Bauwerksbuch: Drohnen als Werkzeug der Gebäudedokumentation
Mit der verpflichtenden Einführung des Bauwerksbuchs ergeben sich neue Anforderungen. Die Dokumentation des baulichen Zustands rückt neben rechtlichen Grundlagen zunehmend Fragen zur praktischen Umsetzung in den Fokus. Ein Unternehmen zeigt, wie Drohnen, kombiniert mit strukturiertem Bildmaterial und KI-gestützter Auswertung, einen zentralen Beitrag zur Umsetzung leisten können.
Der aktuelle OIZ-Artikel „Bauwerksbuch – neue Anforderungen an Verwalter von Immobilien in Wien“ zeigt klar auf, welche rechtlichen und normativen Grundlagen Eigentümer*nnen und Hausverwaltungen künftig zu beachten haben. Aufbauend auf dieser Analyse möchten wir in diesem Beitrag einen praxisorientierten Blickwinkel beisteuern: Wie lassen sich die Anforderungen effizient und haftungssicher umsetzen – besonders bei komplexen Bestandsbauten? Und welche Rolle kann moderne Luftbildtechnologie dabei spielen?
Vom regulatorischen Anspruch zur operativen Umsetzung
Die ÖNORMEN B1300 und B1301 bilden das technische Fundament der Bauwerksbuch-Pflicht. Sie fordern eine regelmäßige Beurteilung von Sicherheits- und Erhaltungszustand auf Grundlage nachvollziehbarer Dokumentation. Genau hier setzt AeroSurvey Solution an:
Wir dokumentieren die Gebäudehülle vollflächig, hochauflösend und systematisch – mit professioneller Drohnentechnologie, thermografischen Zusatzmodulen und KI-gestützter Bildauswertung. Kamil Lagun, Geschäftsführer bei AeroSurvey Solution
Durch eine strukturierte Vorgehensweise lassen sich Gebäude vollumfänglich erfassen – ohne Gerüste, ohne Zugang zu Nachbarliegenschaften und ohne Sichtbarkeitslücken. Die Luftbildaufnahmen erfolgen entlang eines klar definierten Rasters (Beispielsweise die Fassade: von oben nach unten, Stockwerk für Stockwerk, systematisch dokumentiert), mit markierten Schadstellen, GPS-Zeitstempel und metadatenbasierter Bildstruktur.
Technische Umsetzung: Strukturierte Bilddaten statt Einzelaufnahmen
Unsere eingesetzte Flotte ermöglicht Bildauflösungen von bis zu 0,7 Zentimeter pro Pixel. Die Kamerasysteme sind mit visuellen und thermischen Sensoren ausgestattet. Die DJI Avata 2 kommt dabei speziell für enge, schwer zugängliche Bereiche wie Innenhöfe oder Zwischendächer zum Einsatz, wo herkömmliche Drohnen nicht sicher navigieren können. Die DJI Mini 4 Pro ergänzt das Setup für hochauflösende Einzeldokumentationen bei kleineren Objekten oder stark bebauten Umgebungen. Bei Bedarf werden punktuell auch Orthofotos, 3D-Punktwolken und Photogrammetrieaufnahmen erzeugt – beispielsweise für Dachflächen, technische Aufbauten oder Lichthöfe.
Alle Bilddaten werden übersichtlich nach Bauteil und Schadensart aufbereitet. In Zusammenarbeit mit unseren Partner*innenbüros, die auf die Erstellung von Bauwerksbüchern spezialisiert sind, haben wir einen durchgängigen Workflow entwickelt, bei dem das Bildmaterial direkt in den Arbeitsprozess übernommen werden kann – formatgerecht, sortiert und für Dritte nachvollziehbar.
Ergänzend bieten wir eine Live-Übertragung per „Live!Monitor“, wodurch Fachplaner*innen oder Sachverständiger*innen den Drohnenflug in Echtzeit mitverfolgen und relevante Bereiche unmittelbar identifizieren können. Das spart nicht nur Zeit, sondern verbessert die Abstimmung bei komplexen Objekten.
Substanzbewertung neu gedacht
Durch den Drohneneinsatz ändert sich auch der gesamte Terminprozess für viele Fachfirmen grundlegend. Da unsere Einsätze in der Regel keinen Zugang zu Innenräumen, keine Schlüssel oder Vor-Ort-Begleitung erfordern, sind wir als Drohnendienstleister weitgehend unabhängig von Bewohner*innen, Hausverwaltungen oder zeitlichen Zugangsbeschränkungen. Das schafft Flexibilität, reduziert Koordinationsaufwand und beschleunigt die Projektdurchführung erheblich.
AeroSurvey Solution wurde in den letzten Monaten vermehrt von Ziviltechniker*innen und Hausverwaltungen beauftragt, Bestandsobjekte visuell zu dokumentieren, um sie in den Erstellungsprozess eines normgerechten Bauwerksbuches einzubinden. Die Anwendungsbereiche reichen von klassischen Zinshäusern über Gewerbeobjekte bis hin zu historischen Bauten. Besonders vorteilhaft zeigt sich der Drohneneinsatz bei baulich schwer einsehbaren Bereichen wie Innenhöfen, Dachkanten, Gesimsen oder technischen Aufbauten.
Zusammenarbeit mit der IFS Immobilien Facility Services
Wir als AeroSurvey Solution haben uns bewusst für die Zusammenarbeit mit der IFS entschieden, da dieses Unternehmen über langjährige Erfahrung sowie eine hohe fachliche Kompetenz im Bereich der normgerechten Erstellung von Bauwerksbüchern verfügt. Während das Team der IFS GmbH die Innenbereiche der Liegenschaft dokumentiert, übernehmen wir die vollständige Außendokumentation mittels Drohne.
Ein Beispiel aus der Praxis zeigt: Die Zusammenarbeit funktioniert. Gemeinsam mit der IFS waren wir im 19. Wiener Bezirk im Einsatz – beauftragt von einer Hausverwaltung mit der Erstellung eines vollständigen Bauwerksbuchs. Durch den Einsatz unserer Drohnentechnologie konnten nicht direkt einsehbare Bauteile wie Feuermauern, Gesimse, Dachflächen, Innen- und Lichthöfe sowie Fassadenabschnitte hochauflösend und strukturiert dokumentiert werden. Besonders auffällig war in diesem Fall ein rissiges, locker sitzendes Gesimselement, das auf herkömmlichem Weg nicht oder nur unter großem Aufwand erkennbar gewesen wäre.
„Durch die Drohnendokumentation konnten wir erstmals die gesamte Dachlandschaft systematisch erfassen – ohne Mehraufwand für Gerüste oder Absturzsicherung. […] Wir können dadurch deutlich mehr potenziell gefährdende Stellen erfassen und liefern unseren Kundinnen somit bessere Ergebnisse. Zusätzlich eröffnen die Perspektiven aus der Luft ganz neue Blickwinkel – insbesondere auf Bereiche wie Gesimse, Feuermauern oder Innenhöfe, die mit klassischen Bodenaufnahmen oft nur unzureichend dokumentierbar sind.“ Memsur Hasanović von der IFS
Technischer Partnerin statt Ersatzlösung
Das Bauwerksbuch ist mehr als ein Pflichtdokument. Richtig eingesetzt, wird es zum Werkzeug für Substanzerhalt und strategische Instandhaltung. Voraussetzung ist eine klare, nachvollziehbare Datengrundlage. Hier liefern wir als technischer Partner die visuelle Basis: Hochaufgelöste, sortierte und strukturierte Bilddaten, ergänzt durch thermische Zusatzinformationen, KI-basierte Voranalysen und auf Wunsch Live-Feedback während der Aufnahme. Daraus entstehen Entscheidungsgrundlagen – für Ziviltechniker*innen, Eigentümer*innen, Hausverwaltungen oder Gerichte.
Abgrenzung zu konventionellen Methoden
Im Gegensatz zu einfachen Drohnenaufnahmen durch Lai*innen – etwa ohne GPS, ohne klare Flugplanung oder mit fehlender Nachbearbeitung – bieten wir einen vollständig standardisierten Aufnahmeprozess mit gerichtsfester Dokumentation, nachvollziehbarer Bildlogik, geprüfter Datenstruktur und DSGVO-konformer Verarbeitung. Unsere Aufnahmen sind nicht nur technisch präziser, sondern auch direkt weiterverwendbar in bestehenden Prüfberichten oder Softwarelösungen.
Fazit: Drohnendaten als integraler Bestandteil des Bauwerksbuchs
Wir verstehen uns nicht als Ersatz, sondern als technologische Ergänzung zum Fachverstand. Drohnen liefern neue Blickwinkel, erhöhen die Aussagekraft der Dokumentation und machen selbst komplexe Bestandsobjekte visuell zugänglich. Die Verpflichtung zur Bauwerksbucherstellung ist eine Chance: Für mehr Sicherheit, mehr Transparenz und mehr Qualität. Und mit den richtigen Werkzeugen auch effizient und wirtschaftlich umsetzbar.
