Niederösterreich setzt auf Sanierung

Schon lange forderten die niederösterreichischen Betriebe und die Bevölkerung Sanierungserleichterungen. Immer stärker verankerte sich auch der Wunsch nach einem Minus an Bodenverbrauch und einer Bestandsbelebung. Auf der anderen Seite kommen vermehrt Vorgaben der Europäischen Union sowie der Bundesregierung, ebenfalls mit dem klaren Ziel, Sanierungen in den Regionen zu forcieren.

Das Herzstück der vorliegenden Novelle bilden somit Vereinfachungen bei der Sanierung von bestehenden Gebäuden. Nach der Beschlussfassung im niederösterreichischen Landtag endete mit 21. Jänner 2026 die Einspruchsfrist der Bundesregierung. Jetzt ist mit einer zeitnahen Veröffentlichung im Landesgesetzblatt zu rechnen. Die Bestimmungen sollen im Wesentlichen bereits mit 1. März 2026 in Kraft treten.

Stichwort Verfahrensbeschleunigung

Im Zuge des Sanierungspakets wurden weitere Gesetze abgeändert. So musste die Bauordnung durch das NÖ Deregulierungsgesetz 2025 adaptiert werden, das bereits im Landesgesetzblatt veröffentlicht ist. Die Kundmachung erfolgte am 29. Dezember 2025. Diese Novelle hebt den innergemeindlichen Instanzenzug auf, sodass Rechtsmittel beispielsweise gegen eine (nicht erteilte) Baugenehmigung ohne Zwischenschaltung des Gemeinderates direkt an das Landesverwaltungsgericht gehen. Dadurch wurde einem großen Wunsch, nämlich nach einer deutlichen Verfahrensbeschleunigung, Rechnung getragen. Gleichzeitig wurden die Bestimmungen über die zulässige Bebauungsweise und -höhe vereinfacht (§ 54).

Die Bestimmungen die Bauordnung im NÖ Deregulierungsgesetz betreffend traten bereits mit 1. Jänner 2026 in Kraft. Anhängige Verfahren sind jedoch in der bisherigen Rechtslage weiterzuführen.

Weiters wurde kurzfristig eine dritte Änderung der Bauordnung beschlossen, die diverse EU-Richtlinien umsetzt, insbesondere die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) sowie die Erneuerbare-Energien-Richtlinie (RED III). Die Bestimmungen dieser Novelle treten zum Teil am Tag nach der Kundmachung in Kraft, einerseits am 12. Februar 2026 und in der Folge am 29. März 2026. Die Kundmachung im Landesgesetzblatt erfolgte bereits am 5. Jänner 2026.

Zu den Bestimmungen, die unmittelbar nach Kundmachung im Landesgesetzblatt in Kraft traten, gehört eine Verpflichtung zur Einbeziehung erneuerbarer Energie (§ 44b). In der Praxis bedeutet das, dass bei einem Neubau oder einer größeren Renovierung sowie bei der Erneuerung der Heizungsanlagen eine der folgenden Maßnahmen zu ergreifen ist: Beheizung durch erneuerbare Energie (zum Beispiel Wärmepumpe, Holz-, Hackschnitzel- oder Pelletsheizung), Fernwärmeanschluss, Errichtung einer Solaranlage oder Strombezug aus erneuerbarer Energie.

Wesentliche Bestimmungen des NÖ Sanierungsvereinfachungsgesetzes

Herzstück sind zahlreiche Erleichterungen für bestimmte Bauführungen für bestehende Gebäude (§ 48a). Diese (bautechnischen) Erleichterungen gelten für alle Bauwerke, die vor dem 1. Februar 2015 baubehördlich bewilligt wurden, und zwar bei einer Aufstockung, bei Abänderungen eines Bauwerks oder bei der Änderung des Verwendungszwecks des Bauwerks oder eines Teils davon.

Bautechnische Anforderungen machen Sanierungen über die Jahre teurer. Hier sollte es eine Erleichterung geben. Zukünftig sind Abweichungen von zum Zeitpunkt der Antragstellung bestehenden sicherheitsrelevanten Anforderungen (Standsicherheit, Brandschutz etc.) sowie Abweichungen von zum Zeitpunkt der Antragstellung bestehenden qualitätsrelevanten Anforderungen (Sanitäreinrichtungen, Belichtung und Beleuchtung, Niveau und Höhe der Räume, Barrierefreiheit etc.) so zulässig, wie sie bisher im Baubestand (aufgrund einer früheren Rechtslage) zulässig waren.

Abweichungen von sicherheitsrelevanten Anforderungen sind dabei nur dann zulässig, wenn dadurch das ursprüngliche Anforderungsniveau nicht oder nicht wesentlich verschlechtert wird. Dies ist durch einen befugten Gewerbetreibenden oder einen Ziviltechniker zu bestätigen.

Achtung! Ausgenommen von den Sanierungsvereinfachungen sind Vorgaben, die aufgrund von EU-rechtlichen Regelungen einzuhalten sind (zum Beispiel Energieeinsparung, Wärmeschutz, Trinkwasser).

Auch im Hinblick auf die zu errichtenden Stellplätze – und damit auf die Stellplatzausgleichsabgabe – konnten weitgehende Erleichterungen erreicht werden (§ 63). Diese betreffen eine verminderte Stellplatzanzahl bei begleitendem Wohnen, barrierefreiem und jungem Wohnen. Darüber hinaus gibt es – ähnlich wie den bautechnischen Sanierungserleichterungen – bezüglich Stellplätzen deutliche Erleichterungen bei der Herstellung eines zusätzlichen Geschoßes durch Dachbodenausbau, bei der Abänderung eines Bauwerkes oder bei Änderungen des Verwendungszwecks eines Bauwerks oder eines Teils davon.

In diesen Fällen entfällt die Verpflichtung zur Herstellung zusätzlicher Stellplätze zur Gänze, wenn die ursprüngliche Baubewilligung für das Bauwerk vor zumindest zwanzig Jahren erteilt wurde. Außerdem entfällt die Verpflichtung zur Herstellung von bis zu zwei zusätzlichen Stellplätzen, wenn die ursprüngliche Baubewilligung vor dem 1. März 2026 erteilt wurde und aufgrund des örtlichen Bedarfs die Stellplätze nur von untergeordneter Bedeutung sind und die Kosten für die Errichtung für den Eigentümer unverhältnismäßig wären. Damit kam man einer wichtigen Forderung der Wirtschaftskammer NÖ weitgehend nach. Diese Maßnahmen sollen zu einer deutlichen Verringerung der Baukosten beitragen.

Zusätzlich wurden für alle Gebäude die Bestimmungen, was im seitlichen und hinteren Bauwich errichtet werden darf, deutlich gelockert (§§ 51 und 52). Weitere Erleichterungen gibt es für Wärmeschutzverkleidungen (§ 52 Abs. 4) und im Hinblick auf die Gebäudehöhe (§ 53a).

Darüber hinaus wurde das bisherige Anzeigeverfahren in ein sogenanntes vereinfachtes Bewilligungsverfahren überführt (§ 15). Der Entfall des Anzeigeverfahrens wurde mit einer erhöhten Rechtssicherheit begründet.

Die wichtigsten von der niederösterreichischen Wirtschaftskammer
erreichten Ziele

• Ursprünglich waren die bautechnischen Sanierungsvereinfachungen nur für ein Stockwerk geplant; nunmehr gelten sie für alle Aufstockungen (lediglich der Entfall der verpflichtenden Errichtung von Stellplätzen gilt nur für ein Stockwerk);
• Entfall beziehungsweise Erleichterung bezüglich der Errichtung von Stellplätzen;
• Bestätigung des Nichtvorliegens einer Verschlechterung bei sicherheitsrelevanten Abweichungen auch durch befugte Gewerbetreibende;
• Sanierung von Fassaden ist außer bei Ensembleschutz nur meldepflichtig;
• Ausdehnung der zulässigen Anbauten im Bauwich (inklusive Abgasanlagen);
• erleichterte Wiedererrichtung eines (zerstörten) Gebäudes innerhalb der ursprünglichen Gebäudehöhe und des ursprünglichen Grundrisses, auch wenn sich die zulässige Bebauungshöhe zwischenzeitlich änderte (im Fall eines Widerspruchs zum Bebauungsplan allerdings nur mit Beschluss des Gemeinderats);
• Klarstellung, dass auch Ingenieurbüros – und nicht nur Ziviltechniker – Vermessungspläne im Sinne der Bauordnung erstellen dürfen;
• bezüglich der Einbeziehung erneuerbarer Energie muss der Strombezug nicht zu hundert Prozent aus erneuerbarer Energie stammen; damit eignen sich viele Stromtarife als Alternative. Außerdem wird in der Novelle von der „Erneuerung der Heizungsanlage“ gesprochen, nicht bloß von einem Heizkesseltausch. Die genaue Reichweite der Bestimmung ist allerdings noch nicht geklärt;
• Ausdehnung der Bewilligungsfiktion auf alle Widmungskategorien (nicht nur Bauland). Jedoch muss nach wie vor ursprünglich eine Baubewilligung vorhanden gewesen sein.

Die niederösterreichische Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder trug mit ihrer Expertise maßgeblich zu wesentlichen Änderungen des ursprünglichen Entwurfs – etwa den Wegfall der Anzeigepflicht bei Fassadedämmungen – bei. Einige wesentliche Änderungswünsche wurden zwar noch nicht berücksichtigt, die Novellierungen sind jedoch kein endgültiger Schritt, sondern ein erster in einem tiefgreifenden Prozess. Klares Ziel bleibt, die Immobilienwirtschaft zu stärken und das Land sanierungsfit zu machen.

Über die Autorin

Christine Weber ist Obmannstellvertreterin der Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in Niederösterreich sowie Leiterin der Fachgruppe-Immo-Expertengruppe „Sanierungsverordnungsgesetz“.

Über den Autor

Christoph Pinter ist Abteilungsleiter, Gruppe Experten und Second Level Support, Umweltpolitik und Standortanwalt der Wirtschaftskammer Niederösterreich.