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Dachansicht des Projekts Doblhofgasse 9 der Obenauf Immobilienentwicklung.

Wirtschaftliche Alternativen

08.04.2019

Den wirtschaftlichen Schwierigkeiten im klassischen Geschäftsfeld „Zinshaus kaufen, sanieren, ausbauen und die einzelnen Wohnungen verkaufen oder vermieten“ begegnen die Projektentwickler mit interessanten „anderen Vereinbarungen“ mit Besitzern.

Laut aktuellem Zinshaus-Marktbericht von Otto Immobilien ist das Angebot an attraktiven Wiener Gründerzeit-Zinshäusern „weiter gesunken“. In der Folge, heißt es in dem Bericht, hätten auch die Mindestpreise in einigen Bezirken teils kräftig zugelegt. Aus der Sicht von Andreas Kropf, Geschäftsführer der „Obenauf“ Immobilienentwicklung GmbH, hängt der „momentan sehr hohe Marktpreis“ mit den derzeit sehr niedrigen Zinsen zusammen, denn: „Je niedriger die Zinsen sind, umso höher ist der Immobilienanteil im Portfolio von großen Investoren, und das treibt natürlich den Preis etwas nach oben, daher ist es momentan auch sehr schwierig, Zinshäuser zu bekommen, die unserem Geschäftsmodell entsprechen“, sagt Kropf – nämlich dem Geschäftsmodell „Zinshaus kaufen, sanieren, ausbauen und dann die einzelnen Wohnungen verkaufen – oder sie weiter zu vermieten, wenn Bestandsmieter da sind. Und das bei einem Anlagehorizont von nur zwei oder drei Jahren.

So hat man sich denn auch unterschiedliche Ansätze der Immobilienentwicklung überlegt. Zum einen ausgehend von der Situation einer Wohnungseigentumsgemeinschaft in einem Gründerzeithaus, wo Sanierungsbedarf da ist, sprich: das Haus braucht ein neues Dach, es besteht der Wunsch der Wohnungseigentumsgemeinschaft, einen Lift einzubauen, die Steigleitungen gehören saniert, die Fassaden sind zu sanieren. Jeder Wohnungseigentümer müsste also in das Haus investieren, um diese sanierenden Maßnahmen setzen zu können. „Und hier“, so Kropf, „schaffen wir oft eine klassische Win-win-Situation, indem wir an solche Wohnungseigentumsgemeinschaften herantreten mit dem Wunsch, den Rohdachboden zu kaufen und auszubauen, und wenn wir dann Dachgeschoßwohnungen bauen dürfen und das Projekt durchgerechnet haben, sanieren wir – aufgrund der Lage bzw. der Verkaufspreise, die für diese Wohnungen zu erzielen sind – die eine oder andere sanierende Maßnahme im Haus mit.“ Und vielleicht bleibe dann sogar ein kleiner Geldbetrag für die einzelnen Wohnungseigentümer übrig, den sie zusätzlich bekämen. „Das heißt, wir als Unternehmen Obenauf haben ein wirtschaftliches Projekt oben am Dach, und die Wohnungseigentumsgemeinschaft hat den Vorteil, dass sie ein saniertes Haus hat und vielleicht sogar noch einen kleinen Geldbetrag bekommt anstatt in die Sanierung des Hauses investieren zu müssen.“ Ein Modell, das man öfter umsetze – wobei natürlich alle Wohnungseigentümer zustimmen müssten, denn ein Einzelner könne das Projekt schon verhindern.

Trügerische Quadratmeterrechnungen

 Ein anderer Ansatz ist eben, ein ganzes Zinshaus zu kaufen, wobei dann hinsichtlich Wirtschaftlichkeit viele Faktoren mit hineinspielen: in welchem Zustand das Zinshaus ist und was es kostet, wie viele Wohnungen in dem Zinshaus vermietet sind, ob die Mieter daran interessiert sind, dass die Wohnungen saniert werden, ob sie ausziehen oder ob sie, wenn sie bleiben wollen, dann auch bereit sind, ihre Mietverträge anzupassen, wenn sanierende Maßnahmen durchgeführt worden sind, ob die Mieter zum Beispiel einen Balkon zahlen, der mit errichtet werden könnte. Hier gibt es also viele Fragen, die zu klären sind, wenn zu Projektbeginn eine Abschätzung bzw. eine Kalkulation gemacht wird, wie viel ins Haus investiert werden muss und welche Erträge am Ende des Projektes zu erwarten sind. Erträge aus Erlösen von Wohnungen, die man verkauft, oder aus Mieten, die man weiterhin von den Bestandsmietern bekommt und die dann auch langfristig zur Projektfinanzierung beitragen müssen.

Kalkuliert werde im Prinzip in Quadratmetern, aber: „Diese Quadratmeterrechnungen können auch sehr trügerisch sein“, so Kropf, „denn wenn man zum Beispiel zu einem Dachgeschoß mit 500 Quadratmetern einen Lift dazubaut, legen sich die Kosten für den Lift natürlich anders auf den Quadratmeter des Dachgeschoßes um als bei einem Dachgeschoß mit 1000 Quadratmetern.“ Hier könnten sich also ganz unterschiedliche Quadratmeterpreise ergeben.“ Das Unternehmen Obenauf habe den Vorteil, „dass wir mit unserer Generalunternehmung natürlich auch Baukalkulationen im eigenen Haus durchführen und somit im Vorfeld gut kalkulieren und abschätzen können, was uns ein solches Bauprojekt kosten wird.“

Zinshäuser kaufen, sanieren und dann die Wohnungen vermieten oder verkaufen – eigentlich das angestammte Geschäftsfeld auch von Hans Jörg Ulreich, Geschäftsführender Gesellschafter der Ulreich Bauträger GmbH. Oder wie Ulreich Wert legt zu erklären: „Unser Unternehmensschwerpunkt liegt auf nachhaltigen Sanierungen von Gründerzeitgebäuden.“ Die Wohnungen in den höheren Stockwerken, die für Eigennutzer attraktiv sind und wo Balkone möglich sind, sowie Dachgeschoße werden verkauft, die anderen Wohnungen – in der Regel kleinere Wohnungen im ersten und zweiten Stock sowie die Gewerbeflächen im Erdgeschoß – werden vermietet. „Damit folge ich allerdings nur meiner eigenen Unternehmensphilosophie“, sagt Ulreich, „natürlich könnte ich alle Wohnungen auch zum Verkauf anbieten.“ Er hänge jedoch persönlich an seinen Projekten und baue also nicht nur für Kunden, sondern auch immer für sich selbst. Damit bleibe er ein Partner seiner Käufer, auch als Nachbar. Und: „Ich verbürge mich damit auch für die beste Qualität und Sicherheit in unseren Häusern.“ Natürlich baue man anders, wenn man es auch für sich selbst tue.

Tauschen statt kaufen

Wobei er, Ulreich, in letzter Zeit eigentlich gar nichts mehr klassisch gekauft, sondern mit Besitzern andere Vereinbarungen getroffen habe. Einer Erbengemeinschaft zum Beispiel sei manchmal wichtig, dass ein Haus, in dem die Eltern oder Großeltern von klein auf gelebt hätten, erhalten bleibe. „Wenn Geld, Know-How und Zeit für die Sanierung fehlen und eigentlich kein richtiger Verkaufswille da ist, kann man mit uns gemeinsam Alternativen entwickeln“, so Ulreich, „beispielsweise mehrere sanierte Wohnungen im Haus gegen das unsanierte Objekt tauschen – wir kümmern uns über die Hausverwaltung dann auch gerne um Verwaltung und Vermietung dieser Wohnungen, wickeln das Ganze ab und geben entsprechende Garantien, während das volle Risiko bei uns bleibt.“ Es gehe – wie bei jedem Geschäft – oft um Vertrauen, besonders bei Immobilien. Viele Besitzer wollten ihr Objekt in guten Händen wissen, das sei oft wichtiger, als der maximale Gewinn.

„Derzeit ist der Zinshausmarkt aber kein leichter“, betont Ulreich. Ein Ankauf und eine Sanierung könne wirtschaftlich heute oft in die Hose gehen. Einerseits würden Baukosten unterschätzt, andererseits seien die rechtlichen Rahmenbedingungen besonders in Wien ein echtes Risiko. Mit dem Richtwertmietzins für noch so top sanierte Altbauten gehe es sich jedenfalls für private Vermieter schwer bis gar nicht aus. Die rechtlichen Hindernisse seien ein großer Hemmschuh und Sanierungen gingen dramatisch zurück. Wenn jemand heute noch ein Zinshaus kaufe, dann in der Regel als Stellplatz – nicht für die PKWs, sondern für sehr viel Geld. Es werde also nicht saniert, sondern gehalten. „Das ist eine Katastrophe für das Stadtbild und natürlich auch für den Wohnungsmarkt“, so Ulreich. Er habe noch viele sogenannte Pipeline-Projekte, die er in der Vergangenheit erstanden habe und Schritt für Schritt umsetze. Er müsse derzeit nicht kaufen.

In 10 Prozent aller Projekte sei es wiederum der Fall, dass wir das Haus nicht mehr erhalten werden könne und man daher neu baue. Ulreich: „Neubauten sind natürlich wesentlich günstiger, weil einfacher im Bau und in der Erhaltung, sie erzielen mehr Fläche und sind mietrechtlich nicht reglementiert. Wenn wir tatsächlich neu bauen müssen, bieten wir Bestandsmietern Alternativen in unseren anderen Projekten an.“

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