Das Ziel der Neuregelungen im Bereich der Umsatzsteuer ist es, unsystematische Ergebnisse zu verhindern. Aus der Anschaffung oder Errichtung von besonders repräsentativen Immobilien ergaben sich regelmäßig hohe Vorsteuerguthaben, die insbesondere auch bei der Überlassung derartiger Liegenschaften durch Körperschaften oder Vermögensmassen an nahestehende Personen anfielen. Die Beurteilung der Frage, ob solche Vermietungen eine unternehmerische Tätigkeit darstellten, führte neben erhöhtem Prüfungsaufwand auch zu Rechtsunsicherheit.
Rechtslage bis 31. Dezember 2025
Vermietungen zu Wohnzwecken waren nach § 6 Abs. 1 Z 16 UStG ausnahmslos nicht von der Umsatzsteuer befreit. Sie unterlagen nach § 10 Abs. 2 Z 3 lit a UStG zwingend einer zehnprozentigen Umsatzsteuer. Mit der Umsatzsteuerpflicht bestand auch die Möglichkeit zur Geltendmachung der Vorsteuer (i. d. R. 20 %). Dies war nicht nur ab dem Vermietungszeitpunkt möglich, sondern – bei entsprechendem Nachweis – bereits bei der Anschaffung und Errichtung der Immobilie.
Rechtslage seit 1. Jänner 2026
Seit 1. Jänner 2026 besteht bei der Vermietung „besonders repräsentativer Grundstücke für Wohnzwecke“ eine zwingende unechte Umsatzsteuerbefreiung. Nach § 6 Abs. 1 Z 16 TS 1 UStG unterliegen Luxusimmobilien nicht mehr der Umsatzsteuerpflicht. Ein Verzicht auf die Steuerbefreiung ist nach § 6 Abs. 2 UStG ebenfalls nicht möglich. Die Regelung gilt für Immobilien, die nach dem 31. Dezember 2025 angeschafft und/oder hergestellt wurden.
Bei der Beurteilung der Immobilie wird auf die Anschaffungs- und Herstellungskosten abgestellt. Dabei müssen die Kosten mehr als zwei Millionen Euro (netto) betragen, damit die Immobilie als ein „besonders repräsentatives“ Grundstück qualifiziert werden kann. Nicht nur das Grundstück (Grund und Gebäude), sondern auch sämtliche Nebengebäude – wie Garagen, Gartenhäuser – und sonstige Bauwerke – wie Schwimmbäder – werden in die Bemessungsgrundlage einbezogen. Zu den Herstellungskosten zählen auch die Kosten von Großreparaturen. Aufwendungen zur Beseitigung von Schäden aus Naturkatastrophen sind nicht in den Betrag von zwei Millionen Euro einzubeziehen. Von der Befreiung erfasst sind weiters die Leistungen von Personenvereinigungen i. S. d. § 6 Abs. 1 Z 17 UStG, wenn diese im Zusammenhang mit besonders repräsentativen Grundstücken im o. a. Sinn stehen. Zusätzlich ist zu berücksichtigen, dass auch einzelne Wohneinheiten von Zinshäusern unter die Neuregelung fallen können, sofern „sachgerecht“ umgelegt auf die einzelne Wohneinheit der Betrag von zwei Millionen Euro an Anschaffungs- und Herstellungskosten überschritten wird.
Diese Regelung wird durch eine zeitliche Komponente ergänzt. Sämtliche Investitionen, die innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren ab der Anschaffung beziehungsweise des Beginns der Herstellung ab dem 1. Jänner 2026 anfallen, werden in die Bemessungsgrundlage einbezogen. Es kann daher zu Fällen kommen, bei welchen bei der ursprünglichen Anschaffung bzw. Herstellung die Grenze der Luxusimmobilien nicht erfüllt wurde und daher anfänglich der Vorsteuerabzug gegeben war. Allerdings geht diese Berechtigung im Zeitpunkt der Überschreitung der Grenze von zwei Millionen Euro verloren und es bedarf entweder einer vollständigen oder einer laufenden Vorsteuerkorrektur der noch offenen 1/20tel aus der ursprünglichen Anschaffung beziehungsweise Herstellung.
Conclusio
Insgesamt strebt der Gesetzgeber mit dem Betrugsbekämpfungsgesetz 2025 an, die umsatzsteuerliche Behandlung der Luxusimmobilien klar, einheitlich und systemkonform zu gestalten. Aufgrund des zwingenden Ausschlusses des Vorsteuerabzugs werden insbesondere außerunternehmerisch motivierte Vermietungen und die Überlassung an nahestehende Personen unattraktiv gemacht. Die Neuregelung kann somit als Bestrebung hin zur Förderung von Steuergerechtigkeit im Bereich der Wohnraumvermietung angesehen werden. Zu hinterfragen ist allerdings, ob die Grenze von zwei Millionen Euro in jedem Fall sachgerecht ist. Dabei finden beispielsweise geografische Unterschiede bei den Anschaffungskosten eines Grundstückes keine Berücksichtigung. Auch eine Valorisierung der Wertgrenze ist nicht vorgesehen.
Aus Vermietersicht wird wohl danach zu trachten sein, dass zumindest zum Teil der Entfall des Vorsteuerabzugs durch Anpassung des Mietzinses ausgeglichen werden kann.