„Den digitalen Bauträgerkredit gibt es nicht“

Den digitalen Bauträgerkredit gebe es nicht und werde es in absehbarer Zeit auch nicht geben. Sagt Roman Eisenmagen, Leiter Gewerblicher Wohnbau der Erste Bank, auf die Frage, ob die gute alte Kreditwürdigkeit im Sinne einer subjektiven Einschätzung des Kreditkunden durch denjenigen in der Bank, der über den Kredit entscheidet, noch ihre Gültigkeit habe. Oder ob auch für langjährige Kunden mit guten Referenzen immer mehr alles nach automatisierten Prüfverfahren ablaufe. „Das Projektgeschäft erfordert Profis auf beiden Seiten und kann nicht automatisiert gesteuert werden“, so Eisenmagen. Natürlich gebe es bestimmte Tools, aber letztendlich würden immer noch Erfahrungswerte mit hineinspielen. Und ganz wesentlich: „Der Track Record des Bauträgers sowie die Kostensicherheit, also die Frage, in welchem Ausmaß und in welcher Form die Baukosten abgesichert sind oder ob es ein Kostenrisiko gibt. Letztlich ist die Qualität des Vertragspartners die entscheidende Position.“

Das weiß auch Markus Brandstätter, Managing Director und Gesellschafter der Rustler Gruppe: „Hilfreich ist natürlich, wenn man schon entsprechende Referenzen vorweisen kann. In unserem Fall ist es zudem so, dass die Bank auch die jeweiligen Konsulenten und die ausführenden Unternehmen schon kennt – dass es hier also ein bewährtes Team gibt, das auch der Bank zusagt und an diese regelmäßig reportet.“ Leichter sei die Projektfinanzierung in den letzten Jahren dennoch auch für langjährige Kunden nicht geworden. Das anhaltend niedrige Zinsniveau sei zwar ein wesentlicher Unterschied im zeitlichen Rückblick der Projektfinanzierung, „das heißt aber keineswegs, dass es leichter geworden ist, eine Finanzierung zu bekommen“, sagt Brandstätter. Strengere Richtlinien bei Banken und im Finanzwesen sowie nicht ausgeschöpfte Kreditvolumina bei Banken seien Indiz dafür.

Eigenkapitalquote ist entscheidend

Im Fall der Rustler Gruppe geht es – im Unterschied zur Finanzierung von längerfristigen Vermietungsprojekten – um die Finanzierung von Abverkaufsprojekten. Das sei vom Markt her der stärker nachgefragte Teil des Finanzierungsgeschäfts, sagt Roman Eisenmagen von der Erste Bank: „Wobei es hier es grundsätzlich um eine kurzfristig endfällige Finanzierung geht – für drei bis fünf Jahre, von der Entwicklung über den Bau bis zum Abverkauf, im Regelfall mit einer variablen Verzinsung in einer Bandbreite um die 2 Prozent.“ Variabel nicht wegen der derzeit niedrigen Zinsen, denn das habe bei dieser Laufzeit keine Relevanz, sondern das liege eher an der volatilen Rückführung, die aus den Abverkaufserlösen erfolge und nicht fix einkalkulierbar sei, daher scheide hier der Fixzins aus. „Im Bereich längerfristiger Vermietungsprojekte hingegen empfehlen wir natürlich eine Fixverzinsung“, so Eisenmagen, „wobei wir hier – Laufzeit 15 Jahre – bei entsprechender Bonität und guter Besicherung bei einem Fixzinssatz ab 2 Prozent sind.“

Ein ganz entscheidendes Kriterium ist bekanntlich die Eigenkapitalquote. „Diese hängt einerseits vom schon angesprochenen Track Record des Bauträgers ab und in sehr starkem Maß natürlich auch von der Bewertung der Liegenschaft“, erklärt Eisenmagen. Wobei im innerstädtischen Bereich – „gerade auch angesichts der gestiegenen Grundstückspreise“ – das Grundstück als Eigenkapitaläquivalent ausreichend sei. Wobei eine ganz wesentliche Rolle beim Grundstückspreis auch die Widmungsfrage spiele. Beim Eigenkapital gebe es übrigens unterschiedliche Formen: „Zum einen das klassische Cash-Eigenkapital, aber es gibt auch Eigenkapital-Surrogate wie Zusatzsicherheiten, Garantien – oder auch Vorweg-Verwertungen der Immobilie.“ Der Regelfall sei ein Mix.

„Sehr gut funktionierender Markt“

„Wir bewegen uns beim Eigenmittelanteil in einem Rahmen von rund 20 bis 30 Prozent, je nachdem ob es sich um eine reine Ankaufsfinanzierung handelt oder um die Finanzierung von Um- oder Neubauten“, sagt Brandstätter von der Rustler Gruppe – „wobei wir im konventionellen Neubaubereich Kreditverträge auf drei Jahre abschließen.“ Zweieinhalb bis drei Jahre benötige man im Schnitt, bis ein Projekt angekauft, geplant, fertiggestellt und verkauft sei.

Eine Vorweg-Verwertung zur Deckung von Eigenkapitalerfordernissen nimmt man bei Rustler derzeit nicht in Anspruch. Früher, so Brandstätter, sei es so gewesen, „dass die Bank den Kredit erst gewährt hat, wenn man beispielsweise 30 Prozent verkauft oder vermietet hatte. Heute ist es – dank eines sehr gut funktionierenden Marktes – so, dass wir oftmals schon mehr als 70 Prozent vor konkreten Bauaktivitäten verkauft haben.“ Wenn die Zahlungen von den zukünftigen Eigentümern der Wohnungen nach dem Bauträgervertragsgesetz abgewickelt werden, tue man sich mit der Finanzierung natürlich auch leichter – „aber grundsätzlich schließen wir die Verträge ohne einer definierten Vorverwertung ab.“

Immer öfter fällt im Zusammenhang mit Projektinanzierungen auch das Stichwort Crowdfunding im Rahmen von Beteiligungsmodellen. Mann man hier von einem Trend sprechen? Brandstätter: „Wir haben auch entsprechende Gespräche geführt, aber wir verfolgen derartige Konzepte nicht weiter. Die Idee an sich mag gut sein, wenn wir uns jedoch als Bauträger über Crowdfunding finanzieren würden, wäre für dieses Kapital eine vergleichsweise hohe Verzinsung zu kalkulieren.“ Das auf den ersten Blick attraktive System möge für die Investoren verlockend wirken, aus Sicht der Bauträger sehe man diese Art der Kapitalbeschaffung aber eher kritisch.