Die Verkaufsbeschleuniger

Immobilienvermarktung
02.02.2023

Von: Redaktion OIZ
„Real to Metaverse“ – der Bogen, der sich über die vier Ebenen in der visuellen Immobilienvermarktung spannt.

Wohnungsgrundriss
3D-Grundriss von PropXX. Damit kann der Makler die betreffende Wohnung höherwertiger verkaufen oder vermieten.

Der Klassiker der visuellen Immobilienvermarktung vor Ort: Grundriss durch Ausmessen, Fotoaufnahmen, Videoaufnahmen, indem der Makler beispielsweise erklärend durch das Objekt führt, 360-Grad-Aufnahmen mit einer entsprechenden Kamera sowie Drohnenaufnahmen. Vieles davon können Makler selbst machen oder per Auftrag an einen professionellen Fotografen, Bildtechniker bzw. Drohnenanbieter. „Wichtig ist, dass auf die Qualität geachtet wird; das Produkt Immobilie vermarktet sich so in jedem Fall besser“, weiß Sabina Berloffa, CEO der BSC Strategy Consulting GmbH und Strategic Lead bei enteco.

Berloffa erstellt in regelmäßigen Abständen für die WKO Leitfäden zu technologischen Entwicklungen für die Immobilienwirtschaft im Zeitalter der Digitalisierung, jeweils mit einem Marktüberblick über die entsprechende PropTech-Unternehmensszene. Zuletzt erschien im Rahmen dieser Initiative der PropTech Guide „Visualisierung und Metaverse“, der die weiteren drei Ebenen der visuellen Immobilienvermarktung zum Inhalt hat:

Augmented (AR)

Augmented („erweitert“) bedeutet, dass der realen Komponente oder Umgebung ein virtueller Zusatz hinzugefügt wird. Das bietet sich unter anderem beim „Virtual Decluttering“ an. Hier können zum Beispiel Einrichtungsgegenstände oder herumliegende Gegenstände wegretuschiert bzw. verändert werden – „eine Technik, die sich hervorragend eignet, wenn etwa noch bewohnte, entsprechend angeräumte Wohnungen bestmöglich für die Vermarktung aufbereitet werden sollen“, erklärt Berloffa.

Diese Technik kommt ebenso beim „Virtual Staging“ zur Anwendung, idealerweise für noch im Umbau befindliche Objekte mit dem Vorteil für den Makler, die Immobilie schneller und noch vor der Fertigstellung vermarkten zu können. Interessant ist auch die Präsentation der Immobilie aus der Vogelperspektive per Drohnenaufnahme, erweitert um die virtuell eingebettete Immobilie, um beispielsweise zu sehen, wie sich das Projekt in die Umgebung integriert darstellt. 

100 Prozent virtuell

Hier gibt es verschiedene Ausprägungen. Die Technik eignet sich für Objekte, die noch nicht real existieren wie etwa Projekte vor Baubeginn, bei Kernsanierungen, aber auch Leerstand. Angefangen vom virtuellen Grundriss, der zum Beispiel mit Inventar dreidimensional dargestellt wird, bis zur Innen- sowie Außenvisualisierung. „Viele Kunden können sich unter 2D-Grundrissen nichts vorstellen, aber durch die 3D-Visualsierung kann ein richtiges Wohngefühl erzeugt werden“, betont Berloffa. Auch für Architekten und Bauunternehmen sei eine 3D-Visualsierung heute ein unverzichtbarer Bestandteil in der Immobilienvermarktung und steigere die Vorstellungskraft.

Frau in schwarzem Blazer
Sabina Berloffa, CEO der BSC Strategy Consulting GmbH und Strategic Lead bei enteco: „Die Zukunft wird sehr spacig.“

Ebenfalls im 3D-Bereich gibt es virtuelle 360-Grad-Rundgänge, wodurch man sich bequem per Mausklick durch die Immobilie bewegen kann. „Eine Sonderform stellt die virtuelle Besichtigung auf Basis eines 3D-Modelles mit einer 3D-Brille dar“, ergänzt Sabina Berloffa. Damit ergebe sich das optimale Raumgefühl und man könne sich bequem von einer Stelle zur anderen „teleportieren“.

Apropos gesteigerte „Vorstellungskraft“ durch 3D-Grundrisse: „Dementsprechend beliebt sind die 3D-Grundrisse bei unseren Kunden“, bestätigt Florian Huemer, Co-Founder der PropXX GmbH, die sowohl für virtuelle Immobilien im Bau als auch für Bestandswohnungen das komplette Ökosystem an 3D-Leistungen anbietet. „85 Prozent der Kunden können keinen 2D-Plan lesen, den sie vom Architekten bekommen, bzw. haben keine Vorstellungskraft davon“, so Huemer, „deswegen haben wir den 3D-Grundriss entwickelt, von dem wir verschiedene Stile anbieten.“ Laut Huemer mit Erfolg: „Der Makler kann die Wohnung schneller verkaufen und hat in der Regel ein Upselling von 15 Prozent. Das heißt, er kann die betreffende Wohnung meistens um bis zu 15 Prozent höherwertig verkaufen oder vermieten.“ Weil sein Kunde anhand des 3D-Grundrisses sich eben schneller entscheiden könne, dass das Angebot für ihn passe.

PropXX bietet auch „Virtual Renovation“ – virtuelle Sanierungen – an. Damit kann jemand, der im Immobiliengewerbe tätig ist und zum Beispiel eine Altbauwohnung saniert, sofort in den Verkauf gehen. „Er muss nicht warten, bis Fotos von der fertig sanierten Wohnung online gestellt werden können, sondern wir sanieren sie virtuell für ihn und er kann damit sofort sein Marketing für den Verkauf starten“, erklärt Huemer den Vorteil dieses Tools und betont generell: „Als Anbieter dieser 3D-Services wissen wir erwiesenermaßen auch, dass 80 Prozent der Kunden, die einen Makler aufsuchen, sich für einen entscheiden, der innovative Tools verwendet.“

Metaverse

Generell ist ein Metaverse ein digitaler Raum, der durch das Zusammenwirken virtueller, erweiterter und physischer Realität entsteht. In Bezug auf die Immobilienvermarktung wird der Begriff unterschiedlich verwendet. Berloffa: „Man kann darunter zum Beispiel die Darstellung eines dreidimensionalen Raumes mit 3D-Brille und aktiver Interaktion verstehen. Zum Beispiel führt der Immobilienmakler als Avatar den potentiellen Kunden (auch als Avatar) durch das virtuelle Gebäude, blickt durch Fenster in eine virtuell dargestellte Umgebung etc.“ Ein Metaverse Space könne auch eigens etwa für ein Unternehmen gebaut werden – „das wären dann eigene Metaworlds, in denen User als Avatare herumlaufen und sich treffen.“ Es gebe aber virtuelle Marktplätze im Metaverse, die auf Kryptowährung und Blockchain basierten, wie die VR-Plattform Decentraland, auf der man Immobilien erwerben könne. Und es gebe auch schon eigene Makler-Plattformen dafür. „Sehr spacig“, so Sabina Berloffa.