Hype um die Logistikimmobilie
Was in Ostösterreich in einer Supermarkt-Filiale von Lidl gekauft wird, kommt seit letztem Herbst aus dem neuen Zentrallager in Großebersdorf. Bis zu 3.000 Paletten werden dort laut dem Konzern an manchen Tagen umgeschlagen. Auf 50.000 Stellplätzen für Waren soll die neue Logstikimmobilie als eine der größten im Unternehmen die Expansion vorantreiben helfen. Damit das auch geht, ist sie mit einem 40 Meter hohen, automatisierten Regallager ausgestattet. Zur gleichen Zeit gab die Interspar Gruppe bekannt, den Onlineshop weinwelt.at wegen großen Erfolges auszulagern. Das Liefervolumen sei nämlich in nur einem Jahr um 64 Prozent nach oben gegangen. Ausgerechnet in einem ehemaligen Hofer-Verteilzentrum werden nun von 20 Angestellten 2.500 Bestellungen täglich abgewickelt. Im niederösterreichischen Loosdorf hat man sich zu diesem Zweck auf 3.000 Quadratmetern neu eingemietet.
Moderne Logistikzeiten
Trotz enormer Marktumsätze von einer für heuer prognostizierten halben Milliarde Euro wird das mangelnde Flächenangebot in Österreich als limitierend eingestuft. „Die Nachfrage nach modernen Flächen übersteigt das Angebot am österreichischen Logistikmarkt“, gibt Franz Kastner vom Vermittler CBRE im Jahresrückblick zu bedenken. Das Vienna Research Forum (VRF) beobachtet seit 2019 den Logistikimmobilienmarkt in Ostösterreich. Das gemeinsam mit den führenden Bereichsmaklern durchgeführte Monitoring hat ein Logistikflächenangebot von 2,6 Millionen Quadratmetern ergeben. Im Beobachtungszeitraum der letzten zwei Jahre wurde eine Angebotsausweitung um 100.000 Quadratmeter verzeichnet. Der Logistics Market Report von CBRE weist für 2022 in den Hauptmärkten Wien, Linz und Graz einen weiteren Zuwachs von 300.000 Quadratmetern aus. Dank Projektpipeline sollen 2023 noch einmal 250.000 Quadratmeter hinzukommen.
Das internationale Format
Frank Brün, der beim VRF die Leitung inne hat, begründet den Neuflächenbedarf der Branche: „Große Teile des Angebotes werden den modernen Standards nicht gerecht.“ Darunter sei die Mindesthöhe zu verstehen, ausreichend Rangiermöglichkeiten oder eine entsprechend hohe Anzahl von Lieferdocks. Für ein international wahrnehmbares Produkt brauche es außerdem mindestens 5.000 Quadratmeter am Stück. Im aktuellen Marktumfeld stellen die Logistikimmobilien laut Brün attraktive Investments dar. „Je größer das Investment, desto eher wird angemietet“, sagt Frank Brün. Kerngeschäft sei bei Online-Händlern die operative Logistik und Immobilieneigentümer zu sein, wäre daher nicht das Ziel. Bei Bedarf würden die Objekte sowieso für die späteren Nutzer maßgeschneidert. Wegen der großen Investorennachfrage sieht man bei wertgesicherten Immobilien schrumpfende Renditen. Franz Pöltl, Investment-Experte bei EHL, bestätigt das: „Die Preise steigen und City-Logistik unterbietet mit der Rendite schon die Kategorie Office.“ Günstigere Grundstücke in Entfernung zu den Ballungszentren gewinnen angesichts dessen an Attraktivität. In Enzersdorf an der Fischa ist etappenweise der größte Logistik Park des Landes am Entstehen. Der Errichter des so genannten Industrial Campus Vienna East ist die Deutsche Logistik Holding (DLH) und Teile davon wurden bereits weiterverkauft. In Oeynhausen wird von der DLH derzeit auch der „e-Log Park Vienna South“ umgesetzt. Der gleiche Entwickler hat am Flughafen Schwechat ein weiteres Projekt mit dem Namen Skylog in Errichtung. Der holländische Konzern VGP hat in Laxenburg und Guntramsdorf Land erworben, um einen Gewerbe- und Logistikpark zu errichten. In Kottingbrunn, hat dafür der Hamburger Entwickler Garbe einen Grundstückskauf für ein Logistik-Großprojekt verlautbart.
Online Boom
Der Online-Boom beflügelt aktuell die Logistikbranche. Laut dem Statista eCommerce-Report wird sich der Online-Handel in Österreich bis 2025 sogar noch verdoppeln. 287,1 Millionen gelieferte Pakete sind es bereits 2020 gewesen. Die jährliche Steigerung lag laut dem Zentralverband für Spedition und Logistik im Privatgeschäft zuletzt bei dreißig Prozent. Letztes Jahr übergeben hat die GoAsset als Entwickler ein städtisches Verteilzentrum in Wien Simmering an den Mieter Amazon. Die Immobilie mit 6.000 Quadratmetern Hallenfläche nebst 700 Quadratmetern Bürofläche sollte auch Nachhaltigkeitskriterien erfüllen. „Es gab klare und professionelle Vorstellungen und Vorgaben zu ihren Verteilzentren“, berichtet GoAsset-Geschäftsführer Andreas Liebsch. Auf der ehemaligen Industriebrache kommt noch ein Parkhaus mit 531 Stellplätzen und ebensovielen Ladestationen hinzu. Entsprechend der Konzernstrategie des Mieters sollen die Betriebsabläufe nämlich nur mehr mit erneuerbaren Energien passieren. Andreas Liebsch kommentiert: „Trotz des hohen Preisdrucks in der City-Logistik ist Nachhaltigkeit eine wichtige Grundvoraussetzung bei der Immobilienentwicklung.“
Verteilzentren
In Fürnitz bei Villach soll auf 6,3 Hektar Fläche das überhaupt „grünste Logistikzentrum Österreichs“ errichten werden und wieder ist die DLH involviert. In der Nachbarstadt Klagenfurt ist der Spatenstich für ein eigenes, 7.500 Quadratmeter großes, Verteilzentrum auch bereits erfolgt. Die deutschösterreichische Fraktal Development ist hier für den amerikanischen Finanzinvestor Invesco Real Estate am Entwickeln. Die Immobilie soll bereits Mitte dieses Jahres an einen Langzeitmieter übergeben werden, der einmal mehr Amazon heißt. Erst als die Grundstückseigentümerin, eine Tochtergesellschaft der Stadt, den Kaufpreis nach oben revidiert hatte, war hier der Konsens erreicht. 110 Euro netto beträgt der kolportierte Kaufpreis, womit die regionale Benchmark für Logistikimmobilien plötzlich einen Satz nach oben gemacht hat. Wirtschaftsreferent Max Habenicht sieht wirtschaftlichen Notwendigkeiten: „Die Verschränkung von stationärem und Online-Handel wird zukünftig eine noch größere Herausforderung für unsere Betriebe sein, aber viele Entwicklungsmöglichkeiten bieten.“
City Logistik
Das heimische Start-Up Byrd wächst derzeit mit dem Geschäftsmodell Lagerhaltung und Auslieferung für Dritte. Die cloudbasierte Logistiklösung operiert international mit Partner-Warenlagern und kombiniert Online-Shops mit dem eigenen Lagerverwaltungssystem. Aufs Auslagern mit Versand spezialisiert haben sich auch andere. Beim Logistikdienstleister Maillog steht die Zusammenarbeit mit Postpartnern noch im Vordergrund. Die Post hat derweil ein neues Verteilzentrum in einem gemischt ausgelegten Objekt der Nuveen Real Estate in Wien Liesing bezogen. Der Immobilieninvestor hat das Projekt „City Park Wien“ seinerseits von Segro aus England erworben. Am Standort noch dazu kommen sollen Mieteinheiten für Gewerbebetriebe. Solche Angebote scheinen generell im Kommen zu sein. Unter der Marke Flexipark versucht zum Beispiel auch Modesta Real Estate eine Büro-Lager-Kombination im gehobenen Standard zu vermarkten. Die Bena Business Center GmbH hat in jenem Segment zuletzt Objekte an einen schweizerischen Fonds verkauft. Eher ohne „Glanz und Glorie“ aber dafür leistbar sind die Gewerbeflächen plus Lager von der Immobilienrendite AG. Die Nachfrage ist mit der Pandemie gewachsen, wie Vorstand Mathias Mühlhofer feststellt und er begründet: „Um plötzlich auftretende Lieferengpässe zu vermeiden, werden wichtige Einzelteile nun lieber auf Lager gelegt.“ Innerstädtisch hätten dafür die selbst betriebenen Localstorages vermehrt der gewerblichen Anlieferung und als Micro-Lager gedient.
Out of the Box
Bei der deutschen Bracheninitiative Logix verweist man darauf, dass die Logistikimmobilie im City-Kontext weiter zu denken wäre. „Mit ihren vielfältigen Immobilienlösungen in Form von Micro-Hubs, Mixed Use Buildings und Nutzung unattraktiver Bestandsflächen gibt es vielversprechende Ideen“, sagt Janine Zimmermann von Drees & Sommer als Mitglied bei Logix. Das Thema Auslieferung auf der letzten Meile nahm zuletzt Fahrt auf und zwar nicht nur sprichwörtlich. Das Möbelhaus Ikea hat beispielsweise begonnen in die Lager von Storebox auszuliefern. „Hier wird eine Art Filialstruktur für Händler geschaffen“, sagt Nikodem Dzik als Verkaufsleiter von Storebox. Bei EHL verweist man auch auf neue Online-Lebensmittelkonzepte, wie beispielsweise Jokr, welche konsumentennahe Standorte für eine ultraschnelle Auslieferungen mieten. Verstärkt den lokalen Handel ins Spiel bringen, das will die Wiener Wirtschaftskammer über Abholboxen von in Summe sechs Systemanbietern. Noch nicht Teil des Netzwerks ist die Start-Up-Initiative Depocit.com. Speziell für lokale Händler oder regionale Produzenten sollen bei ihr die Tore per Code zum Hinterlegen auf gehen. „Heavy User“ oder Hausgemeinschaften können Stellplätze in Räumen in Wohnnähe fix anmieten. Inhaber von Flächen werden zur Standortprüfung eingeladen. Statt einkaufen zu gehen, ist also nun „click & pick“ am Abholort angesagt.
