„Bauland muss mobilisiert werden“

14.09.2015

 
Die Stadt Salzburg und ihre Beckenlage. Nicht zuletzt wegen der topografischen ­Situation sind Baugrundstücke ein rares und daher ­teures Gut. Ein neues Raumordnungsgesetz könnte die Problematik entschärfen.
Gasse in der Salzburger Altstadt: Wie viele leerstehende Wohnungen sich hinter den Fassaden verbergen, ist unklar. Insgesamt sind es laut einer aktuellen Studie des Salzburger Instituts für Raumplanung rund 4.800.

„Auf hohem Niveau stabilisiert.“ – Diese Bewertung hört man derzeit beinahe standardmäßig, wenn es um die Preisentwicklung heimischer Immobilienkategorien geht. Gemäß dem aktuellen Salzburger Immobilien Index (SIX) für das Vorjahr trifft sie auch auf die Baulandpreise der Mozartstadt und ihrer Umlandgemeinden zu. Das allerdings nach enormen Sprüngen anno 2010 bis 2013. So weist der SIX 2014 im Hochpreissegment bei den registrierten Baulandverkäufen Durchschnittskosten von 879 Euro pro m2 aus. 2010 lag der vergleichbare Wert noch bei 403 Euro pro m2. 
Bei den günstigeren Grundstücken ergaben sich ebenfalls bemerkenswerte Steigerungen. Diese Entwicklung zeigt, dass die bisher für Salzburg-Stadt-Verhältnisse erschwinglicheren Lagen an Bedeutung gewinnen. Auffallend in der Analyse der Grundstückstransaktionen ist, dass sich Bauträger mit etwa 55 Prozent aller Käufe erneut stark engagierten. Diese Tendenz kann auf die guten Verkaufszahlen am Neubauwohnungsmarkt im Vorjahr zurückzuführen sein, deretwegen sich die Bauträger Flächen für neue Produkte sicherten.

Neue Wohnbauförderung schürt Hoffnungen
Vor diesem Hintergrund erläutert Gerald Hubner, Fachgruppenobmann der Salzburger Immobilien- und Vermögenstreuhänder: „Hauptthema des Wohnimmobilienmarkts der Stadt Salzburg ist es, Bauland zu mobilisieren. Ich hoffe, dass das neue Raumordnungsgesetz, an dem gerade gearbeitet wird, hier gute Ansätze liefert.“ Die nicht zuletzt aufgrund der topografischen Beckenlage knappen und daher teuren Baugrundstücke sind laut Hubner vor allem für Jungfamilien problematisch: „Ohne die finanzielle Hilfe ihrer Eltern können sie sich meist kein Eigentum leisten. Denn eine Wohnung mit 80 m2 schlägt sich mit rund 400.000 Euro zu Buche, natürlich ohne Einrichtung.“ Der Fachgruppenobmann zeigt sich vorsichtig optimistisch, dass die seit 1. April geltende neue Wohnbauförderung einen ersten Schritt zur Problemlösung setzt.

Auch die Mobilisierung leerstehender Wohnungen in der Mozartstadt könnte den Markt entspannen. Das Salzburger Institut für Rauplanung (SIR) erhob kürzlich in einer Studie, dass von etwa 4.800 die Rede ist. Aber nicht alle gelten als mobilisierbar. Das SIR schätzt, dass 500 dieser Wohnungen saniert werden, 300 seien wegen Auslandsaufenthalten ungenutzt, und 500 befinden sich vor einer Großsanierung oder einem Abbruch. Bleiben nach Adam Riese 3.500 Stück. In einem Grundsatzamtsbericht vom 29. Juni 2015 legt die Stadt Salzburg ihre diesbezüglichen Pläne vor. Dort heißt es, dass ein Modell entwickelt werden soll, das die leerstehenden Bleiben dem Mietwohnungsmarkt zu akzeptablen Preisen zugänglich macht. Und weiter im Wortlaut des Amtsberichts: „Kernstücke dieser Überlegungen sollen einerseits in der Risikominimierung, Entbürokratisierung und Garantie für VermieterInnen durch die Stadt bzw. einer ihr zurechenbaren Organisationseinheit und andererseits in einer Entlastung der MieterInnen und Erhöhung der Anzahl der Mietwohnungen in der Stadt Salzburg liegen.“

Die Stadt als Makler?
Das bedeutet übersetzt, dass die Stadt in diesem Segment künftig selbst als Makler fungieren möchte. Bei der Prüfung der Umsetzbarkeit entpuppte sich die Errichtung einer stadteigenen GmbH als nicht zielführend. Deshalb wurden Vorgespräche mit dem „Verband der gemeinnützigen Bauträger – Landesgruppe Salzburg“ geführt. Dieser bekundete Interesse. Die Gemeinnützigen sollen die leerstehenden Wohnungen um 70 Prozent des ortsüblichen Preises anmieten und 80 Prozent weitervermieten. Damit das funktioniert, garantieren sie den Eigentümern unter anderem die Miete, die Betriebskosten sowie Reparaturkosten nach Schäden. Gerald Hubner, Fachgruppenobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in Salzburg, meint dazu: „Diese Idee klingt lediglich auf dem Papier gut. In der Praxis wird sie – so sie überhaupt realisiert wird – nicht aufgehen. Das Grundproblem liegt im österreichischen Mietrecht, das dringend einer Reform bedarf. Möglicherweise wird diese nach den Wahlen in Wien endlich ernsthaft angegangen.“