Hohe Nachfrage nach Innenstadt

20.12.2012

 
Etwas Interpretationsspielraum lässt der Status quo des Wiener Büromarkts zu. Denn die Einschätzungen schwanken zwischen „schafft die Trendwende“ gemäß EHL und „trotz Krise stabil“, wie die Otto Immobilien Gruppe konstatiert. Die Trends, die beide Immo­biliendienstleister in ihren aktuellen Marktberichten orten, sind durchwegs dieselben.
Erst durch die Fertigstellung der Büros im Bereich des künftigen Hauptbahnhofs werden ab 2014 wieder mehr Flächen auf den Wiener Markt kommen.
Erst durch die Fertigstellung der Büros im Bereich des künftigen Hauptbahnhofs werden ab 2014 wieder mehr Flächen auf den Wiener Markt kommen.
Konsequent auf Kostenoptimierung ausgerichtete, flächeneffiziente und ökologisch nachhaltige Objekte wie das Rivergate (Foto), Green Worx oder space2move sind laut EHL im Sucher der Interessenten.
Konsequent auf Kostenoptimierung ausgerichtete, flächeneffiziente und ökologisch nachhaltige Objekte wie das Rivergate (Foto), Green Worx oder space2move sind laut EHL im Sucher der Interessenten.
Europäische Spitzenmieten in Euro/m2 und Monat
Europäische Spitzenmieten in Euro/m2 und Monat

Fakten, Fakten, Fakten. Für sie bieten Berichte wie jene über den Wiener Büromarkt ein dankbares Terrain. So zählt die österreichische Hauptstadt zurzeit laut EHL rund 10,78 Millionen m2 Büroflächen, wobei die Neuflächenproduktion heuer mit 170.000 m2 ein Rekordtief erreichte und 2013 weiter zurückgehen wird. Erst durch die Fertigstellung der Areale im Bereich des künftigen Hauptbahnhofs werden ab dem Jahr 2014 wieder mehr Flächen den Markt bereichern.

Kosten- und Flächeneffizienz als wichtigste Umzugsmotive
Von der Neuflächenproduktion zu einem weiteren wichtigen Indikator: der Vermietungsleistung. Diese liegt heuer gemäß Otto Immobilien mit rund 230.000 m2 um fünf Prozent über dem Vorjahreswert. Doch die Anmietungen erfolgen nur selten vor dem Hintergrund von Unternehmensexpansionen oder Neuansiedlungen von Betrieben. Vielmehr handelt es sich weiterhin um Umzüge oder Standortkonsolidierungen. Als Haupttreiber für die Nachfrage gilt die öffentliche Hand, bedingt auch durch die gesetzlichen Auflagen zur Barrierefreiheit.

EHL befindet wiederum, dass sich der Aufschwung am Wiener Büromarkt besonders bei der Zunahme der Großvermietungen abzeichnet. Der Anstieg beruht auf dem anhaltenden Bestreben nach Kosten- und Flächenoptimierung. Dieser Trend ist bereits seit dem Ausbruch der Wirtschaftskrise im Jahr 2008 auszumachen. In der ersten Phase übersiedelten vor allem kleine und mittlere Unternehmen, bei denen ein Standortwechsel keine besonders lange Vorlaufphase erforderte. Heuer entschieden sich auch größere Unternehmen wie Ralt oder Thales für einen Umzug. Gefragt sind dabei laut EHL primär konsequent auf Kostenoptimierung ausgerichtete, flächeneffiziente und ökologisch nachhaltige Objekte wie Green Worx, space2move oder Rivergate.

Spielraum nach oben bei Mieten
Was kostet den Kunden das Vergnügen? Otto Immobilien spricht von Mieten von durchschnittlich 12,10 Euro pro m2 und Monat, wobei Incentives nicht berücksichtigt sind. EHL weist in dem Zusammenhang auf das im europäischen Vergleich moderate Preisniveau (s. Grafik) hin und kehrt hervor, dass die Spitzenmieten in einigen Metropolen wie London, Moskau und Prag zuletzt sanken, während Wien leicht zulegen konnte. Dank geringer, aber hochwertiger Neuflächenproduktion weisen die Mieten Potenzial nach oben auf.

Gemäß dem Büromarktbereicht von EHL kommen erstmals seit Jahre im ersten Bezirk wieder aufwändig sanierte, großflächige Objekte auf den Markt, die allesamt eine hohe Nachfrage verzeichnen. Für qualitativ hochwertige Büros in bester Innenstadtlage können Mietpreise zwischen 20 und 28 Euro pro m2 und Monat erzielt werden. Doch wo Licht ist, ist auch Schatten. Da es sich bei den Vermietungen primär um Umzüge in flächeneffiziente Neubauten handelt, bei denen der Flächenbedarf in der Regel um zehn bis 20 Prozent reduziert wird, stieg die Leerstandsrate laut EHL in Wien auf knapp sieben Prozent. Im internationalen Vergleich ist dieser Wert allerdings gering. Außerdem treten die hohen Leerstandsraten, die in anderen Großstädten auch Neubauten betreffen, in der Donaumetropole vorwiegend in älteren Objekten auf.

Anzeichen für Transaktionen mit internationaler Beteiligung
Derweil steigt das Investitionsvolumen. Für 2012 rechnet Otto Immobilien mit rund 1,6 Mrd. Euro, was einem Plus von etwa 100 Mio. Euro im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Der Käuferkreis war wie zuletzt auf Österreich beschränkt. „Für die kommenden Monate gibt es aber durchaus Anzeichen für Transaktionen mit internationaler Beteiligung“, berichtet Martina Paukner, Investment- und Research-Spezialistin bei Otto Immobilien Gewerbe. Bei Investoren seien derzeit zwei verschiedene Strategien zu beobachten: „Die Gruppe der sicherheitsorientierten Anleger sucht ‚sorgenfreie‘, das heißt voll entwickelte und möglichst lang vermietete Topobjekte in anerkannten Lagen. Andere Marktteilnehmer suchen Objekte mit Umnutzungspotenzial als Hotel oder Wohngebäude oder fassen auch ein Refurbishment ins Auge“, so Paukner.

Die Spitzenrenditen für moderne, erstklassige Liegenschaften in und um die Wiener Innenstadt belaufen sich weiterhin stabil auf 5,25 Prozent. Außerhalb des Topsegments tendieren sie laut EHL hingegen nach unten. Das ist sowohl auf die stärkere Einpreisung von Vermietungs- und Investitionsrisiken seitens der Investoren als auch auf die gestiegenen Risikomargen der Banken zurückzuführen. 

Text: Claudia Aigner