Handelsimmobilien – ein Markt im Wandel

11.07.2016

 
Zahlreiche Transaktionen, das Aus für neue Einkaufszentren auf der grünen Wiese, der Trend zu Stadtlagen sowie zu Refurbishments. Auf dem österreichischen Handelsimmobilienmarkt herrscht Bewegung.
Die Weberzeile in Ried im Innkreis spiegelt den Trend, dass sich Einkaufszentren nun in Stadtlagen ansiedeln, wider.
Die Weberzeile in Ried im Innkreis spiegelt den Trend, dass sich Einkaufszentren nun in Stadtlagen ansiedeln, wider.

Eine der größten Immobilientransaktionen, die in Wien bis dato über Bühne ging. Mit Formulierungen wie dieser wurde Ende letzten Jahres der Deal um den Wien-Mitte-Komplex, der das Einkaufszentrum „The Mall“ inkludiert, belegt. Als Verkäufer fungierte die UniCredit Bank Austria, als Käufer ein Konsortium unter Führung von Morgan Stanley Real Estate Investing. Über den Preis hüllten sie das Mäntelchen des Schweigens. Nur wenige Wochen nach „The Mall“ wechselte das rund 55 Shops zählende Citygate in Wien-Floridsdorf den Besitzer, und zwar von der Stumpf Gruppe zur deutschen Warburg-HIH Invest Real Estate.

„Das Citygate bietet aufgrund des positiven Standortkonzepts und des erwarteten, überdurchschnittlich starken Bevölkerungswachstums am Metropolstandort Wien, aber auch speziell in der Umgebung des Centers, für Warburg-HIH Invest und ihre Investoren ein interessantes mittel- bis langfristiges Investment“, kommentierte Andreas Schultz, Geschäftsführer bei Warburg-HIH Invest. Darüber hinaus spielten in letzter Zeit auch die Millennium City im 20. Wiener Gemeindebezirk, das M4 in ­Wörgl, das Cyta in Völs sowie der Fischapark in Wiener Neustadt jeweils eine Hauptrolle bei einer Transaktion. Man kann es also drehen und wenden, wie man will: Der österreichische Investment-Markt für Retail-Immobilien bewegt sich rege. Das liegt nicht zuletzt daran, dass andere Asset-Klassen die in sie gesteckten Renditeerwartungen nicht mehr erfüllen. Vor allem Wohnobjekte fallen diesbezüglich hierzulande zurück.

Die Konkurrenz aus dem WWW
Lässt man das beständig große Interesse von Investoren außen vor, durchlebt der Markt für Retail-Immobilien in Österreich – beziehungsweise auf dem gesamten Erdenrund – gerade einen tiefgreifenden Wandel. Schließlich verursacht der Online-Handel teils massive Flächenreduktionen ganzer Branchen. Umgekehrt sorgen jedoch neue Konzepte wie Pop-up- und Flag­ship-Stores großer Online-Portale für neue Dynamik.
Gleichzeitig fällt auf, dass kaum mehr Einkaufszentren auf der grünen Wiese hochgezogen werden. Als das – bis auf Weiteres – letzte dieser Spezies in der Alpenrepublik gilt das G3, das im Oktober 2012 im niederösterreichischen Gerasdorf seine Pforten öffnete. So bewegen sich die Malls seit geraumer Zeit verstärkt in Richtung (Innen-)Städte. Beispielsweise die Weberzeile, die seit August 2015 im Herzen von Ried/Innkreis auf rund 22.000 Quadratmetern Mietfläche erfolgreich um Kunden buhlt. Noch nicht fertiggestellt ist die Seestadt Bregenz mit Eurospar und Zara als Ankermietern. Nächstes Jahr wird im Ländle große Eröffnung gefeiert.

Derzeit 228 Einkaufs- und Fachmarktzentren
Wie viele Einkaufs- und Fachmarktzentren zählt Österreich unterm Strich, sprich wie groß ist der Markt? Per 1. Jänner 2016 sind es gemäß einem aktuellen Bericht der Badener Beratungsgesellschaft Standort + Markt 228 Stück. Sie weisen insgesamt eine vermietbare Fläche von 3,9 Millionen Quadratmetern auf, wovon 3,2 Millionen den Einzelhandel betreffen und es sich beim Rest um Dienstleister, Gastronomie sowie sonstige Freizeiteinrichtungen handelt. 
2015 standen somit in Einkaufs- und Fachmarktzentren je Einwohner etwa 0,46 Quadratmeter an vermietbarer Fläche zur Verfügung. Dieser Wert blieb laut Standort + Markt im Vergleich zu 2014 de facto gleich. Ein 15-jähriger Beobachtungszeitraum zeigt hingegen eine extreme Flächenexpansion von beinahe hundert Prozent. Verfügten heimische Einkaufs- und Fachmarktzentren zur Jahrtausendwende über circa zwei Millionen Quadratmeter vermietbarer Fläche, so sprengen sie aktuell bald die Vier-Millionen-Quadratmeter-Marke. Malls durften hier einen Zugewinn von 88 Prozent erfahren, Fachmarktzentren sogar von 115 Prozent. Betrachtet man diese Steigerungsrate in einem kürzeren Zeitraum, zum Beispiel von einemJahr auf das nächste, so flacht der Zuwachs nun gravierend ab.

Alle zehn Jahre Modernisierung erforderlich
Es gibt also weniger neue Projekte. Dieses Faktum bedeutet jedoch einmal mehr nicht, dass auf dem heimischen Handels­immobilienmarkt Stillstand herrscht. Im Gegenteil. Denn die Eigentümer konzentrieren sich auf das Refurbishment bestehender Objekte. Die Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung (GMA) stellte in einer Untersuchung 2010 fest, dass 48 Prozent aller Einkaufszentren in Deutschland revitalisierungsbedürftig sind. In Österreich dürfte der Anteil ähnlich groß sein. Wobei es nicht nur um einen neuen Fassadenanstrich geht, sondern um eine komplette Neuausrichtung der Immobilie. Die Gründe für verschleppte Modernisierungen reichen von geringem Bewusstsein für Revitalisierungsbedarf über komplizierte Eigentümerstrukturen und knappe finanzielle Mittel bis hin zu feh...