Eine zusätzliche Spur für Makler
OIZ: Was bewog Sie, das a-meta-Geschäft in Österreich voranzutreiben?
GEORG SPIEGELFELD: Ich stieß vor etlichen Jahren in den USA und in Kanada auf diese Idee des gemeinsamen Arbeitens – und darum geht es ja beim Marktplatz. Dort in Übersee kooperieren Unmengen von Immobilienkanzleien via Multiple Listing Services (MLS). Diese Netzwerke sind regional extrem bekannt. Die Kunden schätzen sie als geprüft und seriös. Makler, die nicht Teil eines solchen Netzwerks sind, werden kritisch hinterfragt. Von dieser Grundidee ausgehend, dachte ich mir, dass auch der heimische Markt für diese Art der Zusammenarbeit reif ist.
OIZ: Und, war er das?
SPIEGELFELD: Ich war nicht der Erste, der diesen Gedanken hegte. Die Umsetzung scheiterte stets daran, dass es hierzulande, obwohl Österreich ein kleines Land ist, eine Reihe unterschiedlicher Software-Anbieter gibt. Man kann nämlich innerhalb einer Software ein MLS-System etablieren, allerdings nicht Software-überschreitend. Das ist der Knackpunkt. So versuchte ich, die relevanten Software-Firmen für das Thema zu gewinnen. Das stockte jedoch.
OIZ: Wie gingen Sie weiter vor?
SPIEGELFELD: Ergo wählte ich einen anderen Weg, sprich ich trat an die großen Branchenvertreter heran, konkret an den Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder sowie an den Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI). Gemeinsam mit dem Immobilienring IR, bei dem ich Vorstand bin, gründeten wir im Oktober 2018 die Immobilien Marktplatz GmbH mit mir als Geschäftsführer. Im Grunde genommen bauten der Fachverband, der ÖVI und der Immobilienring IR die Autobahn, befahren müssen sie die Makler aber selbst.
OIZ: Wie holten Sie die Software-Firmen schließlich doch an Bord?
SPIEGELFELD: Das war nicht einfach und bedurfte vieler Gespräche. Wir konnten EDI-Real, JustImmo und TopReal gewinnen. Ab Mai 2023 wird onOffice ebenfalls dabei sein. Wir sind meines Wissens die ersten Anbieter weltweit, die Software-überschreitend einen Marktplatz gestalten. Das ist ein zentraler Punkt. Wir eröffnen hierzulande jedem Makler die Möglichkeit, dass er über eine Schnittstelle seine Objekte in den Marktplatz einspielt beziehungsweise auf Objekte anderer Makler zugreift. Dabei ist es unerheblich, mit welcher Software er selbst arbeitet.
OIZ: Welche Makler dürfen am Marktplatz teilnehmen?
SPIEGELFELD: Gebewerberechtlich befugte Immobilienmakler, die ihr Gewerbe aktiv an einem inländischen Bürostandort betreiben und über einen eigenen Auftritt im Internet verfügen. Immobiliencard-Inhaber sind ohne weitere Prüfung zur Teilnahme berechtigt. Eine ruhende Gewerbeberechtigung reicht hingegen nicht aus. Diesbezüglich sind wir sehr strikt. Die Makler müssen mit der Immobilien Marktplatz GmbH die Vereinbarungen über die Nutzungsbedingungen abschließen. Weiters können Mitarbeiter im aufrechten Dienstverhältnis inklusive Sozialversicherungsbestätigung oder Gewerbeberechtigung an Bord; ebenso solche mit einer Mindestausbildung gemäß ONR 43001-1 – also Maklerassistent – oder einer vergleichbaren Ausbildung. Der Marktplatz ist lediglich für Mitarbeiter mit Kundenkontakt im Außendienst, nicht für solche im Backoffice.
Im Übrigen ist das Nutzungsentgelt sehr gering (siehe Kasten). Wir arbeiten zum Selbstkostenpreis.
OIZ: Gemäß den „Immobilienmarktplatzregeln“ (siehe Kasten) erfolgt die Freischaltung der Objekte in drei Stufen. Was ist Stufe 1?
SPIEGELFELD: Das ist die firmeninterne Verwertung. Sprich, vor der Ersichtlich-Machung auf dem B2B-Marktplatz kann der einbringende Makler seine Vormerkkunden informieren. Dafür hat er maximal 14 Tage Zeit, wobei die Frist zu laufen beginnt, sobald das Objekt vollständig aufbereitet ist.
OIZ: Und die zweite Stufe?
SPIEGELFELD: Dabei handelt es sich um die Ersichtlich-Machung auf dem B2B-Marktplatz. Die einbringenden Marktplatzteilnehmer verpflichten sich dazu, die von ihnen zur Vermarktung in welcher Form immer – Kauf, Miete, Baurecht, Pacht – übernommene Objekte in Österreich den anderen Teilnehmern zur gemeinsamen Vermarktung nach Maßgabe der „Immobilienmarktplatzregeln“ ersichtlich zu machen. Der einbringende Teilnehmer soll somit jedes einzelne Objekt in seinem Portfolio unabhängig vom Rechtsverhältnis auf dem B2B-Immobilien Marktplatz einstellen oder dort sichtbar machen. Das bedeutet, dass Informationen und Daten zu einer Immobilie in jenem Umfang verfügbar gemacht werden, wie sie auch öffentlich auf einem Portal angezeigt werden, beispielsweise „Drei-Zimmer-Wohnung, 75 Quadratmeter, Altbau, 1150 Wien etc.“. Der einbringende Makler kann das Objekt aber auch einer zu definierenden Gruppe komplett freigeben. Er entscheidet, wer mit welcher seiner Immobilien wie arbeitet. Im Falle einer Freigabe kann der Marktplatz-Partner das Objekt wie sein eigenes anbieten.
OIZ: Kommen wir zu Stufe 3.
SPIEGELFELD: Das ist die Insertion auf dem B2C-Marktplatz, dessen Internetadresse www.immomarktplatz.at lautet. Spätestens 14 Tage nach der Ersichtlich-Machung auf dem B2B-Marktplatz – also Stufe 2 – soll der einbringende Makler das Objekt dort online stellen. Erst danach soll er es auf weiteren Kundenportalen anbieten.
Nutzungsentgelt
Das Nutzungsentgelt für die Teilnahme am B2- und B2C-Marktplatz bemisst sich nach der Anzahl der zugangsberechtigten Personen im Unternehmen des jeweilige Marktplatzteilnehmers. Der Immobilienmakler bezahlt für Einzelunternehmen für jeden Monat der Teilnahme eine laufende Gebühr in Höhe von 15 Euro je Maklermitarbeiter. Für juristische Personen ist zumindest eine monatliche Nutzungsgebühr von 30 Euro plus 10 Euro je Maklermitarbeiter zu entrichten. Für Immobilienverwalter als B2B-Marktplatzteilnehmer beträgt die monatliche Pauschale 35 Euro vereinbart. Alle genannten Beträge gelten jeweils zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer. Die Mindestteilnahmedauer beträgt ein Jahr.
Backoffice-Mitarbeiter fallen nicht in die Zugriffsberechtigtenzahl, solange sie ausschließlich Tätigkeiten im Innenverhältnis des Marktplatzteilnehmers erbringen (Buchhaltungs-, Sekretariatskräfte, Assistenten etc.) und sie nicht nach außen im Kundenverkehr bei der Akquisition und/oder Vermittlung aktiv sind.
OIZ: Wie soll www.immomarktplatz.at wahrgenommen werden?
SPIEGELFELD: Ganz klar als DIE Plattform der Immobilienmakler. Unser Ziel ist es, hierzulande die dritte Stelle nach willhaben und ImmoScout zu erreichen. Denn die Kunden werden lernen, dass sie die neuen Objekte künftig zuerst auf www.immomarktplatz.at finden.
Der B2B-Marktplatz wiederum soll bald durch Tools, die Kreditwürdigkeit, Lage etc. betreffen, aufgewertet werden. Vor allem den kleinen Maklerunternehmen wollen wir auf diese Art Benefits liefern. Schließlich bilden die breite Masse EPUs oder KMUs, die zu zweit, zu dritt oder zu viert tätig sind.
OIZ: Gibt es auch Ausschlusskriterien?
SPIEGELFELD: Ja, natürlich. Wie erwähnt lassen die strengen Nutzungsbedingungen nur geprüfte und seriös arbeitende Makler zu. Wer zugelassen ist und gegen die Immobilienmarktplatzregeln verstößt, kann ausgeschlossen werden. Das entscheidet ein Beirat für Schlichtungsfälle.
OIZ: Warum holten Sie kürzlich die Verwalter an Bord?
SPIEGELFELD: Um auch für gewerberechtlich befugte Immobilienverwalter attraktiv zu sein, gaben wir ihnen die Möglichkeit, ihre Objekte direkt in den B2B-Marktplatz einzubringen, ohne dass sie den Umweg über ihre Partner-Makler gehen müssen. Sie können ihre Immobilien aber wie gesagt lediglich einbringen, jedoch dort nicht als Makler tätig werden. Bauträger wiederum können ihre Objekte über einen Lead-Makler einbringen. Selbst Marktplatzteilnehmer sein können sie nicht. Auch Privatpersonen sind von der Teilnahme ausgeschlossen.
OIZ: Kommen wir zur brisanten Frage der Provisionsaufteilung.
SPIEGELFELD: Grundsätzlich gibt der das Objekt einbringende Makler an, in welchem Verhältnis die Provision aufzuteilen ist. Jeder makelnde Marktplatzteilnehmer, der für einen erfolgreichen Abschluss kausal war, hat Anspruch auf den entsprechenden Anteil an den von Interessenten beziehungsweise von Abgebern bezahlten Provisionen nach Maßgabe der getroffenen Vereinbarungen. Nachlässe dürfen nur mit ausdrücklicher Zustimmung des einbringenden Maklers gewährt werden.
OIZ: Ihr Plädoyer an Ihre Berufskollegen?
SPIEGELFELD: Es ist drängt sich auf, dass sie den Marktplatz JETZT in ihre Geschäftsmodelle integrieren. Einerseits, weil sich der Markt bekanntlich kürzlich gedreht hat: Die Makler müssen jetzt die Kunden suchen – und nicht mehr die Objekte. Andererseits wegen des Bestellerprinzips, das ab 1. Juli 2023 gilt. Wir lassen zur Sicherheit gerade juristisch abklären, ob der Marktplatz den neuen Regelungen entspricht. Die ersten Rückmeldungen sind positiv.
OIZ: Vielen Dank für das Gespräch, Herr Spiegelfeld.
Webinar in der Nachschau
Am 17. März 2023 um 13 Uhr veranstaltete der Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder ein Webinar, bei dem es (neben dem Bestellerprinzip) um den Marktplatz ging. Es ist nachträglich abrufbar: https://immowebinar.at/archive
Auf www.immomarktplatz.at und auf der Website des Fachverbands, www.wkimmo.at, stehen die Marktplatzregeln, die Nutzungsbedingungen, das Anmeldeformular für Mitglieder mit Immobiliencard sowie das Anmeldformular für Mitglieder ohne Immobiliencard zum Download bereit.
