Eine Bundeshauptstadt in Wohnungsnot
Der 11. Oktober also. An dem Sonntag wird die wahlberechtigte Bevölkerung Wiens heuer zu den Urnen schreiten, wie Bürgermeister Michael Häupl kürzlich geruhte zu verlautbaren. Es steht fest, dass „Leistbares Wohnen“ eines jener Themen ist, das das Ergebnis entscheidend beeinflussen wird. Das war freilich auch schon bei der Nationalratswahl 2013 so. Trotz vollmundiger Versprechungen und zahlreicher Ankündigungen geschah seither österreichweit und damit in der Walzerstadt wenig. Dabei besteht gerade hier akuter Handlungsbedarf. Denn Wien gilt laut der Bevölkerungsprognose 2014 der Statistik Austria infolge der Zuwanderung mit Abstand als das Bundesland mit dem stärksten Bevölkerungswachstum. In der zweiten Hälfte der 2020er-Jahre wird es mehr als zwei Millionen Wiener geben. 2060 sollen es 2,2 Millionen sein.
Viele von ihnen werden leistbaren Wohnraum benötigen – und diesen kaum erhalten. Das veranschaulicht die Tatsache, dass die Stadt Wien im Vorjahr rund 7.000 neue geförderte Wohnungen errichtete, die Bevölkerunganzahl jedoch im selben Zeitraum um etwa 28.000 Menschen anstieg. Somit ist der Großteil der Zuwanderer wie bisher auf den privaten Immobilienmarkt angewiesen. Michael Pisecky, Obmann der Fachgruppe Wien, erläutert: „Wien wächst seit vielen Jahren schneller, als neue Wohnungen geschaffen werden. Der städtische Wohnbau ist nicht mehr in der Lage, darauf zu reagieren. Ohne ein rasches Umdenken in der Wiener Wohnungspolitik wird die Bundeshauptstadt bereits in Kürze vor einem nicht mehr lösbaren Problem stehen. Wir brauchen alle Kräfte – sowohl die des geförderten als auch jene des privaten Wohnbaus.“
Keine leistbaren Grundstücke
Allerdings zerschellen die Kräfte des geförderten Wohnbaus häufig am Grundstücksmangel. Als Folge davon steigen die Grundstückspreise extrem schnell. Achtzig Prozent der Mitglieder nannten jüngst in einer Umfrage des Österreichischen Verbandes gemeinnütziger Bauvereinigungen (GBV) die zunehmende Bodenknappheit als das gravierendste Hindernis für die Errichtung leistbarer vier Wände. GBV-Obmann Karl Wurm verwies bei einer Enquete im vergangenen November darauf, dass sich die Grundstückspreise pro Quadratmeter Wohnnutzfläche in der Bundeshauptstadt seit Anfang der 1990er-Jahre fast verdreifachten. Sie stiegen doppelt so stark wie der Baupreisindex. Einen zusätzlichen Schub erhielten die Preise durch die private Vermögensumschichtung privater Haushalt in den Immobiliensektor sowie die günstigen Finanzierungsbedingungen aufgrund des gesunkenen Zinsniveaus. Das führte dazu, dass der gewerbliche Wohnbau sein Geschäftsfeld weitgehend auf die Errichtung freifinanzierter Eigentumswohnungen verlagerte, sodass der geförderte Mietwohnungsbau aktuell nahezu zur Gänze von den Gemeinnützigen sichergestellt wird.
Für eine Entschärfung dieser Preisproblemantik könnte eine seit Mitte 2014 geltende Novelle der Wiener Bauordnung sorgen. Schließlich beinhaltet sie mit „förderbarer Wohnbau“ eine neue Widmungskategorie. Auf Grundstücken, die der Flächenwidmungsplan entsprechend ausweist, dürfen nur Gebäude errichtet werden, die die bautechnischen Spezifikationen in Anlehnung an die Wiener Wohnbauförderung erfüllen.
Zu viele technische Standards
Der Österreichische Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI) wiederum thematisiert in seiner Studie „Leistbare Mieten – Leistbares Wohnen“ unter anderem die kaum mehr überschaubare Fülle an Baugesetzen, OIB-Richtlinien sowie den rasanten Zuwachs an technischen Standards und Richtlinien. Diese Entwicklung stehe zunehmend im Widerspruch mit der Forderung nach leistbarem Wohnraum. Denn das Hochschrauben derartiger Vorgaben schlägt sich direkt auf die Wohnkosten nieder. Auch der soziale Wohnbau leide gemäß dem ÖVI unter den hohen Auflagen. Analog dazu hatte Wohnbaustadtrat Michael Ludwig noch im Frühling 2014 erklärt, dass er neue Gemeindebauten „unter den jetzigen gesetzlichen und finanziellen Rahmenbedingungen als nicht sinnvoll“ erachte. Diese Aussage ist Schnee von gestern. Bei der Klubtagung der Wiener SPÖ Ende Februar kündigte Michael Häupl an, dass die Stadt Wien nach elf Jahren wieder Gemeindebauten errichten werde.
Zweitniedrigster Richtwert
Bis dato richtete sich das Hauptaugenmerk Ludwigs primär auf Smart-Wohnungen. Mindestens ein Drittel der geförderten Neubauwohnungen in der Donaumetropole müssen „smart“ ausgeführt werden. Das Angebot richtet sich an Jungfamilien, Paare, Alleinerzieherinnen und Singles. Solche Apartments zeichnen sich durch optimale Flächennutzung sowie kompakte Grundrisse aus. Dies bedeutet keine unnötigen Mietkosten für nichtbenötigte Flächen. Die (Brutto-)Mieten wurden bewusst so kalkuliert, dass sie mit den kostengünstigen Gemeindewohnungen vergleichbar sind, nämlich 7,50 Euro pro Quadratmeter und Monat.
Stichwort Mietkosten: In Wien gilt mit 5,39 Euro pro Quadratmeter der zweitniedrigste Richtwert, wobei in den Gründerzeitvierteln Lagezuschläge nicht gestattet sind. Weiters können aufgrund des noch immer gültigen Eintrittsrechts nahe Verwandte einen bestehenden Mietvertrag übernehmen. So bleibt die Miethöhe über Dekaden auf Niedrigniveau – und das Vermieten unwirtschaftlich. Michael Pisecky dazu: „Das sind nur einige der Dinge, die es der privaten Immobilienwirtschaft in Wien immer schwerer macht, Mietwohnungen zu erhalten beziehungsweise neue zu schaffen. Tausende werden daher jedes Jahr zu Eigentumswohnungen, weshalb sie für Mieter nicht mehr zur Verfügung stehen. Dazu kommt, dass nur die notwendigsten Sanierungen erfolgen und kein Anreiz besteht, neue Mietwohnungen zu bauen. Ein neues Mietrecht muss daher nicht nur für Mieter mehr Transparenz bringen, sondern vor allem Anreize für private Investoren in Mietwohnungen schaffen. Zusätzlich muss die Stadt Wien dringend Maßnahmen setzen, die sowohl die Errichtung neuen Wohnraums als auch die Optimierung bestehender Flächen – zum Beispiel durch Nachverdichtung – vereinfachen. Denn nur ein ausreichendes Angebot wird leistbares Wohnen langfristig ermöglichen.“
Ähnliche Töne schlug der Verband der Institutionellen Immobilieninvestoren (VII) an: Nur ein konsequenter Neubau, gepaart mit Investitionsanreizen, Abschreibungen oder beispielsweise die Wiedereinführung des Belohnungstatbestands im Mietrecht können vermehrt Wohnraum schaffen. Auch ein Überdenken der Einkommensgrenzen für die Vergabe von Gemeindewohnungen bis hin zu einer Subjektförderung durch Mietunterstützung für wirklich sozial Schwache und eine faire, verfassungskonforme Mietrechtsreform können zu einer Entspannung am Mietmarkt führen. Jede weitere Mietzinsbeschränkung ist laut dem VII kontraproduktiv, denn sie unterstützt nur die, die es sich leisten können, und schafft für sozial Schwache keine zusätzliche Wohnung.
