Ausländische Investoren am Wiener Büromarkt sehr aktiv

13.03.2015

 
Die öffentliche Hand bleibt einer der wichtigsten Mieter am Büroimmobilienmarkt in Wien. Die Mietnachfrage wird deswegen noch lange nicht angekurbelt.
Der Erste Campus am Wiener Hauptbahnhof ist eines der größten Büroprojekte, die heuer fertiggestellt werden. Die Erste Group nutzt den Komplex allerdings selbst.
Der Erste Campus am Wiener Hauptbahnhof ist eines der größten Büroprojekte, die heuer fertiggestellt werden. Die Erste Group nutzt den Komplex allerdings selbst.

Vor dem Hintergrund der mageren heimischen Konjunkturaussichten und des niedrigen Zinsumfelds präsentiert sich der Wiener Büromarkt derzeit zweigeteilt: Während der Investmentmarkt im Vorjahr mit 2,8 Milliarden Euro alle Rekorde brach, blieb am Vermietungsmarkt die Nachfrage klar hinter den Erwartungen. Dies geht aus dem aktuellen Büromarktbericht für das Frühjahr 2015 der Otto Immobilien Gruppe hervor. 
Mit nur 215.000 m² lag die Nachfrage am Vermietungsmarkt fast ein Viertel unter dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre, wobei vor allem die öffentliche Hand viele ihrer erwarteten Flächengesuche nicht realisiert habe. Besonders verhalten sei die Nachfrage im hochpreisigen Segment in Bestlagen gewesen, berichten die Experten von Otto Immobilien. Beliebt hingegen seien bei Mietern derzeit „moderne Erstbezugsflächen mit guter Verkehrsanbindung in mittelpreisigen Flachbauten ebenso wie kleinere Flächen bis 500 Quadratmeter“, weiß Alexander Fenzl von Otto Immobilien Gewerbe.

Kapital sucht Anlage
Der Investmentmarkt 2014 verzeichnet laut Marktbericht hingegen ein Rekordjahr: 2,8 Milliarden Euro wurden bei Transaktionen im gewerblichen Sektor umgesetzt – rund 65 Prozent mehr als im Jahr 2013. „Dies entspricht dem höchsten Wert seit 2007“, so Studienautorin Martina Cerny. Für mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens waren nach ihren Erhebungen internationale Investoren verantwortlich. Klar dominierend war in Wien das Bürosegment mit einem Anteil von zwei Dritteln, gefolgt vom Retail- und Hotelbereich und den Logistikimmobilien, die nach Jahren der Stagnation nun wieder im Kommen sind. Mangels alternativer Anlageformen und überaus hoher Liquidität am Markt werden Immobilien als Assetklasse für private wie institutionelle Anleger auch aus dem Ausland immer interessanter. „Das Motto lautet: Kapital sucht Anlage“, so Eugen Otto.

Mietniveau stabil
Weiterhin zu gering sei das Angebot an neuen Büroflächen – vor allem auch angesichts des Rekordtiefs im Vorjahr, heißt es im Büromarktbericht weiter. Fenzl: „Von den 130.000 m², die heuer realisiert werden, kommt nur ein geringer Teil auf den Markt. Allein der Erste Campus am Wiener Hauptbahnhof ist für drei Viertel der neuen Flächen verantwortlich – wird aber von der Erste Group selbst genutzt.“
Solid und teilweise auf dem Niveau des Vorjahres präsentieren sich die weiteren Fundamentalfaktoren des Wiener Büromarkts: So sieht man die Nominalmieten weiter stabil mit durchschnittlich 13 Euro pro m² für Erstbezugsflächen in Neubauten. Auch die Spitzenmieten bewegen sich mit 25 Euro pro m² auf Vorjahresniveau. Erfreuliche Entwicklungen beobachtet Martina Cerny für die Leerstandsquote am Gesamtmarkt, die – vor allem aufgrund des geringen Fertigstellungsvolumens – im Vorjahr stabil bei 6,5 Prozent lag und nun nachgeben könnte. Die Renditen gerieten auch aufgrund der starken Nachfrage im Vorjahr unter Druck: Die Spitzenrenditen für moderne Büroobjekte sanken nach ihren Worten im Vorjahr auf 4,75 Prozent und dürften weiter fallen. Im Jahr 2013 lag dieser Wert noch bei 5,25 Prozent.

Öffentliche Hand – der wichtigste und größte Mieter
Wie bedeutend die öffentliche Hand als Mieter ist, haben die Experten von Otto Immobilien in der Frühjahrsausgabe des Büromarktberichts erstmals untersucht und ausgewertet. Demnach waren im Vorjahr Mieter aus dem öffentlichen Bereich für mehr als ein Fünftel der Vermietungsleistung nach Quadratmetern verantwortlich. „Seit 2009 war – mit nur einer Ausnahme – immer ein Unternehmen des öffentlichen Sektors der größte Mieter“, so Alexander Fenzl.