möglich) gefiltert werden.
Makler-Unternehmen, die eine andere Software als eine von den derzeit am „Marktplatz“ beteiligten Anbietern verwenden, hätten die Möglichkeit, über Partneraccounts bei einem der teilnehmenden Softwarepartner am B2B Marktplatz teilzunehmen, ergänzt Stefan Kalt: „Die monatlichen Kosten für einen Partneraccount belaufen sich auf 19 € zzgl. Ust. / Monat zusätzlich zu den Teilnahmegebühren für den Marktplatz.“ Damit keine Doppeleingabe (einmal in die eigene Maklersoftware und einmal in den Partneraccount) notwendig sei, könnten die Objekte aus der eigenen Maklersoftware über eine Schnittstelle (OpenImmo XML) in den Partneraccount übertragen werden. „Technisch ist der B2B Marktplatz eine Peer-to-Peer Lösung, das heißt, es gibt keine zentrale Datenbank, Aktualisierungen werden von einem Softwarepartner an alle übrigen Softwarepartner übertragen“, so Kalt.
„Es war uns in der Herstellung eben wichtig, dass es dazwischen keine Zentralsoftware gibt“, sagt denn auch Edi-Real-Chef Christian Kaindl, sondern es gebe eine definierte Voreinstellung, von Immformer-Entwickler Manfred Kubicek im Auftrag von der Kammer erstentwickelt, und nach dieser Schnittstellenbeschreibung hätten die Software-Partner „herunterprogrammiert“.
Hätte man diese Kooperationsplattform für Makler nicht genauso gut nur mit einem Software-Hersteller realisieren können? Kaindl: „Es mag ein wenig vermessen klingen, aber wir, Edi-Real, könnten schon seit 20 Jahren innerhalb unserer Software mehr an Kooperationsmöglichkeiten schaffen, als eine übergreifende Schnittstelle jemals können wird. Denn wir haben Edi-Real ausschließlich im Auftrag der damaligen Wiener Immobilienbörse entwickelt, um Kooperation in allen Facetten zu ermöglichen. Das ist auch der größte Teil unserer Software und wo wir uns vom Rest des Marktes unterscheiden.“ Aber mit diesem übergreifenden MLS-Verbund sei die Basis für Zusammenarbeit geschaffen, „und es täte dem Markt auch gar nicht gut, wenn es nur eine Software-Firma mit 100 Prozent Marktanteil gäbe.“
